Осенний забег популизма к доступности ипотечного кредитования. Критический анализ предвыборных «идей»

В текущем году это уже третий материал на тему более близкую к политике, чем к аналитике или технологии.
14 июня вышла статья «Законотворчество. Вредная забота или кому нужна суета?», где рассматривалась идея запретить валютную ипотеку и законодательное снижение штрафов и пеней для ипотечных заемщиков. http://www.ludiipoteki.ru/blogs/index/entry/19/post/545/

19 мая была опубликована заметка «Ипотечная формула Президента. Повторение пройденного в новых условиях». В ней доступно повторялся ориентир для ставки ипотечного кредитования: «снижение показателя превышения среднего уровня процентной ставки по ипотечному жилищному кредиту (в рублях) по отношению к индексу потребительских цен до уровня не более 2,2 процентных пункта». Такая задача была поставлена Правительству для выполнения до 2018 года. Это и есть знаменитая ипотечная формула Президента (название формулы авторское). http://www.ludiipoteki.ru/blogs/index/entry/19/post/535/

Ниже приведен полный авторский текст публикации, вышедшей 31 августа, на информационном ресурсе bankir.ru.

•  ПОСТРОИМ ИПОТЕЧНЫЙ БИЗНЕС ЗАВТРАШНЕГО ДНЯ ВМЕСТЕ  •

Приведены комментарии и оценки, существенно сокращенные в целях соблюдения разумного размера материала в интернет издании. Зачастую для краткости приходится жертвовать наиболее интересными мыслями, которые не вписываются в формат.

Вклад ипотечного кредитования в сферу недвижимости и банковского дела очевиден, потенциально затрагивает интересы миллионов граждан, что нашло отражение в предвыборных инициативах и рассуждениях, высказанных в той или иной форме.
Цель предложений выглядит благородной – сделать жилье более доступным. Под доступным жильем понимается его приобретение, а ипотечный кредит воспринимается как мощный инструмент решения различных социально-экономических задач. Зачастую многие из предлагаемых задач уже решены или их вообще не надо решать с помощью ипотечного кредита. Кредит - банковский продукт, соответственно, банки также являются темой обсуждения.

Количество озвучиваемых мыслей нарастает так стремительно, что можно составить целый сборник для дальнейшего использования в различных целях. Ниже приведен обзор малой доли информационного потока, высказанного в разных СМИ с попыткой оценить влияние инициатив на благородную цель доступности.

Главная особенность большинства предложений – популизм, который проявляется в двух основных моментах. Во-первых, обозначается условно правильная цель. Во-вторых, делается определенное предложение, призванное движение к цели резко ускорить. Предложение затрагивает только часть проблемы и выглядит красиво для людей, которые не разбираются в специальных вопросах, да и не должны знать особенности различных видов бизнеса.

Очевидно, что популизм как техника основывается на игнорировании системного подхода к решению сложных задач. В ряде случаев такой прием применяется осмысленно, а в ряде случаев из-за незнания авторами обсуждаемого предмета. Общей чертой популизма является отсутствие необходимости исполнять предложенное и отсутствие ответственности за успех предложений.
Перед рассмотрением частных популистских инициатив подвергнем осмыслению саму «благородную» цель увеличения доступности жилья.

Выскажем смелое предположение, что увеличение доступности является не главной целью, а только одним из средств достижения более общей цели практической реализации конституционного права на жилище. С практической точки зрения это означает, что жилья должно быть много, оно должно быть комфортным, его можно купить или арендовать. Обязательное добавление в обязанности государства – помочь тем, кто это сделать самостоятельно не может.

Для банковского бизнеса порядок в целях имеет прямое практическое значение. Чем яснее и последовательнее задачи поставлены, тем банковской отрасли легче проявить свой инфраструктурный вклад в достижение упомянутых политических и социально-экономических целей.

Напомним формализованные критерии для измерения доступности жилья и ипотечного кредитования. В упрощенном виде они выглядят следующим образом.
Коэффициент доступности жилья определяется соотношением между средней рыночной стоимости стандартной квартиры общей площадью 54 кв. метра и средним годовым совокупным денежным доходом семьи, состоящей из 3 человек. В качестве целевого ориентира предполагается, что к 2020 году понадобится 1,8 года ожидания для такого условного приобретения.

Доступность ипотечного кредитования рассчитывается в два этапа. На первом этапе рассчитывается семейный доход, необходимый для приобретения стандартной квартиры в кредит на условиях 30 % собственного взноса. Считается, что на кредит семья может тратить не более 35 % своего дохода. Ставка кредитования и стоимость квадратного метра усредняется для первичного и вторичного рынка недвижимости. Доход семьи рассчитывается исходя из уровня среднедушевого денежного дохода и средний размер семьи (3 человека).
На втором этапе считается доля семей, доход которых превышает уровень, рассчитанный для условного ипотечного кредита.

