Ипотечные компании и их регулирование

Решила завести свой блог, буду периодически высказывать здесь свое мнение - отношение к тем или иным событиям в ипотеке и около нее. 

Как вы думаете, ипотека – это просто? Достаточно короткий вопрос, но насколько же должен быть пространным ответ на него, ведь ипотеку окружает масса объектов (разные виды недвижимости, разные типы ипотечных кредитов) и субъектов, как прямых (кредитор, должник, залогодатель), так и инфрасубъектов (инфраструктура ипотечного рынка - оценщики, страховые компании, рефинансирующие компании, государственные организации, инвесторы в конце концов, хотя их, конечно, трудно отнести к инфраструктуре). С чьей позиции мы хотим услышать ответ, когда задаем вопрос «Ипотека – это просто?»? Для кого ипотека должна быть простая? Для заемщика? Для кредитора? Для инвестора? Для тех кто работает на то, чтобы ипотечная сделка состоялась? Давайте рассмотрим этот вопрос со стороны кредиторов - ипотечных, небанковских компаний.

Кто же это - ипотечная, небанковская компания? А это такие компании, которые частично заменяют собой на ипотечном рынке банки, выдавая и рефинансируя ипотечные займы. В основном такие компании работают по стандартам компании с государственным участием ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК).

Должна ли для них ипотека быть простой? Давайте разберемся, что значит «простой». В словарях слово «простой» означает «не сложный, не трудный, легкодоступный для понимания, выполнения, управления». Может ли ипотека быть не сложной, легкодоступной для понимания, выполнения и управления? Все, кто читает этот текст, в той или иной степени скорее знает, что ипотека это комплексная сделка, это не только кредитование, оформление залога, страхование, обслуживание кредита, но и огромный объем предварительной работы - оценка заемщика, оценка объекта недвижимости. Может быть ли такой объем работы быть не сложным для выполнения? Теоретически может, если все автоматизировано, есть заданные кем-то стандарты и правила деятельности, есть типовая документация, есть стандарты обучения персонала. Допустим, все это кто-то сделал, в частности, это все есть у АИЖК. И вот начинается выдача ипотечного займа. Но кто гарантирует, что ипотечные компании, которые никто не регулирует, все вышеуказанное соблюдает? Кто гарантирует, что, если что-то после выдачи займа пойдет не так, такие ипотечные компании ответят за свои «косяки»? Ведь они не банки, которые обязаны соблюдать заданные сверху нормативы и которые просто так исчезнуть с рынка не могут. А компания, которая навыдавала некачественных ипотечных займов, и потом все продала «белому» инвестору, может просто свернуть свою деятельность? А почему нет, сколько компаний в России просто растворялись в никуда. Конечно, вспомним, что сейчас определенным образом такие небанковские ипотечные компании регулирует АИЖК, т.к. заинтересовано в качестве их работы. Но ипотечные компании уже давно работают не только с АИЖК. Значит правила их работы задает еще кто-то, второй, третий. Где единые требования? Хотя бы основные? Где единые нормативы, которые они обязаны соблюдать? Так достаточно ли такого «зоопарка» для регулирования? Конечно, нет. Может быть, проще взять и запретить деятельность таких компаний? Но такие компании, по крайней мере, работающие с АИЖК, очень много работают с новыми ипотечными продуктами, в т.ч. социальными, со стройкой, и делают это тогда, когда никакие банки с этим не работают, по разным причинам – новое, не выгодно, не технологично. В прошлый кризис, когда многие банки прекратили работать с ипотечными кредитами, в регионах продолжали поддерживать ипотеку именно ипотечные компании, работающие с АИЖК, ну и, куда уж без них, крупных государственных банков. А кто запустил такой ипотечный продукт как «Военная ипотека», с которой еще лет 5 назад банки боялись работать, в т.ч. и крупные банки? А инновационный социальный ипотечный продукт как ипотека для молодых ученых, построенный на растущем графике платежей и позволяющий уже сейчас при достаточно небольшой зарплате взять ипотечный кредит почти в 2 раза больше, чем при классической ипотеке?

В США, например, в каждом штате есть свое «региональное» жилищное агентство, которое представляет интересы штата и федерации в целом, обеспечивает в первую очередь интересы определенных категорий граждан путем прямой выдачи ипотечных займов, их покупки, строительства арендных домов, финансируя эту деятельность через выпуск облигаций под государственные гарантии.

Сейчас в наших средствах массовой информации прошла информация о том, что Центральный банк РФ собирается регулировать подобные ипотечные компании. Что очень правильно! Но почему через корректировку Федерального закона о микрофинансовых организациях? Микрозаем – это короткий кредит, это заем в сумме не более одного миллиона рублей. Микрозаем – это, как правило, «сумашедшие» проценты (сейчас, наверное, с учетом регулирования, в меру «сумасшедшие» проценты). Ипотека – не микрозаем! Зачем ипотеку ассоциировать с необеспеченными и достаточно дорогими микрозаймами?

А как быть с тем, что ипотечные компании не только выдают ипотечные займы, а рефинансируют их, покупают закладные, участвуют в мультиоригинаторных сделках по выпуску ипотечных ценных бумаг? Такая деятельность вообще не подходит под ФЗ о микрозаймах.

Почему бы под ипотечные компании не внести изменения, например, в закон об ипотеке, посвятив им и их деятельности отдельную главу. Более того, отдельно нужно выделить место и роль ипотечных компаний, которые созданы региональными властями и по сути осуществляют на местах роль институтов развития региональных ипотечных рынков. В АИЖК их называют Региональными операторами. Такие компании могли бы стать эмитентами облигаций, обеспеченных доходами от выдаваемых ипотечных кредитов, в т.ч. социальных, или, например, доходами от сдачи в наем построенного ими доходного жилья. Такие облигации могли бы обеспечиваться государственными гарантиями, не обязательно федеральными, и включаться в Ломбардный список ЦБ РФ (также как и аналогичные облигации АИЖК), чтобы быть интересными рыночным инвесторам. Еще такие компании можно было бы наделить функцией ссудосберегательных касс. Именно они, если будут регулироваться на государственном уровне, могли бы стать альтернативой для банковской ипотеки, привлекать деньги населения для жилищного строительства и выдавать дешевые ипотечные кредиты. В России еще с 2000 года говорится о необходимости создания ссудосберегательных касс, но пока «воз и ныне там», а такие компании умеют работать с ипотекой, со стройкой и с населением. Почему бы в развитии новой темы не опереться на них? Они умеют работать со всем новым.

И, конечно, хорошо, что такие компании сами осознали, что внешнее регулирование им необходимо и, в отсутствие государственного регулирования, занялись саморегулированием, объединившись в СРО (саморегулируемые организации). Это очередной шаг для повышения публичного доверия к таким компаниям не только со стороны заемщиков, но и со стороны потенциальных инвесторов, и шаг для публичного завоевания на ипотечном рынке своего заслуженного (уже заслуженного) места наряду с банками.

И возвращаясь к изначально заданному вопросу – «Ипотека – это просто?». Ипотека может быть проще, если будут понятны не только правила «игры» и требования, но также и правила ответственности и способы обеспечения этой ответственности всех участников ипотечной сделки.