Ипотечные заметки. Пир во время чумы или за чей счет праздник?

Множественность обещаний подрывает доверие
Латинская поговорка
Хорошее смолчится, а худо огласится
Русская поговорка

Настоящий «Пир во время чумы»  будет по итогам декабря, а сейчас прелюдия, которую можно назвать так: за чей счёт праздник?
В ноябре прошло простое продолжение октябрьского спада. Формально результат ипотечного кредитования в ноябре очень достойный. Выдано 189 тысяч  кредитов  на  726 млрд рублей.
Неофициально известны итоги года. Интерес представляет иное, а именно, события, определяющие тренды на ближайшие три – шесть месяцев.  Декабрь позволил прояснить. Через три месяца не рассосется. Падение продлится шесть месяцев. А дальше вспоминаем фильм «Никто не хотел умирать».
По итогам событий, произошедших 15 декабря (решения Банка России о ключевой ставке и Правительства по изменению льготных программ» была написала заметка  с народной мудростью в виде эпиграфа - « Чем хуже, тем лучше». Разумеется, что мудрость это не народная, но так проще. Иначе придется делать  грустные параллели. 
По событиям декабря можно сказать так: «Прочь сомнения. В эту мудрость стали играть все».

На приобретение новостроек  выдано 76 790 кредитов на сумму 374 363 млн руб.
Четыре федеральных льготных программы в октябре (за ноябрь данные не верифицированы, точные данные от ДОМ.РФ выходят только через два месяца после отчетного периода) - составили 33,76 % от всех выданных кредитов.
Средняя ставка предложения достигла 17,5 % в конце декабря. За месяц прибавка 0,5.

Кредитование не выгодно никому.
Не выгодно на нынешних экономических условиях, разумеется. Рассматривать это рассуждение необходимо исключительно с постоянным вопросом: «За чей счет праздник?».  Общий коллективный ответ – не за наш счет. Ответ этот вслух не произносится. И возможно, что  так никто и не думает.  В рамках новогодних сказок такое авторское  рассуждение имеет право на жизнь.

Банк России сделал свои ходы:
увеличил ключевую ставку с 15 до 16 %,
дал понять, что с этих рельсов по собственной воле долго не сойдёт,
со второго квартала 2024 года ужесточает нормативные требования к первоначальному взносу и долговой нагрузке физических лиц,
обвинил всех участников ипотечного рынка в безответственном поведении. Кто берет, кредиты, кто-то дает, а кто-то потакает, 
покупатель и продавцы кредит внесли свой взгляд в  нарушение картины мира недвижимости имени департаментов регулятора и тоже не заслуживают похвалы.  Цены растут.

Правительство отработало идеально:
корректировки льготных программ произведены незначительно и социально оправданы,
компенсации банков по вновь выдаваемым кредитам уменьшены. В расчетной формуле стало не плюс 2 % к ключевой ставке, а плюс 1,5 %. Начинали с 2,5%.  Корректное решение с точки зрения бюджетной политики и явно  указывает, что угнаться за  азартом Банка России невозможно. Другими словами, нет возможности покрывать за счет бюджета последствия действий Банка России,
скоро начнется посевная, а также растет потребность в важных инфраструктурных проектах. Бюджет надо поберечь.

Коммерческие банки действуют в кризис  традиционно и не наращивают риски:
выросли процентные ставки и размер первоначальных взносов по стандартным программам,
произведен ряд явных и  неявных действий по ограничению кредитования по льготным программам. Это пункт рассмотрим отдельно.
Казалось бы, в условиях минимизации  стандартного кредитования надо вовсю заниматься льготным кредитованием.  Спрос есть, доход фиксированный.  Можно сказать, что проживем три- шесть месяцев на льготных программах.  Наложим на эту идею перспективы ужесточения денежно-кредитной политики, разгон стоимости пассивов и получим процентный риск и в льготном кредитовании. Другими словами, льготное кредитование для многих банков стало или станет убыточным.

Действия коммерческих банков:
формальное ужесточение условий кредитования – увеличение первоначального взноса, 
сокращение работы с «улицей», 
сокращение затрат на привлечение заемщиков на льготные программы, 
предложение застройщикам компенсировать выпадающие доходы банков. Примерно так, за любой кредит по льготной программе необходимо заплатить банку  от суммы кредита (7,5 % - 11,5 %  при базовых ставках по программе).  Эти заявления сделали еще не все. Можно утверждать про минимум 60 % рынка.  Заместить этот объем не смогут другие банки.

Действия строительной отрасли. 
Квадратных метров построено много. 
Реализовано квадратных метров много.  
Принимать диктат банков или делать паузу в кредитных продажах  каждый решит сам.

Ключевое – время.
На сколько можно прекращать кредитование и продажи квартир. 
Три месяца – гарантированная пауза. При отсутствии кардинальных кадровых решений после выборов  получим еще три месяца.

Итог.
 Шесть месяцев ипотечное кредитовании будет на очень низком уровне. Немного спасет готовность застройщиков делиться.

Комментарий к итоговому выводу.
Чем продолжительнее пауза, тем активнее банки применят следующий прием антикризисного управления – сокращение издержек. А тут недалеко до массовой ипотечной безработицы и повторения 2009 года. В рамках страны будет незаметно, а для отрасли критично. Главным отличием от 2009 года является принципиально более высокая концентрация отрасли.  Накануне кризиса 2009 года количество банков с рыночной долей >1%  исчислялось 26 участниками, а сейчас 7-8.  ТОП-10 выдают около 97 % всего объёма. Уже некого поглощать, чтобы получить быстрый и значимый эффект.
 Поглощать можно, но надо ответить за чей счет праздник.  Это относится и к застройщикам.  Складывается великолепная тройка: банки, застройщики, квадратные метры.  После шестимесячной паузы может начаться  новый передел рынков.
Вернемся к народной мудрости. Зачем вводится в практику принцип «чем хуже, тем лучше»? Чтобы показать всем по чьей вине происходят  определённые последствия и ускорить изменения. 
Магические цифры года 3-6-9 как период начала изменений. 12- не предлагать.