Для решения жилищной проблемы в России - необходимо правильно структурировать жилищный рынок!

Для решения жилищной проблемы в России нам необходимо правильно структурировать жилищный рынок предложив эффективный механизм жилищных накоплений и цивилизованной доступной аренды. А не только путь через дорогостоящий кредит к собственности, который предлагает западная модель ипотеки.

Ошибкой с самого начала являются попытки решить проблемы с жильём всех категорий населения с помощью одного инструмента!

Тем, кто не тянет собственность через дорогостоящий кредит нужно не выдавать дорогостоящие ипотечные кредиты, а предлагать другие формы решения жилищной проблемы. Предлагая другие продукты и программы для людей с невысокими и средними доходами, такие, как социальная аренда. Хотя бы на период создания и увеличения первоначальных накоплений. Такие накопления должны быть не ниже 40 -50 % от стоимости квартиры, только тогда ипотечный кредит будет посильным для большинства граждан. И банкам не придётся обкладывать людей страховками для успешного кредитования.

Всего-то нужно понимать, как кредитовать, так, чтобы клиент смог исправно платить. И проблем у банков с жилищным кредитованием не будит никаких!

В России и других развивающихся странах необходимо применять другие формы  и модели жилищного кредитования, предназначенные для менее обеспеченных категорий граждан. По нашему мнению в модели доступности жилья целесообразно, учитывать размер ежемесячных выплат семьи за квартиру, соотнесенного с доходом домохозяйства. 

Основным критерием доступности жилья является доля дохода, которую семья способна без надрыва оплачивать, не снижая критично свой уровень жизни. Так как выплаты, которые превышают 40% дохода домохозяйства, значительно снижаются вероятность благоприятного погашения обязательств перед банком.

На наш взгляд, первая проблема социальной политики в государстве сегодня кроется в отсутствии цивилизованного рынка аренды жилья и накоплений. Спрос на арендное жилье может и должен частично заместить спрос на приобретение жилья.

Сегодня в России весь спрос ориентирован на покупку собственного жилья. Самый неимущий гражданин по какой-то неведомой причине должен сразу стать собственником жилья.

Мы исходим из того, что нужно социальное арендное жилье и эффективный механизм накоплений, защищающий граждан от удорожания квадратных метров жилья.

Для этого можно и нужно применять залоговые механизмы. Но не под кальку копируя западную модель ипотеки. Это не сработает, из-за разных экономических условий рынков,  базовых размеров процентных ставок и доходов граждан.

В России необходимо предложить гражданам с невысокими и средними доходами альтернативу ипотеке в виде поэтапного решения жилищной проблемы.   

Жилищный вопрос в России – эта глубинная проблема проявляется в виде симптомов, таких как нехватка жилья, требующих пристального внимания. Но заниматься непосредственно самой проблемой обычно очень трудно, поскольку нет достаточной ясности либо предлагаемые решения оказываются дорогостоящими. Поэтому, как правило, проблему подменяют и принимают другие решения, на первый взгляд, вполне разумные, полезные, которые легко осуществить. При этом решение самой проблемы и ее понимание становится еще более сложным.

Чиновники возлагают большие надежды на банковское ипотечное кредитование, и государственное дотирование процентной ставки как на основной путь решения жилищного вопроса. Но на практике ипотека искусственно искажает спрос, что делает жильё ещё более недоступным для большей части населения.

Несмотря на все попытки государства поддержать этот сектор вливаниями огромных сумм, направленных на дотирование и снижение процентных ставок, а также рефинансирование дефолтов по кредитам, за все время существования ипотеки в России ею воспользовались лишь 1,5 – 2 % российских граждан.

Ипотека в России не развивается и продолжает надеяться только на мощную государственную поддержку.

Почему-то центральный банк не снижает процентные ставки, а взамен они предлагают «поделиться» и  снизить свои доходы застройщикам. Эксперты переключаются на другой симптом и заявляют, что строители должны больше строить, а не завышать цены на квадратные метры в условиях дефицита жилья.

Увы, легкие решения только снижают тяжесть симптомов, но не затрагивают саму глубинную проблему. Ипотечное кредитование в России в том виде, в котором оно существует сейчас, не работает!