Очевидно, что более точные расчеты имеют региональную направленность, а федеральные показатели весьма усреднены.
Целевой ориентир к 2020 году звучит так: доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств, в общем количестве семей должна достичь 50 процентов.

При расчете всех индексов используется ограниченное количество параметров или коэффициентов. К самым важным из них являются:
• стоимость квадратного метра,
• среднедушевой доход,
• средняя ставка ипотечного кредитования.
Следующая группа параметров является вторичной, то есть важной для конкретного расчета, но являющихся следствием, а не причиной, в том числе:
• срок кредита,
• размер первоначального взноса.

Параметры первой группы являются индикаторами социально-экономического развития страны в целом и развития банковской и строительной отраслей в частности.

Если говорить о благородных целях конституционных правах, то главную перспективную цель можно сформулировать в виде следующим образом. Доля семей, имеющих возможность приобрести или арендовать жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и/или заемных средств должна стремиться к 90 %. То есть, требуется уход от индикаторов, связанных с жильем, находящимся в собственности, к индикаторам, характеризующим возможность проживания в комфортном жилье.

Вернемся к действующим индикаторам доступности. С точки зрения системной логики влиять надо не на индикаторы, а на экономику. Но тогда очень трудно предложить что-то красивое и яркое, а надо работать долго и последовательно.
Посмотрим примеры, как предложения из осеннего забега популизма влияют на увеличение доступности жилья для населения хотя бы на уровне хоть какого-нибудь связи с упомянутыми выше индикаторами.
Все примеры будут приведены без указания авторов, так как часть из идей них дублируется у разных авторов. Полный перечень авторов будет предвыборной агитацией, что не очень свойственно специализированным информационно-аналитическим ресурсам.

Первая идея - без банков финансирование будет дешевле.
Высказывается предложение, что дорогие кредиты связаны с деятельностью банков и сокращение работы через банки будет вкладом в развитие. Кредитовать надо, по мнению автора, напрямую с использованием бюджетных средств. В итоге все строительство станет намного дешевле. С точки зрения, критериев доступности такая идея должна повлиять на стоимость квадратных метров.

Популизм и непрофессионализм идеи в проявляется в непонимании того, что стоимость квадратных метров определяется не только затратами, но и их количеством, то есть предложением и конкуренцией. Инвестирование из бюджета количество квадратных метроврезко сократит. Это следует из основных следующих соображений:

• размер бюджета меньше, чем количество денег в банковской системе. Одни только вклады населения имеют больший объем
• при банковском кредитовании любая инвестиция в бизнес складывается из двух источников – средств заемщика и кредита. Кредит в свою очередь, банк выдает из имеющихся у него пассивов. Пассивы банк получает, в том числе из средств юридических и физических лиц. Этот простой, но эффективный механизм, корме банков никто воспроизвести не может. По крайней мере, в необходимых объемах. Банки мультиплицируют ресурсы и работают насосом, который довольно хорошо контролирует, что и как он качает.

В рейтинге примеров это предложение стоит на первом месте так кроме популизма содержит полное непонимание роли банков в экономике.

Вторая идея - без процентов жизнь прекрасна.
Предлагается отдельным категориям граждан ипотечный кредит выдавать с полной компенсацией процентов или с кредитной ставкой раной нулю. Получатели льгот могут определяться по региональному, профессиональному, семейному (количество детей) принципу.
Ставка кредитования действительно оказывает существенное влияние на доступность, но полная компенсация процентов за период ипотечного кредита составляет значительную сумму близкую к размеру кредита и в общем случае равную 70 % стоимости жилья.
Очевидно, такую компенсацию планируется проводить за счет бюджета и она не может распространяться на значительное число граждан.

Компенсация процентов по кредиту подразумевает стимулирование приобретение жилья для тех категорий граждан, которые по каким-то причинам власти должны обеспечить жильем в принципе или на данной территории.

А зачем вообще приобретать жилье для решения жилищной проблемы в данном случае? Может быть, стоит задуматься и построить дома, которые предложить на условиях аренды. Размер необходимых средств для помощи позволяет. В обоих случаях строительная отрасль получает объем работы, а вот жилье в собственность граждан не передается и позволит помочь нескольким семьям. Например, три раза по 10 лет предоставления квартиры в аренды, что достаточно для обеспечения жильем дефицитного специалиста в любом месте.

Идея звучит красиво, но не дает ответ на вопрос – зачем?

Третья идея – аннуитетный платеж очень несправедлив, и его использование банками надо ограничить.
Идея старая, но периодически возникающая вновь и вновь. Вызвана такая идея сочетанием популизма и непонимания сути аннуитетного платежа, который вычисляется так чтобы обеспечить одинаковые выплаты в течение всего срока кредита. Ежемесячно банк начисляет проценты, вычитает их из суммы платежа, а остаток вычитает из основного долга. То есть, ежемесячно соотношение долга в платеже и процентах меняется.

