Ипотечные заметки. Рекорды августа. Перегрев и пересыхание ипотечного рынка под солнцем регулятора

Горе вам, прибавляющим дом к дому, присоединяющим
поле к полю, так что другим не остаётся места,
как будто вы одни поселены на земле.
Ветхий завет. Исаия,5,8.

 Ключевая ставка теперь 13 %. Угрозы беспощадного таргетирования инфляции продолжаются. Доброй ключевой ставки не ждем. А в августе случилась рекордная выдача  216 тысяч кредитов на суммы 850 млрд рублей. Получили ножницы сентября: подведение рекордных итогов августа и целый месяц угрожающие рассказы про риски пузырей и борьбу с ними. 

Часть I. Разговорчики. 

Банк России неоднократно говорил и продолжает говорить о том, что российский рынок недвижимости рискует «перегреться» из-за льготной ипотеки. В отдельных заявлениях упоминается чрезмерный рост всех выдач ипотечных кредитов. Постоянно  заявляются опасения о перекосах в ценообразовании цен на недвижимость.

Ответим на несколько постоянных вопросов.

1. Что конкретно имеется в виду? Каковы признаки этого «перегрева»?

Под перегревом обычно понимаются высокие темы роста кредитования, которые могут привести к потере качества выдаваемых кредитов. Регулятор упоминал, что его беспокоит рост выдач в 30 % в годовом исчислении.

Статистика ипотечного рынка последних лет подсказывает что по ряду показателей рост 30 % уже был, и это всех только радовало.

Например,

·        кредитный портфель в 2014 году вырос на 33 %, в 2021 году на 25 %.

·        выдача кредитов денежном выражении в 2014 году на 30%, в 2017 году на 37 %, в 2018 году на 49 %,  в 2020 году на 51%,  в 2021 году на 33 %,

·        выдача кредитов количественном выражении в 2018 и 2020 годах  на 35 %.

Рост кредитного портфеля в июне, июле  августе 2023 года составил 2,4 %, 1,3% и 3,7 % соответственно.

 Если исключить ажиотажный август, то прирост кредитного портфеля  уменьшается.

Ажиотаж сам Банк России и спровоцировал. 

• Во -первых, Правительство с учетом действий ЦБ увеличило первоначальный взнос по льготным программам с 15 до 20 % и уменьшило компенсацию банкам.  Начало это работать с 20 сентября, но на рынок начало давить раньше.

Во-вторых, рост ключевой ставки дал сигнал всем колеблющимся - надо брать. Рост ставок отстал от давления негативных ожиданий.

В-третьих, на фоне роста  ставок вырос интерес к льготным программам.

2.  Почему это произойдет, какие причины и механизм развития этого явления, с точки зрения ЦБ РФ?

Банк России опасным считает несколько факторов:

·        высокая доля кредитов с низким первоначальным взносом,

·        высокую долговую нагрузку свыше 70 % от доходов у значительного процента заемщиков,

·        высокую разницу в ценах на недвижимость на первичном и вторичном рынках (до 30%).

3.Чем это чревато для экономики в целом и для обычных людей, в частности, или, возможно, ничего критичного и не будет?

Доля кредитов с первоначальным взносом определяется возможностями людей. Тем не менее, по льготным программам усредненный  первоначальный взнос превышает 25 %. Часть заемщиков пользуется специальными предложениями банков, когда за выплату единовременной  комиссии можно получить скидку по ставке, а это оказывается  выгоднее, чем увеличение первоначального взноса.

Высокая долговая нагрузка по мнению регулятора связным с неумением и нежеланием ЦБ учитывать дополнительные  доходы  и менталитет граждан. В банках популярны программы по двум документам, когда доходы предоставляются в анкетной форме.   Банку России это не нравится и он бы хотел увидеть официальные доходы, подтверждённые справками. Остальное регулятор не хочет понимать.  Банки разрешают учитывать доход до 4-х человек. Другими словами, родственники помогают – формально и неформально.

Рост стоимости недвижимости  свидетельствует о высоком спросе и том, что он удовлетворяется.

Комплексный разбор причин этого явления потянет на целое исследование. Несколько соображений.

1. Отсутствие тотального затоваривания современным жильем на рынке недвижимости .

