Первый квартал 2015 года на ипотечном рынке. Неожиданные результаты и прогнозы. И вновь валютная ипотека

Начало каждого года в статистически достоверной ипотечной истории имеет ряд характерных особенностей.

Первое. Средневзвешенная ставка по кредитам, выданным в 1 квартале, как правило, выше средневзвешенной ставки по итогам года. Исключение по рублевым кредитам в 2008, 2014 годах, а по валюте только в 2012 году.

Второе. Выдача кредитов в  первом квартале ниже среднегодового темпа. Усредненный вклад первого квартала в годовой план можно оценить как 15,96 %

Третье. В кризис ставки возрастают. Самые высокие ставки по рублевым кредитам были в  первых кварталах 2009 года – 14,40 % и 2015года  – 14,53 %.

Первый неожиданный результат.

По общим характеристикам I квартал 2015 года не отличается от предыдущих первых кварталов и не так плох, как ожидалось. Применив простейшую экстраполяцию, получим прогноз годовой выдачи 2015 года равный 1366,729 млрд. руб., что практически совпадает с 2013 годом, но выше даже оптимистичного прогноза, который некоторыми  экспертами оценивается в 800 млрд. руб.

Средневзвешенная ставка первого квартала по рублевым кредитам равна 14,53 %. Можно спрогнозировать, что среднегодовая ставка опять будет ниже, что определяется программой субсидирования ипотечных кредитов и снижением ключевой ставки с 14%  до 12,5%.

Второй неожиданный результат.

Валютная ипотека показывает высокую живучесть. После большого публичного резонанса, связанного с печалями валютных заемщиков, выдача таких кредитов немного удивляет. Есть и спрос и предложение. В абсолютном выражении  это 25 кредитов на 960 миллионов руб. или 0,44 % от всей выдачи. В 2014 году доля составила 0,51 %.  Может быть удастся найти ответ в последнем столбце табл.1. Самая значительная «выгода» от валютного кредита составляла 2,80 процентных пункта в 2013 году и 2,73 в  I квартале 2015 года.

Таблица 1. Место валютных кредитов  

  Казалось бы,  в первые кварталы 2009 и 2015 года после резкого роста валютных курсов валютная ипотека должна потерять всякую привлекательность. Но этого не происходит и выдается в I квартале 2009 года 315 валютных кредитов.  Кредиторы и заемщики должны были бы осознать курсовые риски. Особенно с учетом, что многим пришлось заниматься реструктуризацией. Но в период 2009 – 2014 выдается 2086 валютных кредитов и даже 25 в I квартале текущего года. И это несмотря на пикеты, голодовки, пачки законопроектов о регулировании или реструктуризации валютной ипотеки и чрезмерный общественный резонанс. Может быть, это объясняет политику ЦБ РФ по регулированию валютной ипотеки только повышающими нормативами за риск и нежелание Правительства отдельно рассматривать помощь валютным заемщикам.

 Немного статистики.Для подготовки материала использовались данные, размещенные на сайте ЦБ РФ, по состоянию на 1 мая 2015 года. Под выдачей кредитов понимается выдача кредитов и приобретение прав требований по кредитам. 

Таблица 2. Суммарная выдача рублевых и валютных кредитов 

 Таблица 3. Выдача рублевых кредитов 

Таблица 4. Выдача валютных кредитов

Статистические показатели в таблицах иллюстрируют динамику изменений на ипотечном рынке и показывают различия в глубине падения в кризисе 2008/2009 и сейчас. Выдача в 2009 году упала в 4,3 раза по отношению к предыдущему году. Сейчас обсуждается, что выдача 2015 году должна составить 800 млрд. рублей, что равно уменьшению выдачи в 2,2 раза.

Совместим итоги I квартала, который оказался хуже прошлого года в 1,5 раза с поддержкой ипотечной отрасли.

Вспомним о двух правительственных программах:

• по программе субсидирования банкам компенсируется часть процентных расходов по кредитованию новостроек по ставке 12 %.
• по программе помощи заемщикам банкам компенсируется часть расходов на реструктуризацию.

Добавим в эту копилку еще несколько обстоятельств:

• уменьшение ключевой ставки и 14 % до 12,5 %,
• более благоприятную статистику по просроченной задолженности ипотечных кредитов по сравнению с другими видами кредитов, что еще больше поддерживает интерес к ипотечному кредитованию,
• подталкивание Министерства финансов РФ к ускорению выдачи кредитов по программе субсидирования,
• активную работу строительной отрасли по привлечению клиентов совместными предложениями, в которых кредитная ставка на ряд объектов существенно ниже 12 %.

Изложенные факты позволяет сделать несколько прогнозов:

1. Выдача ипотечных кредитов в 2015 году достигнет рубежа в 800 млрд. рублей.

2. При стечении благоприятных обстоятельств можно рассчитывать на показатель в 1 трлн. рублей.

3. Первоочередной в ближайшее время должна стать задача рефинансирования выданных кредитов и успех от ее решения определит работу в 2016 году. От этой задачи неотделимо обеспечение фондирования ипотечной выдачи. Рассчитывать на ежегодную программу субсидирования процентной ставки не стоит.

Выводы.

В 2015 году ипотечный рынок уменьшится до уровня между 2011 и 2012 годами, что не так драматично как в прогнозах начальной фазы кризиса.

Надо смотреть в 2016 год. Он будет трудным и ключевым для возможного изменения настроения, когда ипотечное кредитование сменит имидж социально ориентированных программ на  локомотив развития экономики.