Предложение по Программе "Арендное жилье"

Считаю возможным озвучить свое предложение именно сейчас в связи с тем, что считаю, что концепция Программы "Арендное жилье" пока находится в стадии становления и любые предлагаемые варианты и способы корректировки должны и будут способствовать ее оптимизации.

Поскольку главная роль АИЖК - создание пилотных проектов, формирование доходных домов и разработка стандартов для данного типа жилья, я бы хотел предложить проработать возможность формирования арендного фонда с учетом особенностей и специфики такого крупного города как Санкт-Петербург. А главное, учесть те возможности, которые предоставят компании АИЖК Программы, реализуемые в городе, а также рассмотреть возможное финансовое участие средств городского бюджета для повышения доходности и экономической эффективности. С другой стороны, не могу не сказать о той роли, которую параллельно с формированием арендного фонда сыграет разработка возможного взаимодействия АИЖК и Правительства города Санкт-Петербурга в решении социальных проблем жителей города. Это принесет огромную пользу горожанам, поможет сохранности архитектурного облика города и, одновременно, позволит обеспечить предельную доходность АИЖК на вложенные средства.

Несомненно, считаю, что данное предложение может быть опробировано в городе Санкт-Петербурге и затем распространено в крупных городах России. Участие в данном процессе могут и должны принять региональные операторы АИЖК. И главное, в этом процессе должны принять участие исполнительные органы власти регионов. Но для этого им надо правильно донести цели и задачи Программы "Арендное жилье", а также, каким образом выход в регионы компании АИЖК может быть полезен обеим сторонам процесса. Сегодня ссылаться на разработанные регламенты и методики считаю не верным, поскольку все находится в динамике и то, что было разработано три года назад необходимо корректировать. Осложнилась экономическая ситуация и положение строительной отрасли. А основным считаю, каким бы странным это не показалось на первый взгляд, то, что результаты работы данной программы население в регионах должно воспринимать не как попытку помощи строительному сектору, а в дальнейшем, "поиска средств у населения для компенсации этой помощи".

Т.е., прежде всего, надо показать "социальную направленность" данной Программы и значительных средств, выделяемых государством.  

Перехожу к сути предложения. В городе Санкт-Петербург действует "Программа расселения коммунальных квартир". Данная Программа достаточно эффективна. Она позволяет расселять коммунальные квартиры с активным финансовым участием города. В случае ресселения инвестором 70% площади квартиры города берет на себя ресселение 30% площади квартиры. В случае расселения квартиры площадью свыше 200 метров, или многокомнатной (5 комнат и более), или без горячей воды и ванны, пропорция увеличивается до 50% на 50%. Квартиры находящиеся в центре города привлекательны для арендаторов. При выполнении условий Соглашения, подписываемого с Жилищным Комитетом, и выполнении всех условий жильцов проживающих в квартире, объект переходит в собственность инвестора, как правило, по цене ниже рыночной. 

Город Санкт-Петербург - это "столица коммуналок". Почти 80 тыс.квартир. Все силы, которые прилагает Правительство Санкт-Петербурга для решения этой проблемы, являются Эффективными. Методически все правильно. Но скорость расселения квартир может быть выше. Причина в том, что нет стратегического инвестора, который бы методично, имея концепцию развития расселенных квартир продвигался бы от дома к дому, от квартала к кварталу. Сегодня судьба расселенных квартир понятна; владелец либо проживает в ней сам, либо, после небольшого ремонта, начинает сдавать ее в аренду, как правило, не платя налоги. Квартиры в центре пользуются спросом, но, конечно, спрос определяет величина арендной платы. А вот параметры расселяемых квартир должны обладать рядом характеристик.

На сегодня существуют механизмы, позволяющие в кратчайшие сроки расселять большое количество квартир, находящихся в центральных районах города, с быстрым исполнением своих обязательств городом, в лице Жилищного Комитета, с конкурентной ценой за квадратный метр в конце процесса расселения. Вся процедура отработана и имеется большой опыт такого рода сделок.

Считаю возможным рекомендовать, на данном этапе реализации программы "Арендное жилье", внимательно отнестись к возможностям, предоставляемым городскими программами города Санкт-Петербурга. Для реализации данного предложения может быть сформирован ЗПИФ недвижимости под управлением ООО "УК АИЖК" с названием, предположим - "Петербургский". Вся экономика по каждой квартире рассчитывается еще до начала расселения квартиры. Главная цель; наполнение фонда квартирами, находящимися в центральной части города Санкт-Петербурга, и дальнейшей сдачей в аренду полученных площадей. Доходность будет формироваться из трех источников; за счет первоначальной переоценки квартир при попадании в состав ЗПИФа, поскольку цена приобретения будет значительно отличаться от рыночной цены, затем от периодической переоценки в связи с увеличением стоимости квартир и улучшением характеристик, а также за счет арендной платы. Предполагаю, что в связи с большим количеством коммунальных квартир и стратегическим значением для города данного процесса необходимо рассмотреть возможность получения статуса "стратегического инвестора" Санкт-Петербурга и претендовать на льготы по налогам. А также при правильной постановке работы все квартиры, представленные в составе ЗПИФа, должны находиться в открытой продаже, поскольку их продажа будет высвобождать средства для дальнейшего расселения, а недостатка в коммунальных квартирах нет. Необходимо отметить еще раз, что первоначальная доходность уже будет формироваться на стадии расселения квартиры. Но принятие решения о продаже квартиры из состава ЗПИФа должно приниматься только на основании анализа результатов по сдаче квартиры в аренду.

Считаю, что перевод арендного рынка в "белое поле" возможен только при использовании всех механизмов предоставляемых рынком, и формировании предложений в разных сегментах рынка аренды. Главное, на что хотелось бы сделать упор при реализации предложенной схемы - это предоставление квартир жителям Санкт-Петербурга, не имеющим возможности приобрести жилье, взять его в ипотеку, или даже снять жилье, т.е. таким образом, решается важная социальная задача. Обращаю Ваше внимание на то, что мы не трогаем платежеспособный спрос. Те, что хочет и может приобрести жилье, приобретут его на рынке. Мы же закрываем "неплатежеспособный спрос" (жильцы коммуналок не имеют средств на покупку жилья). Таким образом, мы формируем дополнительный спрос для строительного рынка региона.

Дальнейшее использование расселенных квартир, находящихся в составе ЗПИФа, будет зависеть от подготовительной работы, проводимой на стадии отбора квартир к расселению. Это может быть открытое предложение в аренду с подписанием долгосрочного договора, либо использование квартир по договоренности с городом, либо передача в аренду арендатору с правом субаренды на длительный срок. Ряд компаний занимаются формирование сетей миниотелей, и они с большим желанием приобретут на прозрачных условиях дополнительные площади.

Одной из главных задач программы "Арендное жилье" является формирование достойной доходности для потенциальных держателей паев ЗПИФа недвижимости. Данная же схема, параллельно с достижением этой цели, решает важную политическую задачу,такую, как решение жилищного вопрос горожан, а также сохранение архитектурного и культурного облика Северной столицы.