Ипотечные заметки. 26 мая 2023 года. Весенние инициативы ЦБ

Как относиться к двум последним направлениям борьбы Банка России с развитием ипотечного рынка, которым относятся платные опции снижения ставки по кредиту и  увеличение первоначального взноса до 30 %? 

Кривое да косое клеймом не поправишь
Русская пословица 

В кратком изложении звучит так:

• снижение ставки любыми искусственными способами плохо, в  том числе за счет уплаченной клиентом комиссии,
• первоначальный взнос надо «запретить» сначала ниже 20 % а затем и 30 %.

Первая мысль была озвучена 26 мая первым заместителем председателя Банка России К. Юдаевой.

Вторая мысль Банку России не принадлежит, а относится к интерпретации надбавок за риски при выдаче кредитов с небольшим ПВ.  Отметим, что только в Законе  об ипотечных ценных бумагах есть формальное ограничение для кредитов, принимаемых в ипотечное покрытие - только с первоначальным взносом не ниже 20 %. Интересное дуге. Интерпретаторы и распространители  слухов не задумались, что запрет не предусмотрен действующим законодательством, п речь идет о регулировании рисков. Неприятно другое. Люди поверили, что Банк России так может сделать. 

Анализируя деятельность Банка России возникает ощущение, что бизнес и регулятор находится по разную сторону баррикад.  Бизнес пытается увеличить доступность ипотечного кредитования и приобретения жилья, а Банк России борется за формальную чистоту ипотечного портфеля и красоту формальных нормативов, не взирая на последствия для различного бизнеса, в том числе строительного и банковского.

 Программы по снижению ставки за комиссионное вознаграждение имеют только умозрительный риск для участников. Заемщик приобретая снижение ставки за 3-4 года окупает свои затраты, а при обслуживании кредита 7-10 лет имеет ощутимую выгоду.

  Разговоры о том, что банк несет дополнительный процентный риск можно не учитывать по двум обстоятельствам.

Во-первых, банк получает комиссию единовременно на нынешних финансовых условиях. Это - демпфер процентного риска.

Во-вторых, снижение ставки на 0,5-2 процентных пункта намного  меньше риска от изменений ключевой ставки, которую. регулятор  может увеличить из своих представлений о борьбе с инфляцией и управлению финансовой стабильностью.

 Еще одно противоречие. Банк России постоянно рассказывает о рисках ипотечного пузыря, который иллюстрируется или нагрузкой заемщиков или размером первоначального взноса. На основании этого принимаются различные нормативы для охлаждения рискового, по мнению, Банка России кредитования.  При этом не учитывается историческая динамика просрочки, дефолтов, механизмов реструктуризации, которые не подтверждают опасения регулятора.

Аналогичное поведение Банка России проявилось в борьбе с многотраншевой секьюритизацией, которое вылилось в драконовских коэффициентах (1250%) риска на транш, выкупаемый оригинатором, что  по факту убило этот вид секьюритизации на несколько лет.

 Инициативы Банка России можно всегда положительно оценить с точки зрения красоты теоретических нормативов и  критично оценить с точки зрения на развитие любого бизнеса. Доля ипотечного кредитования и ипотечный портфель не занимают критического размера относительно всего кредитного портфеля и ВВП.

 На этом этапе развития  можно было не охлаждать на каждом шагу  развитие ипотечного кредитования, которое во многом является катализатором социально-экономического развития страны.