Время – лучший подарок для желающих улучшить жилищные условия. Чем государство может помочь? 18 сентября что-то изменит?

Официальный индикатор доступности измеряется в годах, которые семья из трех человек должна копить на приобретение квартиры площадью 54 квадратных метра. Доходы и стоимость квартиры усредняются. Весной 2014 года ставилась цель достижения к 2020 году показателя доступности в 1,8 лет. Сегодняшние реалии заставляют немного увеличить план до значения в 2,5 года. Для реальной семьи ориентир практически ничего не дает, так как возможности для сбережений у всех разные. Не менее 30 % населения заинтересованы в улучшении жилищных условий в ближайшей перспективе. Правительство еще одним целевым ориентиром считает возможность улучшения жилищных условий не реже одного раза в 15 лет.

Очевидно, что для развития семьи время ожидания улучшения жилищных условий является важнейшим фактором. Для государства, в свою очередь важно, чтобы как можно больше семей могли самостоятельно улучшить свои жилищные условия. В одном из правительственных Постановлений предполагалось, что к 2020 году 60 % семей смогут приобрести или арендовать жилье. В другом указано, что 50 % смогут приобрести жилье. Под приобретением подразумевается покупка, как за свои средства, так и кредитные.

•  ПОСТРОИМ ИПОТЕЧНЫЙ БИЗНЕС ЗАВТРАШНЕГО ДНЯ ВМЕСТЕ  •

А тем, кто не может купить и арендовать, ожидание в очереди на социальное жилье должно составлять 3-5 лет. По сути это - все основные ориентиры, характеризующие доступность жилья.

Параметры, влияющие на доступность можно расписывать долго и подробно, но для простоты ограничимся четырьмя:
• доходы,
• стоимость недвижимости,
• ставка кредитования,
• срок кредитования.

Для покупки за свои средства достаточно первых двух параметров, для покупки в кредит понадобятся все четыре. При этом давно подсчитано, что на текущем этом уровне ставок оптимальным является пятнадцатилетний кредит.
Время является обязательным ресурсом, который управляет всем процессом улучшения жилищных условий. Для ипотечного кредитования это время наступает в 3,3 раза быстрее при накоплении 30 % стоимости квартиры, когда начинает действовать большинство наиболее выгодных предложений кредиторов.

Главный положительный смысл ипотечного кредитования для человека в резком ускорении приближения к приобретению квартиры. Другими словами, ипотечное кредитование дарит ключевой ресурс - время. Но этот подарок, как и медаль, имеет обратную сторону в виде нарушения психологического и финансового комфорта, вызываемого постоянным изъятием из семейного бюджета определенной суммы.

Показатель кредитного дискомфорта равен произведению продолжительности кредита на долю выплат от семейного бюджета. Очевидно, что один год можно напрячься и платить много, но в течение 10 лет платеж не должен существенно снижать качество жизни.

То есть, как ипотечное кредитование не развивай, но без роста доходов не обойтись.
В общем случае комфорт приобретения жилья определяется:
• соответствием жилья семейным потребностям,
• скоростью решения жилищной проблемы,
• правовой защитой (безопасностью) сделки

Возвращаемся к вопросу о помощи государства. Сегодня такая помощь существует в двух вариантах: для всех граждан и для выбранных категорий. Помощь выбранным категориям иногда напоминает борьбу с дефицитом товаров из недавней истории. Только теперь осуществляется борьба с дефицитом возможностей, которая зачастую напоминает борьбу с дефицитом потребностей. Это относится к некоторым программам льготного ипотечного кредитования, в которых предлагается оплачивать за заемщика все проценты по кредиту или даже основной долг. В таком случае заемщику дарится не только время, но и существенная часть стоимости квартиры (выплат по кредиту). Взамен от заемщика хотят проживания в какой-то местности или работы по какой-то специальности несколько лет. Очевидно, что мы имеем дело с заплатками на бреши в социально-экономическом развитии. Одна заплатка связана с нехваткой или отсутствием арендного жилья. Для дефицитного специалиста жилье необходимо предоставлять мгновенно. Если очень хочется, то можно доплачивать за аренду. Если работа и оплата нормальная, то через некоторое время он купит нужную квартиру сам или в кредит без всякой помощи. Беда этой заплатки в экономии. Проще и дешевле в рассрочку купить нужного специалиста на крючок квартиры, чем платить достойную зарплату. Еще тоньше заплатка при льготной ипотеке для какой-то территории. Положение региона настолько плачевно, что приходится привлекать людей покупкой квартир в длительную беспроцентную рассрочку.

