Для развития рынка жилья нужны новые инструменты и механизмы

Ставка на стимулирование рыночного спроса на жилую недвижимость с помощью ипотеки не оправдалась.Обеспечить население жильем можно, лишь запустив массовое строительство и механизмов арендного жилья и совмещая бюджетные и частные инвестиции в проектах развития территорий.

Решить сегодня жилищный вопрос гражданин в нашей стране может только в нескольких случаях. Если он принадлежит к категориям, о которых так или иначе заботится государство.Если имеет сбережения и хорошо оплачиваемую работу и в состоянии взять ипотечный кредит и расплачиваться по нему более 10 - 25 лет. Если ему в наследство досталась какая-либо недвижимость и есть сбережения, которые он может использовать для улучшения своих жилищных условий. Наконец, если он имеет большие доходы, позволяющие купить квартиру сразу. Даже на интуитивном уровне понятно, что это далеко не львиная доля всех желающих решить квартирный вопрос.

По большому счету, за прошедшие двадцать лет эффективного механизма обеспечения населения жильем так и не было создано.

Примерно семь лет назад в нашей стране впервые заговорили о необходимости реализации национального жилищного проекта. Под эту идею был разработан пакет мер, направленных на формирование так называемого рынка доступного жилья. Базисным элементом концепции была провозглашена ипотека. Чтобы создать условия для ее развития, разработали нормативную базу, создали федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), на которое была возложена функция обеспечения игроков ипотечного рынка (коммерческих банков) дешевым и долгосрочным фондированием для выдачи кредитов гражданам под залог приобретаемой недвижимости. Для этого государство предоставило гарантии по облигациям АИЖК, они позволили агентству привлекать деньги по ставкам ниже среднерыночных и тем самым подпитывать ипотечную систему.

Параллельно развивалось семейство государственных целевых подпрограмм в рамках федеральной целевой программы «Жилище». Вообще, эта ФЦП была разработана еще в начале 1990-х, просто периодически редактировалась.

Главной задачей подпрограмм «Жилища» стало распределение бюджетных ресурсов внутри ограниченной группы граждан, нуждавшихся в жилье, — преимущественно военнослужащих, сотрудников спецслужб, переселенцев из районов Крайнего Севера. Им выдавались жилищные сертификаты. Номинал этих бумаг не совпадал с рыночной стоимостью квартир, что, однако, не мешало сертификатчикам буквально опустошать региональные рынки жилья, выметая самые дешевые предложения.

В последние годы государство увеличило объемы финансирования жилищной сферы: стало выделять средства на выкуп квартир для ветеранов, разрешило использовать для оплаты жилья родовые сертификаты. Началось строительство нового массового жилья для военнослужащих в рамках многомиллиардных госконтрактов. Был создан фонд содействия развитию жилищного строительства (фонд РЖС), который получил в управление тысячи гектаров федеральной земли — она была изъята у других федеральных министерств, ведомств, сельхозакадемий, институтов и передана под коммерческую застройку.

То есть в течение последних семи лет государство совершало какие-то телодвижения, направленные на решение жилищной проблемы.

Однако сегодня становится понятно, что ставка исключительно на инструменты стимулирования рыночного спроса на покупку жилья в собственность не вполне оправдалась. Не оправдалась и ставка на развитие западной модели ипотечного жилищного кредитования.

Невзирая на рост ипотечного кредитования и увеличение объемов бюджетного финансирования ипотеки, в большинстве регионов не произошло существенного расширения жилищного рынка, квартиры не стали доступнее, а строительная индустрия осталась слабой, недееспособной, не отвечающей за качество продукта.

Несмотря на оптимистичную ипотечную риторику властей, ограниченное количество людей в состоянии купить квартиру в кредит.

При этом обременительными ипотечными займами зачастую оплачиваются малогабаритные и некомфортные квартиры — как в старых домах, так и в новостройках, которые вряд ли можно назвать жильем на перспективу. Большинство российских домохозяйств не имеют доступа к жилищным госпрограммам субсидирования спроса, построенным по сословному принципу. Федеральные земли, которые могли бы служить вспомогательными площадками для комплексной реконструкции и обновления российских городов, застраиваются даже не социальным, а коммерческим жильем, которое распродается по рыночным ценам.

Развитие ипотеки по заподному образцу это не только несправедливо и нерационально с точки зрения распоряжения государственными ресурсами, но и сужает емкость рынка жилья, сдерживает его расширение, мешает качественным сдвигам, тормозит прогресс в отрасли.

Обращает на себя внимание и то, что даже далеко не рекордные объемы ввода жилья упираются в острейший дефицит инфраструктуры. Новостройки зачастую не улучшают качество жизни в городах, а ухудшают его, создают избыточное инфраструктурное напряжение. Новые дома нередко возводятся без сопутствующих социальных и инженерных объектов, их отсутствие сказывается далеко не только на новоселах. Периодически федеральные и региональные власти вбрасывают в инфраструктурное строительство средства в рамках целевых программ. Однако этого участия явно недостаточно как в финансовом, так и в организационном плане.

Совершенно очевидно, что застрявшему в ипотечном тупике рынку жилья нужна новая динамика. Нам представляется, что импульсы могут возникнуть как минимум из двух незаполненных ниш жилищной политики.

Во-первых, из строительства экономичного и комфортного арендного жилья. Сегодня этот сегмент рынка недвижимости полностью игнорируется и властями, и девелоперами.

Во-вторых, из интенсивного развития механизмов жилищного накопления и сбережения средств, для возможности поэтапного решения жилищной проблемы в обход западной модели ипотеки через цивилизованную и доступную по цене аренду жилья. В том и в другом случае государство могло бы применить широкий арсенал средств, направленных на стимулирование развития этих стратегически важных направлений: госгарантии по облигационным займам, кредитам, субсидии застройщикам, арендаторам жилья и пр.

Однако непременным условием возникновения новой динамики должен быть отказ от ипотечной парадигмы и принятия  новой концепции, для развития новых механизмов и новых современных форм решений. Задача государства на новом этапе развития жилищной сферы — не  пытаться завалить проблему деньгами, развивая ущербную модель западной ипотеки и не использовать бюджет для кормления банков, а применять новые инструменты и механизмы жилищного рынка в качестве средства стимулирования и увеличения объёмов жилищного строительства, потребительской и гражданской активности в самом широком смысле.  Расширить участие бизнеса в жилищных программах, не ограничиваться только стимулированием ипотеки, а в комплексе решать задачу увеличения объемов жилищного кредитования и строительства жилья.