И вновь продолжается бой за снижение ставки по кредиту

И вновь продолжается бой за снижение ставки по кредиту

Ипотечные кредиторы поддерживают тренд роста ставок вне зависимости от действий Банка России по борьбе с кредитованием и значением ключевой ставки.

Одновременно с этим идет борьба за сохранение хоть какой-то доступности ипотечного кредитования. На ближайшие два с половиной месяца рабочим инструментом остается опция снижения ставки за комиссию. 21 сентября было опубликовано мое исследование «От возмущения до восхищения – один шаг. Как оценивать комиссию за снижение ставки?» 📌 t.me/sergeigordeyko/25

Прошел почти месяц и можно оценить изменения. В расчете был кредит на 12 млн рублей на 20 лет на новостройку без льгот.

Что изменилось?

Базовая ставка выросла с 21,25 % до 25,49%. И это явно демонстрирует ожидания от действий регулятора и благодарность за отмену ограничений в полной стоимости кредита (ПСК).

Увеличивалась комиссия за снижение ставки с 27% до 28 % или на 120 тыс руб. с 3,24 млн руб. до 3,36 млн руб.

Неизменной осталось минимальная ставка в 12 % (11,99%), которую можно получить за комиссию.

Неизменным остался норматив – 50 % на платеж по кредиту от ежемесячных доходов.

Дополним таблицу новой строкой для кредита по ставке 25,49 %.

Комментарии.

1️⃣ Размер комиссии вырос на 3,6%.

2️⃣ Сохранилась принципиальная иная возможность для получения нужной суммы кредита с имеющимся доходом для сниженной и стандартной ставки (доход требуется в 1,94 раза меньше, было 1,63 раза).

3️⃣ Некритичный срок терпения, чтобы с запасом компенсировать комиссию.

При расчете от простой экономии в ежемесячных платежах это – 27 месяцев (было 19 месяцев).

При сложном и неочевидном расчете от роста стоимости квартиры на размер инфляции (взято 6,5%) окупаемость находится на уровне 46-48 месяцев.

Это – период, когда невыгодно досрочно гасить кредит.

4️⃣ Явная расчетная экономия при полных платежах по кредиту стала не 11 млн руб., а 30 млн руб.

5️⃣ К вопросу о первоначальном взносе. Расчеты показывают, что выгоднее часть взноса потратить на комиссию. Зачеркиваем. Необходимо потратить иначе размер кредита будет недоступен. Для справки: при доходе 264 260 возможен кредит – только 6,3 млн рублей.

Вывод

За дополнительные 120 тысяч рублей банк сохраняет доступность покупки квартиры в кредит при росте ставок кредитования в ответ на ожидания роста ключевой ставки.

Парадокс года

Коммерческая организация в борьбе за сохранение бизнеса оказывает реальную рыночную поддержку доступности покупки квартир.

Первый парадокс периода

Коммерческая организация является оптимистом и верит, что ставки будут в течении осязаемого времени в размере 12 % и через это прогноз управляет процентным риском.

Второй парадокс периода

Мегарегулятор в лице Банка России выступает пессимистом. Борется с инфляцией через сокращение кредитования. И борется с коммерческими организациями которые пытаются сохранять доступность покупки квартир своими методами.

Подробности  по теме в авторском канале https://t.me/sergeigordeyko