Жизнь богаче идеальных схем и иногда заплатка спасает ситуацию. Главное, чтобы не получилось лоскутное одеяло, сшитое из одних заплаток.

В предельно жестком варианте переформулируем цели доступности – необходимо максимально увеличить процент семей, которые могут в кратчайший срок улучшить жилищные условия. Идеалистическая схема выглядит так: 60 % могут приобрести квартиру, 20 % могут арендовать квартиру. Для арендаторов время ожидания должно стремиться к нулю, для покупателей время подготовки к ипотечному кредиту – не больше года.

Что делать? Больше и дешевле строить. Эту глобальную задачу рассматривать не будем. Посмотрим, что можно сделать в ближайшее время с очевидным и быстрым эффектом. Отметим несколько инфраструктурных шагов для развития ипотечного кредитования. Достаточно быстро и недорого государство может помочь кредиторам уменьшить риски, снизить издержки, облегчить фондирование.

Перечень действий хорошо известен:
• облегчение дистанционной идентификации клиентов и как следствие упрощение открытия счетов клиентам,
• облегчение доступа к государственным ресурсам с информацией о клиентах,
• развитие дистанционной работы по регистрации сделок, включая электронную закладную,
• возможность вести досье клиента только в электронном виде,
• поддержку выпуска ипотечных ценных бумаг, как и в проекте АО АИЖК «фабрика ИЦБ», так в стимулировании этого рынка и его участников в целом. Для кредиторов это означает уменьшение стоимости ресурсов и получение уверенности в фондировании в необходимых объемах.

Что интересно, эти мероприятия дадут пользу всем клиентам и всем кредиторам, то есть эффект будет системный и постоянный.

В заключение отметим, что мероприятия по увеличению доступности жилья имеют не только социальный, но и ярко выраженный экономический эффект. Строительная отрасль имеет один из лучших инвестиционных мультипликаторов. Квадратные метры тянут за собой услуги и сопутствующие товары. А если квадратный метр приобретался в кредит, то мультипликатор ещё выше. А тут и до роста ВВП недалеко, а это доходы и соответствующее улучшение доступности.

Главное не увлечься мечтами, а последовательно решать все задачи. Первый шаг – завершение инфраструктурных проектов, которые хлопотные, не очень публичные, не очень понятные для простых граждан, но могут дать вычитание из ставки ипотечного кредита 1 %, а при удачном раскладе и 1,5 %. Вот она и практическая помощь всем гражданам без всякого предвыборного популизма.

Тем не менее, необходимо вспомнить, что невозможно решить частные вопросы без решения общих.

Сегодня мы имеем большой набор документов от Конституции до ведомственных приказов. В большинстве текстов написаны правильные слова о жилищных программах, ипотечном кредитовании, но документы приняты в разное время и рассчитаны на различные по продолжительности действия. Количество льгот на федеральном и местном уровне не позволяет в низ разобраться без специальной подготовки. В какой-то момент создается ощущение, что многие программы не стыкуются друг с другом, а единой цели нет.

С точки зрения системотехники видно, что в стране разрабатываются различные важные программы, но не применяется программно-целевое управление. Грубо говоря, есть министерства, но нет Госплана. Опыт всех политических систем показывает, что министерства часто оптимизируют свои задачи, а не общегосударственные.

По большому счету необходима полная ревизия многочисленных жилищных и около жилищных программ и замены их на одну. Но тогда придется ответить на болезненные вопросы скорее не экономического, а социального характера.

Что в плюсе:
• уже разработаны многие программы и есть опыт их применения,
• создан Единый институт развития в жилищной сфере,
• будет избрана Государственная Дума, с новым продолжительным периодом созидательной работы.

Смогут ли государственные структуры отказаться от привычки ставить заплатки и сшить новое одеяло жилищной политики? От этого зависит успех по достижению доступности улучшения жилищных условий для большинства населения, но не раз в пятнадцать лет, а по необходимости, чтобы арендовать жилье можно было мгновенно, а приобрести с помощью ипотечного кредита через 6-12 месяцев.
Единая жилищная программа может оказаться несбыточной идеей без реализации. Это сделает путь к доступности более продолжительным.

Всегда остаются практические мероприятия сегодняшнего дня, которые могут помочь кредиторам немного снизить издержки, что приведет к снижению ставок. Хорошо, но мало