Как сделать решение жилищного вопроса доступным для людей с невысокими и средними доходами.

Доступность жилья – тема весьма актуальная, поскольку жилищная проблема в России стоит остро. На данный момент возможность приобретения жилья имеют по разным оценкам только от 10% до 13% населения.

Сегодня, приоритетным направлением государственной жилищной политики является создание рыночных механизмов, позволяющих населению самостоятельно, не прибегая к помощи государства, удовлетворять свои потребности в жилье.

Соответственно, критерием эффективности государственного регулирования в жилищной сфере является доступность жилья для населения.

Отсюда представляется важным определить содержание понятия «доступность жилья».

В международной практике термин этот идентифицируется с возможностью потребителей его оплатить. В то же время расходы домохозяйства на жилье не должны превышать 35% дохода семьи, поскольку в противном случае возникает высокий риск невыполнения долговых обязательств по выплатам.

Говоря о доступности жилья для населения, часто имеют в виду доступность приобретения в собственность. Но правильнее было бы понимать под доступностью либо владение, либо пользование жилым помещением, отвечающим требованиям в соответствии с социальной нормой на одного человека. Ведь сделать каждого россиянина сразу обладателем собственной квартиры может не получится еще долго, и возможно не нужно ставить перед собой только такие цели.

Например, в странах Европы около 40% семей арендуют жилье, в США – около 25%, несмотря на то, что показатель обеспеченности жильём и квадратными метрами там выше, чем в России.

В России в настоящее время цены жильё таковы, что семьи не способны не то, что купить, но даже просто арендовать жилье. Не многие из них могут участвовать и в ипотечных программах кредитования, в которых выплаты как минимум в два раза выше арендных ставок на рынке.

Поэтому, в понимании граждан, доступность жилья часто ошибочно связывается только с его низкой стоимостью.

Но в действительности доступность жилья для населения определяется не только ценой, а в большей степени соотношением между темпами роста доходов и сбережений населения и темпами роста стоимости квадратного метра.

Если рост цен обгоняет рост доходов и сбережений населения, доступность жилья уменьшается.

Однако даже временное увеличение доходов у населения кардинально проблему улучшения жилищных условий населения не решает, так как в России нет действенных мер защиты накоплений от роста стоимости квадратных метров.

Поэтому правильнее будет, под доступностью жилья понимать еще и способность граждан с помощью некоторых рыночных инструментов и механизмов отсрочить во времени выплату полной стоимости приобретаемой квартиры зафиксировав цену, либо другим способом иметь возможность защитить накопления от роста квадратных метров на время накопления.

Именно от этого зависят в конечном итоге возможности улучшения населением своих жилищных условий, а значит – и доступность жилья вообще.

Для осуществления измерения доступности жилья необходимо также определить возможность и доступность обращения населения к тому или иному инструменту жилищного финансирования.

В России в силу своей дороговизны ипотека не доступна не только молодым семьям!

Западная модель ипотеки предлагает жильё, только заплатив кредитору за пользование его финансовыми ресурсами очень крупную сумму, которая для многих Россиян непосильна.

Организаторы Программы «Жилищный шаг» предлагают способ решения жилищного вопроса, который позволяет избавить граждан от рисков, которые взваливает на заёмщика ипотека.

Поэтапный подход к решению жилищного вопроса, - позволяет всем участникам рынка снизить организационные затраты в несколько раз, а граждане, нуждающиеся в решении жилищной ситуации, смогут оплачивать  только те услуги, в которых действительно нуждаетесь (КРЫША НАД ГОЛОВОЙ И СТАБИЛЬНОСТЬ). И это обойдется им значительно дешевле, чем ипотечная «собственность».

Механизм, который предлагает поэтапное решение жилищного вопроса, - это и есть та золотая середина позволяющая избавить человека от высокой цены ежемесячных выплат по ипотеке и незащищенностью граждан от нестабильной зарплаты.

Мы предлагаем развивать такой кредитный продукт, который был-бы адаптирован к Российским ценам и доходам граждан. Предложенный механизм не предполагает никаких сложных формул. Он очень прост и понятен.

Он предлагает гражданам подходить к решению жилищного вопроса поэтапно: используя доступную по цене цивилизованную аренду, параллельно с накопительным механизмом и только потом покупать жильё в рассрочку без процентов, либо с использованием ипотечного кредита, но только после накопления первоначального взноса в размере 50%.

Таким образом, механизм избавляет домохозяйства от отрицательного эффекта выплаты процентов по кредиту.

