Вернется ли спрос на жилье с понижением ключевой ставки?

После снижения Центральным банком России ключевой ставки с 17% до 15% некоторые эксперты ожидают повышения спроса на жилье. Так ли это? Давайте разберемся.

Сейчас ипотечные ставки составляют 16-20%. Классически процентная ставка состоит из стоимости привлекаемых денег и некоторой надбавки (маржи) от банка (за риск, за доходность, за…, в общем она есть). Как правило, маржа банка составлят 2-4%. Допустим, что ключевая ставка прямо сейчас определяет стоимость денег. Была ключевая ставка 17%, тот же Сбербанк выдает кредиты начиная где-то с 16%.  В убыток себе? Ну вроде да, как банк сам же и обьявлял ранее. Но у Сбербанка есть другие источники денег и стоимость их скорее другая, ниже ключевой ставки. Надолго ли? Скорее нет. И, наверное, у того же Сбербанка были ожидания по достаточно  быстрому снижению ключевой ставки, и возможности привлечения более дешевых источников денег, на это и был расчет при не очень то сильном повышении (при существующих условиях) ипотечной ставки.  И вот ключевая ставка снизилась на 2%. Снизит ли Сбербанк ставки по ипотеке? Сомнительно, что снизит на те же 2%. Да если и снизит (по каким-то причинам), то будет ограничивать выдачи по другим параметрам, первоначальный взнос, требования и т.д. Денег же на финансовом рынке сейчас не так много. Сбербанк просто пример, и даже не типовой пример, т.к. другие банки не имеют и части ресурсов Сбера.

Теперь давайте снова (я уже ранее писала об этом здесь http://www.ludiipoteki.ru/blogs/index/entry/30/post/324/) попробуем на цифрах оценить доступность жилья с учетом текущих реалий.

Вспомним, что есть такой индекс доступности жилья с ипотечным кредитом (англ. — Housing Affordability Index, HAI). Напоминаю, что он показывает соотношение фактических доходов семьи и идеальных доходов, которые необходимо иметь для приобретения стандартной квартиры с помощью ипотечного кредита, выдаваемого на стандартных условиях. Как он считается можно посмотреть по ссылке, указанной выше.

Исходя из расчетов (можно посмотреть там же, по ссылке) видно, что несмотря на активное развитие ипотечного кредитования до 2015 года доступность в России жилья с ипотечным кредитом даже при ставке 12,4% остается ниже желаемой.  Значение показателя HAI в среднем по России при ставке 12,4% составит где-то 40%. Это означает, что у среднестатистического домохозяйства (семьи) есть только 40% дохода, необходимого для приобретения с помощью ипотечного кредита квартиры площадью не более 54 кв.м.

У нас сейчас ставки по ипотеке составляют в среднем 17-18% (точнее, это скорее минимум). Стоимость жилья в рублях немного растет, не везде и не много, но растет. Допустим, что стоимость жилья с прошлых расчетов не выросла. При ставке в 17% индекс доступности среднестатистического (54 кв.м., а нам то хочется жилье и побольше, и покомфортней) жилья с ипотекой в среднем по России будет не более 30%.

Так повысится ли спрос на жилье? Платежеспособный спрос. Сомнительно.  Снижение средней ставки с 17% до 16%, и даже до 15%, т.е. на 1-2% в текущих условиях, сильно картину не изменит. И я сейчас не говорю о покупательной способности наших зарплат, которая падает не по официальной инфляции. В текущих условиях мы вынуждены тратить больше на себя, на обслуживание кредитов средств остается все меньше.

А еще мы помним, что есть индекс Джини, который считает степень расслоения общества по доходам, и его значение по России, которое, по сути, говорит, что средняя зарплата это одно, а зарплата большинства – совсем другое.

В общем мы еще раз убеждаемся, что с ипотечными ставками по ипотеке выше 15%, ипотеки как системы нет.

Жаль, что торможение ипотеки (а мы это пока еще не ощутили в полной мере) потянет за собой отставание и жилищного строительства со всеми вытекающими последствиями.