2. Популярность  недвижимости по сравнению с другими видами инвестиций и приобретений.  Отметим, стоимость автомобиля, стремящейся к стоимости квартиры, неуспех системы пенсионных накоплений и  частных инвестиций для большинства граждан.

3. Снижение курса рубля является дополнительным провокатором для сохранения сбережений в недвижимости.

4. Стоимость квартир в новостройках дороже, чем на вторичном рынке недвижимости. И это беспокоит Банк России.  Главное опасение, что в случае дефолта вырученных денег не хватит на другую квартиру Негде жить и всё пропало.

Во-первых, в самой новостройке  жить еще нельзя и этот процесс на 2-3 года.

Во-вторых, новостройки, как правило, имеют лучшие потребительские качества, чем усредненное вторичное жилье.

В-третьих, просрочка и дефолты при кредитовании новостроек в разы ниже , чем при покупке вторичной недвижимости.

В -четвертых, количество людей, покупающих квартиры в инвестиционных целях сократилось. При покупке квартиры для личного проживания, большинство граждан не переживают из-за ее стоимости.

В-пятых, действительно льготные программы увеличили спрос на новостройки и ускорили рост цен. Настройка льготных программ важнейший и сложнейший вопрос социально-экономического развития, находящейся в компетенций Правительства.

В-шестых, средства от покупки новостроек поступают сразу в экономику с хорошим мультипликатором. Средства от продажи вторички идут в карман граждан. В некотором смысле, экономика от продажи долгих новостроек даже выигрывает.  

4. Или, может быть, вообще никакого «перегрева» не произойдет и в конечном итоге рынок сам все «порешает»? Возможно, ЦБ зря волнуется (ведь такие разговоры ведутся уже давно)?

Регулятор в течение последних лет стабильно ведет политику предупреждения всех о рисках ипотечного кредитования. Одновременно с этим вводятся меры по сокращению рисков, в частности увеличение первоначального взноса, снижение показателей долговой нагрузки. Банк России считает безрисковые кредиты на покупку новостроек с первоначальным взносом 30 % , покупку вторичной недвижимости  с 20 %.

Кредитование новостроек имеет двадцатилетнюю историю и сталкивалось с большим количеством различных вызовов. Накопленный опыт позволяет сделать предположение, что наш мегарегулятор преувеличивает риски и проявляет чрезмерное усердие по охлаждению кредитования.

Ипотечное кредитование – только часть кредитования физически и юридических лиц.

Есть риск негативного перекрестного эффекта, когда сокращение и удорожание  кредитования бизнеса может привести к дефолтам малого и среднего бизнеса, а оттуда пойдут проблем у ипотечных заемщиков.

Другими словами без дождя земля может высохнуть, а солнце мегарегулятора её выжжет.

Заявление про сохранение ключевой ставки в 2024 году, снижение в 2026 и пропуск 2025 года сулят ипотечному рынку тяжёлые времена.

Перспективы.

Сентябрь покажет отличный результат.

Начиная с октября доступность кредитования снизится по причинам:

·        рост числа отказов,

·        увеличение первоначального взноса,

·        ужесточение требований к подтверждению доходов,

·        рост ставок.

Вырастет  интерес к льготным программам,  кредитам под залог недвижимости, ИЖС.

Часть II. Статистика

За август выдано 216 076 кредитов на сумму 849 129 млн рублей. Это рекорд и по сумме и по количеству.

Сумма больше июльской на 31 %. В прошлом году август был урожайнее июля на 34 %. Август к август – прирост 85 % по сумме.

 За 8 месяцев выдано 1 211 553 кредита на сумму 4 542 531 млн рублей.

Очевидно, что по результатам сентября будут превышены показатели 2022 года.

Кредитный портфель вырос на 3,7%, что почти в три раза больше, чем в июле.

Популярность кредитования новостроек выросла до 35 %  в количественном выражении   и до 43,5%  в денежном выражении. Это выше, чем июльские 30% и 38,5% соответственно.

На приобретение новостроек  выдано 75 836 кредитов на сумму 369 204 млн руб.

 Часть III. Графики

Ставки по выданным кредитам снизились.

Ставки предложения по стандартным кредитам растут.