Обратная ипотека. Многофакторная задачка

Обратная ипотека является довольно специфическим продуктом, что определяет естественную ограниченность спроса на него. Напомним кратко суть продукта: будущий собственник квартиры в обмен на право владения квартирой после смерти собсвенника обязуется содержать нынешнего собственника пожизненно. Конструкция может быть и иной, но в любом случае недвижимость меняется на продолжительные выплаты. В стандартном случае идет покупка в рассрочку, а здесь продажа в рассрочку, что определяет название " обратная ипотека".

В обратной ипотеке вместе сходятся жилищная, социальная и экономическая политики.

Самая главная сложность заключается в социальной составляющей. Речь идет об одиноких людях или об условно одиноких людях. Им условно некому квартиру оставить, а помощь необходима. Но для определенной категории пожилых людей нужна не только денежная прибавка к пенсии, но и социальная помощь. В настоящий момент социальная помощь оказывается органами социальной защиты, причем, часть услуг возмездно, а часть услуг безвозмездно. По крайней мере, все услуги тарифицируются и учитываются. Полное пересечение категорий населения, которые могут получить «обратную ипотеку», и категорий, нуждающихся в социальной помощи, сразу не происходит, но по понятным причинам с возрастом приблизится. В пределе складывается ситуация, когда, для получения надлежащего ухода, пожилой человек вынужден переехать жить в дом престарелых.

Таким образом, обратная ипотека требует сложного социального управления, что на практике означает не только ежемесячные денежные выплаты, но и другие формы взаимодействия с человеком. Можно предположить, что спрос будет зависеть от комплексности продукта и работы органов социальной защиты. Отметим, что частным образом и без ипотеки, схема ухода за квартиру практикуется. Можно предположить, что государство имеет более надежный имидж. Вопрос в способности государством управлять совокупностью денежных и социальных отношений. И что важно, социальная защита организационно осуществляется на уровне городов и районов, а финансовый механизм обратной ипотеки на федеральном уровне. Социальные расходы являются частью бюджета, что объясняет появление Минфина в качестве инициатора очередного обсуждения обратной ипотеки.

Жилищная политика в данном вопросе не отделима от социальной. Государство всегда найдет способ использования квартир, попавших ему в собственность. Казалось бы, хорошо получить квартиры для создания маневренного фонда, но недвижимостью надо управлять, что принесет затраты с учетом состояния квартир. Когда нет никакого маневренного фонда, то десяток квартир в каждом районе нужен. Если же жилья будет достаточно, а на жилищном рынке появятся в достаточном количестве наёмные дома социального и коммерческого использования, то неизвестно, что экономически целесообразнее – содержать или продать. В десятилетней перспективе жилищная сфера изменится и обратную ипотеку необходимо рассматривать в связи с развитием социальной и жилищной политики.
При этом, необходимо учесть, что на варианты использования квартир будет давить задача расплатиться за использованные деньги (накопленные выплаты).

Экономика обратной ипотеки требует решения ряда задач, часть которых близка к пенсионной и страховой математике, а часть напоминает ипотечное кредитование, что отражается в названии продукта.

Особняком стоит задача финансирования и рефинансирования проекта обратной ипотеки.

Допустим, что удалось найти условный баланс между прогнозом стоимости квартиры, сроком выплат, суммой выплат. Причем, ежемесячная выплата является вторичной величиной. Сначала определяются два прогноза: стоимости квартиры и время дожития.

Под это баланс необходимо найти гарантированный и продолжительность поток денежных средств и, понятный механизм возврата. Очень упрощено один из вариантов схемы выглядит так: покупатель приобретает квартиру в кредит, но получает право владеть ей только через 15 лет. Для схемы нужен покупатель и кредитор. А раз есть кредит, то в расчете появляется ставка. Устойчивость продукта начнется при ставке существенно ниже сегодняшних ставок по залоговым кредитам. Условно говоря, пока ставка для обратной ипотеки не станет ниже 10%, балансировать будет тяжело.

Обычно, приводят примеры англоязычных стран таких, как США, Канада, Великобритания, Австралия, где обратная ипотека существует чуть больше 50-ти лет. Кстати, есть сведения об экспериментах в Индии. Европа, также попадается в исследованиях. В этих странах обратная ипотека вряд ли рассчитана на малоимущих, скорее она близка к некоторому сегменту среднего класса. В США установлены ограничения по размеру кредита, которые периодически меняются. Эти суммы составляют больше 500 000 долларов, а выплаты не намного меньше одной тысячи долларов. Что интересно, наличие наследников не мешает. Квартира подлежит продаже, кредит гасится, а остаток делится. Поэтому, зарубежный опыт прямо не применим для решения задекларированных у нас задач. И, как минимум, придется решать вопрос страхования. На первый взгляд, придется думать о страховании от несчастного случая и страховании имущества.

Стоимость недвижимости также влияет на продукт. Период снижения цен на недвижимость не способствует развитию обратной ипотеки.
О каких суммах, вообще идет речь для нашей действительности? Для Москвы можно назвать диапазон 10 – 40 тыс. рублей, но для более точного понимания и учета социальной направленности лучше сузить диапазон до 10-20 тысяч рублей.
Несмотря на четкую коммерческую сбалансированность западного опыта и российскую социальную направленность модели, выработанные за полвека, можно учесть.

Выводы

Спрос на обратную ипотеку зависит от множества факторов и определяется:
• единством долгосрочных социальной, жилищной, экономической политик,
• умением государства управлять индивидуальным и комплексным продуктом с денежной и финансовой составляющей,
• решением вопросов финансирования и рефинансирования.

В абсолютных величинах спрос для России может оказаться существенным, но неравномерность этого спроса по времени и территории осложняет составление прогноза. Также стоит учесть завершение бесплатной приватизации. Без специальных социологических исследований делать выводы о спросе вообще невозможно. Можно сделать только один экспертный вывод: если этим продуктом плотно и целенаправленно позаниматься, то определенный спрос и эффект получить можно. Но, в начале, смотрим на фактор единства политик и делаем смелый, но обтекаемый вывод, что спрос на обратную ипотеку будет в объеме, важном для решения социальных вопросов некоторой части населения.