Рынок ипотечного страхования и оценки. Часть 4

 Вопрос справедливой оценки рыночной стоимости объекта недвижимости возникает в нашей жизни постоянно. Особенно он стал актуален сейчас, когда население страны начинает платить налог на имущество, исходя из  расчитанной силами Росреестра кадастровой стоимости объектов недвижимости. Также вопрос стоимости объекта недвижимости возникает перед Собственником, когда тот задумывается о его продаже.

 Напомню, что с кадастровой стоимостью все более или менее понятно.  Проверить кадастровую стоимость своего объекта недвижимости просто. Для этого нужно знать свой кадастровый номер (его оперативно можно узнать здесь: http://online-egrp.ru/), а по кадастровому номеру на сайте Росреестра (ссылка: https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request) получить справку о своем объекте недвижимости, включая кадастровую стоимость. Секретов нет, для целей уплаты налога – чем меньше кадастровая стоимость, тем лучше. А вот если она больше ваших представлений о стоимости вашего жилья, то здесь уже нужно ломать голову как оспорить эту стоимость, чтобы не платить завышенный, по Вашему мнению, налог на имущество.

 Вопрос стоимости объекта при продаже гораздо более интересный. Наверняка все хорошо помнят Марью Ивановну из рекламы ЕГСН, которая продала квартиру за 5 млн. руб., а могла бы продать за 5,5. Как правило, желание узнать реальную стоимость своего жилья возникает у Собственника только если это действительно необходимо, например, банк требует оценку рыночной стоимости для целей ипотеки. Тогда волей-неволей придется узнать сколько же твоя квартира стоит. Но и это Продавцу, честно говоря, мало интересно. Почему? Потому что он хочет продать квартиру как можно дороже. Поэтому объект выставляется на продажу по максимальной цене, и именно поэтому часто ожидания Продавца по стоимости его объекта идут в отрыве от суровной реальности. И здесь, на помощь Марье Ивановне приходит агентство недвижимости, с предложением узнать реальную рыночную стоимость объекта. В худшем случае, специалист агентства недвижимости зайдет на вышеупомянутый сайт Росреестра, в лучшем – сядет за всем уже известную базу WinNER и посмотрит на то, по какой цене в среднем продаются в округе квартиры, похожие на квартиру Марьи Ивановны.  Таким образом, Марья Ивановна получит исходные данные по стоимости ее жилья. Приплюсовав к полученной стоимости небольшую «дельту» на торг, получится стоимость жилья Марьи Ивановны, которую увидят в объявлениях потенциальные покупатели.

 Но на сколько справедливой будет эта стоимость? Скорее всего, Марья Ивановна узнает об этом путем некоторой экспозиции объекта и постепенного снижения цены своего предложения до тех пор, пока не встретит действительно оживленный спрос на него. Чем не хороша для Марьи Ивановны эта ситуация? Как минимум тратой времени и сил. Скорее всего, каждое снижение цены будет восприниматься Марьей Ивановной как личная маленькая трагедия. Плюс как показывает практика, потенциальные Покупатели обращают внимание на объявление о продаже недвижимости первый месяц его экспозиции. И если потенциальный покупатель в этот период не обратил на него свое внимание, можно считать, что объект будет и дальше торговаться по цене, то есть будет продан дешевле, чем его можно было продать в действительности.

  Вместе с тем, при оценке жилой недвижимости, профессиональная независимая оценочная компания задействует множество показателей и поправочных коэффициентов. Начинается все с правильного подбора объектов-аналогов для проведения сравнения цены предложения. Ведь соседний дом, в котором находится похожая квартира, может качественно отличаться от дома, в котором живет Марья Ивановна: серия и тип дома, местоположение, год постройки, % износа здания – вот лишь малый набор важных характеристик дома, в котором располагается объект-аналог. Касательно самого объекта жилой недвижимости, независимая оценочная компания использует ряд корректировок, таких как: дата предложения, возможность торга, площадь квартиры,  площадь кухни, этаж расположения квартиры, состояние и уровень отделки, санузел (совмещенный/раздельный), наличие балкона, системы защиты/охраны дома/подъезда/квартиры, наличие парковки, лифта, мусоропровода, наличие автомагистрали как источника шума, внешнее благоустройство территории. Согласитесь, все данные показатели действительно влияют на ценность объекта, а значит и реальную рыночную стоимость.

  Помимо рыночной стоимости, отчет об оценке включает расчетную величину ликвидационной стоимости, т.е. стоимости, по которой объект может быть продан быстро, в случае необходимости срочной продажи.

  Проверено опытом, эти расчетные величины наиболее приближены к ожиданиям спроса.  Поэтому Марья Ивановна, обратившись в оценочную компанию, получит наиболее достоверную информацию о стоимости своего жилья, и сможет наиболее быстро и безболезненно продать свой объект недвижимости.

 Принимая во внимание цену вопроса (отчет об оценке в среднем стоит 5-6 т.р.), профессиональная оценка стоимости жилья может стать неплохим ускорителем не только для ипотечной сделки, но и для обычной сделки без привлечения заемных средств банка.