Ипотечные заметки. Гремучая смесь аренды и ипотеки

Долго строится – стоимость утроится.
Тут дождя просят, а он идет где косят.
Русские пословицы

Выполняй обещанное.
Латинское изречение

На третьей неделе июня появился большой информационный повод, вызвавший оживление, одобрение и возбуждение.

Речь идет о предложении субсидировать молодежи (35 лет) 50 % платежей за аренду жилья при условии одновременного накопления на будущий  ипотечный кредит на квартиру в новостройке. Годовой ориентир по субсидированию – 310 тысяч человек

Комментарии отмечали важность развития аренды, помощи молодежи, ценность свей квартиры и вообще комфортного жилья. Получился конструктор правильных не связанных между собой мыслей, точнее фраз или лозунгов.

Системный взгляд на проект не находит причин для восторга.

Документов нет, а вербальные интервенции от имени Минстроя, Росмолодежи и ДОМ.РФ могут содержать ошибки. Исходим из услышанного.

Первое. Персональный примерный расчет. Допустим, что надо накопить 20 % первоначального взноса до суммы около 900 тысяч рублей. Исходим из средних сумм кредита.

Допустим, что арендный платеж 30 тысяч рублей и компенсируется 15 тысяч.  Половина идет на накопление. Без процентов по вкладу. Это 60 месяцев и 5 лет

Это – новостройка и сразу не заселишься. Добавим оптимистичное ожидание в 2 года.

Итак, 7 лет. Ошиблись и что-то пошло быстрее за 5 лет.

То есть, между началом процесса аренды и заселением в свою квартиру – 5-7 лет.

Второе. Связанные продукты: аренда, вклад, кредит, покупка квартиры.  Такая конструкция не простоит 5 лет или будет неинтересной.  Прогнозировать условия очень сложно. Кто-то должен взять на себя процентные риски.

 Строительные сберегательные кассы минимум 4 раза пытались  обсуждать в Госдуме с нулевым эффектом. Связанный  продукт умер, так и не родившись.

Подробнее в статье « Четвертая попытка принять закон о строительных сберегательных кассах. надо ли надо ждать пятую?». 16 мая 2016 года.

Связанные продукты могут работать в замкнутых системах. Например, в строительных сберегательных кассах накопления инвестируются в стройку. Это позволяет фиксировать цены, проценты по вкладам и по кредитам.

Третье. Какой может быть связанный продукт.

ДОМ.РФ строит арендные и управляет арендными домами. Банк ДОМ.РФ принимает связанные вклады под условия кредитования. Банк ДОМ.РФ занимается  проектным финансированием.

Всё замкнуто. Можно гарантировать соблюдение  на 5-7 лет условий.

Четвертое. 310 тысяч в год.  У  нас кредитов на новостройки 400 тысяч в год.

Где столько молодежи, аренды и ипотеки на новостройки одновременно и 5 лет подряд, минимум?

Перемножим. 12 месяцев на 15 тысяч на 310 тысяч. 55 млрд за год. За 5 лет 837 млрд.

Квартир надо 1,5 млн, готовых быть отданными в аренду официально.

Красиво, мощно.

А если досадная опечатка? Не  310 тысяч, а эксперимент 3 тысячи квартир год. Тогда всё может замкнуться и сложиться. 

Вывод: чтобы реализовать такую программу надо всем всё бросить  и заниматься только её реализацией. Реально? Или опечатки и всё разъяснится?