В рамках третьей идеи предлагается использовать другой расчет выплат, исходя из соображений, что такой платеж будет более справедлив, а доступность жилья возрастет. Обычно предлагается дифференцированный платеж, известный всем специалистам. При нем, основной долг гасится равными частями. Ежемесячный платеж неравномерный и уменьшающийся со временем. В первые месяцы он существенно выше аннуитета.

Проведем сравнение с помощью простого примера, когда выдается кредит 3,5 млн рублей по ставке 12 % на 10 лет. Выплаты по кредиту – не более 50 % от ежемесячного дохода.
Аннуитетный расчет. Ежемесячный платеж – 50 214 рублей. Потребный доход – 100 500 рублей. Суммарные выплаты по кредиту – 6 025 780 рублей.

Дифференцированный кредит. Первый ежемесячный платеж – 64 167 рублей. Последний платеж – 29 458 рублей. Выплаты по кредиту – 5 617 500 рублей. Потребный доход – 128 000 рублей.
Какой кредит может получить заемщик при доходе в 128 000 рублей? При аннуитетном кредите – 4 460 000 рублей. При дифференцированном кредите – 3 500 000 рублей.

•  ПОСТРОИМ ИПОТЕЧНЫЙ БИЗНЕС ЗАВТРАШНЕГО ДНЯ ВМЕСТЕ  •

Суммарные выплаты при аннуитетном кредите больше на 7,2 %. Это, так называемая переплата или проявление несправедливости.
Размер выдаваемого кредита при аннуитетном кредите при одинаковых доходах выше на 27,4 %, а это уже доступность.
Примерно через 49 месяцев в случае дифференцированного кредита платеж с начальных 64 167 рублей уменьшится до аннуитетных 50 214 рублей. При расчетах сделано предположение, что банк не будет игнорировать, что 48 месяцев платеж заемщика будет превышать 50 % от ежемесячного дохода.

Для завершения обсуждения этой идеи можно задать вопросы человеку, который готовится приобрести квартиру с помощью ипотечного кредита.

Первый вопрос. Вам нужно увеличение кредита на 27 % , что составляет 960 000 рублей (4 460 000 - 3 500 000)?
Второй вопрос. Готовы ли Вы платить в первые месяцы 64 000 рублей вместо 50 000 рублей? Не забудьте спросить, - всю ли мебель человек купил и нужен ли ему минимальный ремонт.
Третий вопрос. Что важнее решение жилищных проблем или переплата по кредиту в 7 % за 10 лет?

Вывод прост. Третья идея влияет на доступность отрицательно, на справедливость несущественно и к тому же неудобна для обслуживания кредита.

Четвертая идея. Ипотечный кредит по ставке 7 % годовых и все проблемы будут решены.
В рамках этой идеи обещается строительный и ипотечный бум. В результате количество квартир и их владельцев резко возрастет. Ставка предлагается в первую очередь для покупателей квартир в новостройках.
Эта идея самая интересная для рассмотрения. Ставка 7 % - безусловный праздник для всех участников рынка. Главный вопрос – за чей счет праздник и сколько он продлится? Такие праздники за счет бюджета, а продолжительность до момента, когда рыночные ставки сами снизятся до 7 %. Предполагается, что бюджетные вложения окупятся через возврат средств в виде налогов. В оптимистичном варианте такая идея обойдется не менее 300 млрд рублей с неочевидным периодом возврата бюджетных средств. А покупатели должны иметь первоначальный взнос, на накопление которого ставка кредиту никак не влияет. А если экономика растет медленно и ставки не снижаются, то государство должно неограниченно долго планировать и осуществлять бюджетные траты. Администрирование такой программы потребует серьезного напряжения. Размер компенсации надо считать каждый месяц для всех кредиторов и в течение неопределенного времени.

Очевидно, что есть альтернативные вложения для таких сумм. Например, ускорить развитие рынка ипотечных ценных бумаг, которые можно выкупить. Мало того, что инвестиция возвратная так и ставка кредитования снизится для всего рынка.
Стоит добавить, что ипотечный кредит физическому лицу способствует реализации уже строящихся квартир, но не так быстро влияет на новые площадки.

Получается красивая дорогая идея с неочевидной эффективностью.
Каждый день приносит нам новые примеры замечательных идей, не имеющих отношения к практическому увеличению доступности жилья. Постоянные читатели легко разберутся в этих идеях и не забудут правило: осторожно популизм. Иногда хочется спросить, почему авторы идей не обращаются к специалистам, когда генерят свои предложения?