Застройщики не смогут ничего заработать, если построят больше жилых домов, поскольку нет покупателей, способных приобрести жилье, а строительные кредиты с процентами нужно вовремя оплачивать!

Высокая стоимость жилья с запредельным размером ипотечных процентных ставок, предъявляют очень высоких требований к заемщикам, и вкупе со всеми комиссиями, оценкой, страховками и выплатами сверх суммы кредита оказываются просто неподъемными для граждан.

В силу этих причин рынок жилищного кредитования и строительства в России попросту не работает.

Это в детских играх проблемы и решения почти всегда рядом, по крайней мере, до тех пор, пока игрушки нам знакомы и привычны. Мы выросли, но продолжаем считать, что мир устроен, как когда-то в детстве.Мы привыкли искать решение всегда рядом с проблемой!

Если возникла проблема, мы там же ищем и ее решение. Если жилищные условия плохи – мы строим новые дома.  Если  клиенты не тянут по кредитам мы только и можем, что говорить о снижении или повышении, вверх вниз процентных ставок.

И многие действительно считают, что проблема с жильем связана с только с низкими темпами строительства, и размером процентной ставки и нужно просто больше строить и понизить процентную ставку.

Если бы это работало, мы бы уже решили проблему!

Но эта проблема не сводится к неспособности застройщиков быстро и много строить дома. Основным барьером здесь является возможность выгодно и быстро реализовать построенное жилье на рынке (по рыночным ценам). Сегодня в России из-за низкого покупательного спроса и отсутствия платежеспособного населения сделать это очень не просто.

Практически любой застройщик может с уверенностью заявить, что в строительстве нет большой проблемы. Они могут строить и больше и быстрее. Но работать себе в убыток никто не будет. Из-за отсутствия платежеспособного спроса построенное жилье потом будет просто невозможно продать, возместив все расходы и при этом еще получив прибыль.

Понижение процентной ставки по ипотеке увеличит спрос и ещё больше взвинтит цены на жильё, которого и так запредельны.  Цена вопроса и размеры ежемесячных платежей по кредитам для простых граждан станет ещё менее доступна. И это приведёт к кризису неплатежей, тому которые сегодня на примере США наблюдает весь мир.

Вдобавок, снижение ставок уничтожит и без того призрачную возможность привлекать на рынок жилищного кредитования инвесторов и ещё больше посадит ипотеку на государственную бюджетную иглу.  

Организаторы Программы «Жилищный шаг» считают не правильным существующий подход к решению жилищной  проблемы.

При использовании несистемных решений мы рискуем тем, что со временем впадаем в зависимость от используемого метода облегчения проблем. Вот почему плохо продуманная политика вмешательства государства в дотирование и субсидирование ставок по ипотеке не только неэффективна, но и действует как наркотик, делая людей менее самостоятельными и более зависимыми от помощи извне.

Краткосрочное улучшение настолько часто оборачивается долговременной зависимостью, что появилось даже название для этого явления — «переложить ответственность на помогающего». В данном случае на государство.

Помощь и поддержка нуждающихся – это вещи полезные и необходимые, но под их постоянным влиянием система ипотечного жилищного кредитования со временем слабеет, и все больше требуется дополнительная помощь.

Настоящие решения должны «повышать способность системы справляться с собственными трудностями!

Поэтому деятельность государства, в решении и жилищной проблемы, должна быть направленна на то, чтобы создавать именно рыночные, а не дотационные механизмы рынка жилья. Помогать населению самостоятельно решить проблему с жильем, а не при помощи дотаций и субсидий ипотеки, как это делает государство сегодня в отсутствии эффективных рыночных механизмов.

Чтобы решить жилищную проблему в России мы должны правильно структурировать жилищный рынок, с помощью новых механизмов и подходов к жилищному кредитованию.

Программа "Жилищный шаг" предлагает развивать спрос путем "Поэтапного решения жилищного вопроса" через механизм накопления и  доступной цивилизованной аренды.

Нам крайне важно продумать грамотную стратегию развития, просчитать ситуацию на несколько шагов вперед, сформировать эффективную сбалансированную структуру спроса и предложения, чтобы обеспечить стабильность жилищного рынка, а значит, и реальную доступность жилья для подавляющего большинства граждан страны.

Это поможет правильно структурировать жилищный рынок и со временем исправить ситуацию.