Условия для рынка ипотечного кредитования в 2019 г. несколько хуже, чем в прошлом году

По данным Банка России, опубликованным накануне, в январе 2019 г. было выдано около 78.2 тыс. ипотечных кредитов на сумму 167 млрд руб. Объем выдачи ипотечных займов оказался на 12.4% больше, чем в январе 2018 года. При этом стоит напомнить о том, что 2018-й год стал рекордным для рынка ипотеки: объем кредитования в данном сегменте впервые в истории преодолел отметку в 3 трлн руб. Таким образом, рост ипотечного рынка в январе 2019 года продолжился, несмотря на достаточно высокие показатели прошлого года.

В то же время эффект «высокой базы» стал одним из факторов замедления роста ипотечного рынка.  Январский показатель (+12.4% г/г) оказался наименьшим с марта 2017 года. При этом в семи из двенадцати месяцев 2018 года годовые темпы роста ипотечного кредитования превышали 50% г/г. Можно отметить, что рост ипотечного рынка начал замедляться еще в конце 2018 года: в ноябре темп роста был ниже 30%, в декабре – 20% г/г.

Ухудшению динамики ипотечного рынка способствовали не только статистические эффекты, но и снижение потребительской уверенности, замедление роста официальных доходов, рост процентных ставок. Так, по данным Росстата, индекс потребительской уверенности в 4-м квартале 2018 года составил —17 пп., приблизившись таким образом к значениям двухгодичной давности. При этом в первом полугодии 2018 года индекс был выше и составлял —8. Показатель, публикуемый в материалах ЦБ РФ, также указывает на заметное снижение уровня потребительской уверенности во второй половине 2018 года. Согласно данным Банка России, индекс потребительских настроений (ИПН) резко снизился в июне 2018 года и продолжил уменьшаться в дальнейшем. При этом из двух основных компонент индекса наиболее заметным стало падение индекса ожиданий: если в мае он составлял 117.3, то в июне было зафиксировано значение 100.5 пп. В январе 2019 года индекс ожиданий составил уже 93.5 пп, следовательно, население стало ещё хуже оценивать перспективы развития экономики и изменения собственного благосостояния в ближайший год. Снижение потребительской уверенности происходило в условиях роста инфляции, ослабления рубля и повышения уровня волатильности на финансовых рынках после появления новостей о возможном ужесточении санкций США в отношении российских государственных облигаций и банковского сектора. Рост уровня пессимизма по поводу динамики доходов в будущем, безусловно, является негативным фактором для спроса на долгосрочные кредиты. 

В январской статистике также нашло отражение повышение процентных ставок по ипотечным кредитам, начавшееся осенью 2018 года. В январе 2019 года средняя процентная ставка по выданным ипотечным кредитам составила 9.87%, при этом в декабре показатель был равен 9.66%. Можно ожидать, что индикатор процентных условий, отслеживаемый ЦБ РФ, в первом квартале 2018 года составит около 10%. С учетом второй «волны» повышения процентных ставок по ипотечным кредитам, пришедшейся на январь-февраль, и стандартного срока действия одобрения ипотечного кредита (3 месяца), во втором квартале представляется вероятным повышение среднего уровня процентных ставок по выданным ипотечным кредитам до 10.7%. Незначительное снижение показателя можно ожидать в четвертом квартале, в том случае если реализуются ожидания снижения инфляции во второй половине 2019 года.

Таким образом, условия для рынка ипотечного кредитования в 2019 г. несколько хуже, чем в прошлом году. Ожидается, что инфляция и уровень процентных ставок будут формироваться на более высоком уровне. Согласно расчетам, средняя процентная ставка по ипотечным кредитам в 2019 г. вырастет приблизительно на 1 п.п. и составит 10.5%. Также не ожидается ускорения роста заработных плат, январская статистика Росстата, наоборот, свидетельствует о снижении темпов роста средней номинальной зарплаты в РФ до 5.2% г/г после 9.9%, зафиксированных по итогам 2018 года. В подобных условиях положительная динамика рынка может сохраниться в 1-м квартале 2019 г., а в дальнейшем показатели рынка ипотеки будут несколько ниже, чем в прошлом году. При этом следует помнить, что предыдущий год стал рекордным для рынка ипотеки в РФ. Неизменность или незначительное снижение объема выдаваемых кредитов по сравнению с историческим максимумом не следует считать негативным прогнозом для рынка. Портфель ипотечных кредитов в подобных условиях продолжит увеличиваться, и по итогам 2019 года он может вырасти на 15%.