Переменная ипотека от АИЖК

АИЖК, как сообщил официальный сайт компании, запускает новый для российского ипотечного рынка продукт, продукт с переменной ставкой и фиксированным платежом.

Продукт «Переменная ставка» базируется на значениях индекса потребительских цен (инфляции), определяемых Банком России.

Разработчики продукта, как гласит сайт АИЖК, предполагают, что темпы роста инфляции в стране достигли максимальных значений, и в дальнейшем инфляция будет снижаться. "Кредит ориентирован на людей, которые разбираются в макроэкономических индикаторах и планируют расходы, ориентируясь на экономическую ситуацию», - комментирует руководитель АИЖК Александр Плутник.

"Процентная ставка по кредиту пересматривается раз в три месяца в зависимости от фактического уровня инфляции в России. При получении ипотечного кредита в первом квартале 2016 года процентная ставка для заемщика составит 13,2%. Ежемесячный платеж по кредиту фиксируется на весь срок кредитования и не зависит от изменения процентной ставки, что исключает вероятность непредвиденного роста расходов заемщика при обслуживании ипотечного кредита даже в случае роста инфляции. При этом платеж по кредиту с переменной ставкой на 5% меньше, чем по аналогичному ипотечному кредиту с фиксированной ставкой. Ипотечный кредит оформляется на срок от 3 до 30 лет с возможностью пролонгации. Срок кредита меняется при изменении процентной ставки. При снижении инфляции в соответствии с целевыми значениями Банка России срок погашения кредита с переменной ставкой в два раза ниже по сравнению с аналогичным кредитом с фиксированной ставкой».

Несомненный плюс такого предложения в том, что заемщику не нужно  думать о том, как снизить ставку по своему кредиту, если на рынке проценты "пойдут" вниз. Не нужно искать другого кредитора (или договариваться со своим), чтобы перевести свой долг на более лояльные условия, не нужно тратить деньги на стандартные единовременные расходы при получении нового кредита. Процентные ставки по предлагаемому кредиту автоматически, вслед за снижением инфляции, тоже снизятся.

Явный минус предложения - риск роста процентных ставок из-за роста инфляции, т.е. из-за ухудшения экономической ситуации в стране, все равно остается на заемщике. Конечно, это не валютный риск, но все-таки риск, который нужно иметь в виду, беря подобный ипотечный кредит.

АИЖК якобы предусмотрело "страховку" от такого риска - в продукте фиксируется ежемесячный платеж. Т.е. вроде все хорошо, при росте процентной ставки, а она будет расти при росте инфляции,  для заемщика с точки зрения выплат в месяц ничего не изменится. Платил, допустим, 10 000 рублей в месяц и будет платить 10 000 рублей даже при росте ставки.

Но давайте разберемся,  в чем загвоздка. 

Проценты по кредиту считаются от остатка долга, от срока кредита, от ставки.

У нас в задаче фиксированный платеж, который состоит из процентов и части погашаемого долга. Пусть, платеж при сроке 15 лет, сумме кредита 1 млн.рублей и ставке 13,2% годовых составит 12 700 рублей. В первый год из него выплачиваются в основном проценты, примерно, 11 000 рублей, и 1700 рублей идет на погашение основного долга. Постепенно долг снижается, сумма процентов уменьшается, а сумма в погашение долга увеличивается. К середине срока мы начинаем платить уже больше в погашение кредита, чем процентов. И в конце концов гасим кредит.

И вот у нас на 1% повысилась ставка. Если раньше мы думали, что на второй год будем платить чуть меньше процентов в составе платежа и чуть быстрее погашать долг, то повышение ставки принесло нам рост процентов. Теперь мы платим не 11000 рублей, а 11500 рублей в счет уплаты процентов[1]. Сумма долга к погашению снизилась и составила 1200 рублей. Это значит, что в этом месяце мы погасили основной долг на 500 рублей меньше, чем мы хотели.

В следующем месяце тоже на 500 рублей меньше. И так далее. В общем, скорее всего так получится, что в изначальный срок мы кредит уже не выплатим. Срок нашего кредита явно увеличивается. Это, если ставка зафиксируется и больше расти не будет.

Но вот инфляция опять выросла и ставка тоже. Пусть еще на 1% годовых. Сумма процентов внутри платежа тоже растет. Сумма к погашению уменьшается. Теперь проценты (условно) составят уже 12000 рублей, а на погашение долга у нас остается только 700 рублей. Не  1700 рублей как по изначальному графику, и даже не 1200 рублей как в предыдущем месяце, а всего лишь 700.

И снова инфляция выросла. С ростом инфляции и, соответственно, ростом процентной ставки в какой-то момент мы начинаем платить только проценты. Долг уже не погашаем.

А если инфляция продолжит расти? Сумма процентов внутри платежа начнет превышать сумму зафиксированного платежа. Что это значит? А то, что ваш долг начинает не снижаться, а увеличиваться. За счет процентов, на которые вашего фиксированного платежа уже не хватает. А на долг начисляются проценты...

Все ли так страшно?

Ну, во-первых, у вас все-таки фиксированный платеж, который не растет и вы можете планировать свои расходы.

Во-вторых, даже если инфляция за какой-то период выросла и ваш долг перестал снижаться, то всегда есть надежда на то, что когда-то придут лучшие времена, инфляция начнет снижаться по прогнозу Банка России, и вы компенсируете свои потери в «грустный» период.  

Вывод: если вам предлагают изменяемую процентную ставку, на которую вы лично влиять не можете, хорошо думайте прежде, чем брать такой кредит. Тем более, «длинный», ипотечный.

И еще раз напомню, что сказал генеральный директор АИЖК - "Кредит ориентирован на людей, которые разбираются в макроэкономических индикаторах и планируют расходы, ориентируясь на экономическую ситуацию».