Рынок ипотечного страхования и оценки. Часть 3

 Решение человека осуществить перепланировку или переустройство в приобретенной квартире носит всегда осознанный характер, и всегда нацелено на улучшение жилищных условий. Проблема заключается в том, что идея улучшения планировки квартиры, зачастую не ограничивается изначальными планами по переносу перегородки, расширению дверного проема, установки ниши и пр. Как говорится, аппетит приходит во время еды. 

 На практике встречаются разные варианты перепланировок и переустройств. Обычно, ограничиваются они только количеством средств (это дополнительные расходы при ремонтных работах), смелостью и фантазией человека. Одной семье достаточно объединения раздельного санузла, другим не достаточно самовозведенного балкона, объединения балкона с кухней, или присоединения к жилью части пожарой лестницы общего пользования. 

 Увы, часто эти переустройства и перепланировки являются не узаконенными, не согласованными. То есть, кроме продавца, о наличии перепланировки в квартире мало кто знает. Более того, бывают случаи, когда все жители одного дома или подъезда совершают абсолютно однотипные, одинаковые перепланировки в своих квартирах. Мотивация у всех своя, на этом мы останавливаться не будем.

 Получается, что потенциальный покупатель, приобретая квартиру с неузаконенной перепланировкой, вместе с квартирой приобретает и необходимость ее узаконивания.

 Рассмотрим вопрос наличия перепланировки на объекте для разных сторон ипотечной сделки: банка, страховой и оценочной компаний.

Банк: наличие перепланировки выявляется залоговиком/андеррайтером из полученного от оценочной компании отчета об оценке рыночной стоимости. Если данные по перепланировке указаны, то специалисты банка обязаны обратить на этот факт свое внимание, а также на то, возможно ли узаконить данную перепланировку в установленном законом порядке. В случае, если оценочная компания указала на невозможность согласования/узаконивания такого типа перепланировки, банк будет вынужден отказать в принятии такого объекта недвижимости в залог.

 Случается, что банк считает возможным принять в залог объект с перепланировкой. Казалось бы, это спасение для сделки. Но, помимо андеррайтеров/залоговиков банка, этот вопрос рассматривается также страховой компанией на предмет возможности страхования конструктивных элементов объекта недвижимости (страхование имущества).

Страховая компания: наличие перепланировки выявляется специалистами страховой компании/андеррайтерами также из отчета об оценке. В случае, если оценщик указал на наличие переустройства/перепланировки, страховая компания выносит свое решение о возможности принятия данного объекта на страхование. Если в ходе перепланировке были затронуты несущие конструкции (несущие стены, перекрытия), то страховая компания имеет право отказать в принятии на страхование такого объекта недвижимости (слишком велики риски наступления страхового случая при возврате объекта в исходное состояние, в случае, если перепланировку согласовать нельзя). В этом случае, получив отказ от страховой компании, Банк также будет вынужден отказать в принятии объекта в залог.

 Таким образом, все дороги ведут риэлторов/продавцов/покупателей в оценочную компанию. И здесь начинается самое интересное.

 Оценочная компания: в рамках новой заявки на оценку, Заказчик предоставляет в оценочную компанию типовой комплект документов, который содержит копии правоустанавливающих документов, а также техничесткий паспорт объекта (либо поэтажный план с экспликацией БТИ). В подтверждение соответствия действительности информации, полученной оценщиком в виде документов, на объект выезжает эксперт-фотограф, который является для оценщика своеобразными «глазами». Задача квалифицированного эксперта-фотографа – максимально подробно сфотографировать оцениваемый объект со всех сторон. Ни одна деталь не должна быть упущена. Например, если на окнах не убраны красивые шторы/гардины, то квалифицированный эксперт-фотограф обязан попросить их убрать так, чтобы на фотографиях были видны полностью все конструктивные особенности оконного проема. То же касается загороженных вещами, шкафами и пр. стен, перегородок и т.д.

 Понимание сложности ситуации приходит к риэлтору/Заемщику/Продавцу часто именно в момент показа объекта эксперту оценочной компании. И здесь каждый дает волю своей фантазии: кто-то предлагает сфотографировать участок объекта с переустройством/перепланировкой под таким углом, чтобы из фотографии нельзя было сделать выводов о наличии перепланировки. Кто-то предлагает быстро из картона возвести временную конструкцию, заклеив ее обоями, для укрытия перепланировки. Кто-то предлагает фотографу пройти в аналогичную квартиру этажем ниже и сфотографировать ее. В общем, всякое случается.

 Конечно, все эти варианты предлагаются за соответствующее вознаграждение. И тут все зависит от квалификации, а также политики самой оценочной компании. Некоторые компании приватно предлагают услуги по укрытию переустройства/перепланировки за двойную и тройную стоимость отчета об оценке. И, уверяю Вас, Заказчик готов за это платить.

 О том, какими будут последствия такой «операции» для Банка, Заемщика и оценочной компании – в этой статье рассматривать не будем. Давайте лучше рассмотрим, а так ли страшен факт наличия на объекте неузаконенного переустройства или перепланировки?

  Из личного опыта, в 70% случаев наличия на объекте переустройства/перепланировки – это может быть узаконено по эскизу или проекту в Жилинспекции. Но вот кто поможет оценщику профессионально разобраться в возможности согласования этих переустройств? Ответ лежит на поверхности: либо это профессиональный оценщик с опытом работы экпертной организации по согласованию перепланировок, либо это может быть привлеченная, для консультаций по вопросам возможности согласования перепланировок, соответствующая экспертная организация. И в том, и в другом случае – специалисты по согласованию помогут обоснованно дать заключение о возможности или не возможности согласования перепланировки. На фирменном бланке, с подписью и печатью, с ссылками на все нормативные и законодательные акты и пр.

  Очевидно, что такое заключение должно составляться ДО принятия оценочной компанией в работу заявки на оценку объекта недвижимости. Тогда все участники ипотечной сделки будут уверены в результате возможности принятия такого объекта в залог банком, а также в обеспечении страховым покрытием предмета залога. Также это простое решение поможет избежать участникам ипотечной сделки фатальных ошибок, связанных с предоставлением в банк  заведомо ложной информации по объекту.