Рынок ипотечного страхования и оценки. Часть 1

  В одном уважаемом тематическом издании не менее уважаемой оценочной компании была статья о том, как важно выбрать правильную оценочную компанию. В этой статье приводился пример, когда ради совершения ипотечной сделки купли-продажи, Заемщик попросил оценочную компанию завысить рыночную стоимость объекта, чтобы ему выдали необходимую для покупки объекта недвижимости сумму кредита. В статье упор делается на то, что порядочная компания не будет рисковать своей репутацией, а для Заемщика это повод задуматься о целесообразности приобретения объекта по завышенной цене.

  Все верно, но я бы хотел показать этот вопрос еще с пары сторон:

 1) Огромное количество оценочных компаний имеют в своем неофициальном прейскуранте данную услугу. Причем, зачастую стоимость услуги по завышению рыночной стоимости объекта – больше стоимости услуги по изготовлению ипотечного отчета об оценке. Получается весьма неплохой бизнес. Учитывая, что данная услуга особенно востребована среди клиентов крупнейшего банка страны, оценочные компании имеют возможность рисковать ради прибыли. В случае доказательств завышения ими рыночной стоимости (в случае проверки залоговой службой банка), оценочные компании имеют возможность подать документы на аккредитацию новой компании (другого юр.лица), которая продолжит данный вид бизнеса.

2) Рассмотрим вопрос страховой суммы по ипотечному страхованию для сделок на вторичном рынке, когда кредит берется на всю стоимость приобретаемого объекта недвижимости.

  По условиям кредитного договора, Заемщик обязан застраховать за свой счет риск гибели (уничтожения), утраты (пропажи), повреждения приобретаемого недвижимого имущества на сумму одобренного кредита, но не более действительной стоимости недвижимого имущества.

  Что же является для страховой компании действительной стоимостью недвижимого имущества?

  Выдержка из правил страхования:

«Страховая сумма устанавливается: при страховом случае по риску гибели (уничтожения), утраты (пропажи), повреждения недвижимого имущества, исходя из действительной стоимости застрахованного имущества (страховой стоимости), если иное не установлено договором страхования (страховым полисом).

Действительная стоимость определяется для зданий и сооружений – в размере стоимости строительства в данной местности полностью аналогичного погибшему здания с учетом износа и эксплуатационно-технического состояния погибшего (поврежденного) здания или сооружения.»

  Получается, что в соответствии с правилами страхования, за действительную стоимость страховая компания принимает «восстановительную» стоимость. Основанием для определения действительной стоимости имущества является отчет об оценке рыночной стоимости имущества, в котором должны быть расчитаны две величины – рыночная и ликвидационная стоимость недвижимого имущества. Опуская юридические аспекты этого вопроса, страховая компания в качестве страховой суммы по страхованию имущества принимает именно ликвидационную, а не рыночную стоимость приобретаемого недвижимого имущества (в связи с ее близостью к «восстановительной» стоимости).

  Чем данная ситуация неприятна для Банка:  ликвидационная стоимость всегда ниже рыночной (в среднем, процентов на 10-15%, в зависимости от типа объекта). В связи с этим, страховая сумма будет ниже, чем размер одобренного ипотечного кредита. В этой ситуации банк не может выдать Заемщику ту сумму кредита, на которую тот ориентировался изначально, ипотечная сделка находится под угрозой срыва.

  Тогда сотрудник продающего подразделения банка просит сотрудника страховой компании увеличить страховую сумму до минимально необходимого размера. Но единственным документом, на основании которого страховая компания может изменить страховую сумму, является отчет об оценке.

   Поэтому сотрудник страховой компании звонит в оценочную компанию и просит исполнителя отчета об оценке повысить размер расчетной ликвидационной стоимости до нужной суммы. Но так как ликвидационная стоимость всегда ниже рыночной – оценщику чаще всего ничего не остается, кроме как завысить сразу две величины – и рыночную, и ликвидационную стоимости.

   Таким образом, сделка состоялась, все стороны ипотечной сделки отработали заявку. Но по факту – банк принял в залог объект по завышенной стоимости. Размер завышения обычно невелик, и составляет обычно до 10%, но в пересчете на объемы того же крупнейшего банка страны, получается довольно значительная сумма.

   Вывод: многие оценочные компании часто попросту вынуждены работать с «завышениями» рыночной стоимости оцениваемых объектов. На чаше весов, как всегда, с одной стороны – бизнес, с другой стороны – интересы банка. Решать эти вопросы эффективнее всего сообща: банкам вместе со страховыми и оценочными компаниями.