В реализуемой Программой «Жилищный шаг» модели предусмотрен механизм для защиты накоплений от инфляции стоимости квадратных метров жилья. Поэтому участники могут защитить накопления от повышения со временем стоимости недвижимости.

Предлагаемая технология проста в использовании, рассчитана с учётом минимальные требования к платёжным возможностям граждан, т.е. на улучшение жилищных условий направляется лишь посильная часть дохода семьи. Размер необходимых платежей позволяет достойно жить, накапливая средства на приобретение квартиры.

С помощью данного механизма становится необходимо значительно меньше количество лет, которые потребуются домохозяйству для решения жилищной проблемы, а также наличие меньшего количества для этого финансовых ресурсов.

По нашему мнению в модели доступности жилья целесообразно, учитывать размер ежемесячных выплат семьи за квартиру, соотнесенного с доходом домохозяйства.  

Основным критерием доступности жилья в построенной нами модели является доля дохода, которую семья способна без надрыва оплачивать, не снижая критично свой уровень жизни.

Так как выплаты, которые превышают 40% дохода домохозяйства, значительно снижаются вероятность благоприятного погашения обязательств перед банком.

Данные опросов и исследований показывают, что люди хотят обеспечить себя жильем, по ценам адекватным их доходам. Однако им предлагают либо неподъёмную ипотеку, либо покупку путем инвестиций в стройку. Рынок не предлагает сегодня для людей со средними доходами жилья по адекватной цене. Именно в этом причина того, что люди, купив жилье, которое им дорого, т.е. не по доходам, как одежда не по размеру, да еще и по высоким ставкам, допускают просрочки.

Программа «Жилищный шаг» предлагает гражданам, уровень дохода которых в настоящее время не позволяет воспользоваться ипотечным кредитованием, альтернативный механизм поэтапного решения жилищной проблемы.

Такое предложение на рынке очень востребовано, если учесть, что поэтапное решение жилищной проблемы исключает риски, связанные с потерей накоплений и сбережений в результате  временных затруднений с доходами у граждан и риск выселения.

Цивилизованная аренда по доступной цене (втрое ниже рыночной) на этапе накоплений становится очень привлекательной для граждан особенно молодым семьям для начала решения жилищного вопроса.

Мы не утверждаем, что доступное жилье означает дешевое, но предложенный механизм упрощает для граждан процесс накопления и покупки, и делает жилье доступнее.

Такой путь является более эффективным решением жилищной проблемы!

Для большей наглядности и понимания сути механизма Программы «Жилищный шаг» мы разместили информацию на сайте.  www.trustpeople.ru

Сегодня государство вкладывает огромные деньги в исправление ситуации напрямую и через агентов развития: Внешэкономбанк, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, Фонды содействия развитию жилищного строительства и реформированию ЖКХ.

Но результаты этих усилий достаточно скромные. Просто забросать деньгами проблему не удалось.

Необходимо срочно искать способы ликвидации сложившейся диспропорции между ценами на жилье и доходами граждан! Если исходить из зарубежного опыта, то в странах с переходной экономикой успешнее всего развивались и решали жилищный вопрос именно накопительные схемы. Россия именно такая страна, и главной жилищной проблемой на сегодня является стимулирование накоплений граждан. 

По большому счету я бы не противопоставлял кредитные и накопительные схемы. Со стороны правительства было серьезной ошибкой загубить альтернативные схемы в угоду западной модели ипотеки. У кредитно накопительных ипотечных систем, безусловно, есть преимущества, даже если ставка по кредитам опустится до 5-7%.

Сегодня в России возможно построение прозрачных цивилизованных ипотечных арендно - накопительных схем для решения жилищных проблем граждан, эффективно выполняющих свою главную задачу – решение жилищного вопроса. Современный рынок в силах предоставить клиенту цивилизованный и надёжный способ улучшения жилищных условий.

Сегодня необходимы новые ориентиры на рынке.  Механизм "Программы «Жилищный шаг» наглядно демонстрирует, что система жилищного кредитования может быть успешной и безопасной, позволяя эффективно решать жилищные проблемы граждан России.

На сегодняшний день население России может решить свой квартирный вопрос другим способом, кроме как приобрести квартиру в строящемся доме на нулевом этапе строительства.

Предложенное нами поэтапное решение жилищной проблемы является естественным инструментом, позволяющим людям с максимальной эффективностью и надежностью накапливать средства на покупку жилья в рамках механизма жилищного кредитования, через защищенное государством право собственности.

Видео: Технология поэтапного решения жилищной проблемы.