Чем опасна игра в ипотеку

Кризис ещё только "приглушён" Американскими бездонными фальшивыми вливаниями наличности. А в России уже рапортуют о ежегодном двухкратном росте объёмов ипотечного кредитования. На сколько нужно быть, мягко сказать - "близоруким", что бы считать, что трудные времена ипотеки прошли. Они только начинаются. Ипотека, как технология кредитования начала умирать. И об этом громко, на весь мир возвестил "МИРОВОЙ ИПОТЕЧНЫЙ КРИЗИС". Или кто-то сомнивается, что в основе кризиса лежало ипотечное кредитование? И что-то очень быстро все об этом пытаются забыть! В связи с этим, очень к стать бы напомнить людям и перечитать отличную статью (*интерьвью) - Владимира Пономарёва. Я с ней полностью согласен.

Владимир Пономарев
Председатель Национальной ассоциации участников ипотечного рынка (НАУИР), вице-президент Ассоциации строителей России (АСР)

 Кто загнал заемщиков в долговую пропасть? Почему люди поверили в доступность ипотеки?
«Более 100 тысяч ипотечных заемщиков России рискуют остаться без жилья»

Владимир ПОНОМАРЕВ, стоявший у самых истоков ипотечного кредитования, рассказал о реальном положении дел в этой области.

— Владимир Николаевич, сколько банков сегодня реально выдают ипотечные кредиты и каким будет снижение объемов кредитования? 

- Из 300 банков с ипотекой продолжают работать только 15, остальным пришлось закрыть программы. При этом львиная доля выдаваемых кредитов приходится на пятерку ведущих банков. 

По моему ощущению, выдача кредитов на покупку жилья сократится в 3 раза — с 600 миллиардов рублей в до 200 миллиардов. Причин тому несколько — снижение доходов населения, безработица, высокая доля неплатежей по кредитам, дефицит длинных денег на финансовом рынке, а также высокие процентные ставки по ипотеке, отпугивающие клиентов. 

— Почему так произошло? Ведь до недавних пор чиновники рекламировали ипотеку как доступное жилье в кредит, а в рамках госпрограмм выдавались жилищные кредиты семьям с небольшими доходами.

— Я абсолютно не согласен с утверждением, что в наших условиях ипотека — важнейший механизм, обеспечивающий доступность жилья! Банковская ипотека — это способ удовлетворения потребностей только тех категорий граждан, которые обладают достаточными накоплениями, достаточными и стабильными доходами. 

Если поделить все население страны на 10 доходных категорий, то только три из них — из высшей прослойки — способны потянуть этот груз ответственности. Эти три группы составляют максимум 9% жителей России. Остальным для улучшения жилищных условий необходима существенная поддержка со стороны государства.

— В прошлом году на одной из осенних конференций вы заявили, что из общего количества выданных жилищно-ипотечных кредитов половина «плохих». Объясните — почему?

— Благодаря авантюризму отдельных банков, которые начали искусственно занижать требования к заемщикам, а также политике, направленной на уменьшение первичного взноса и преждевременное снижение процентных ставок. Фактически эти банки выдавали кредиты subprime, или по-русски — низкокачественные. В результате этого, с моей точки зрения, количество кредитов subprime близко к половине от общего количества выданных банками ипотечных займов. По очень мягким данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), более 10% людей, взявших ипотечные кредиты, не смогут расплатиться. На мой взгляд, эта цифра больше — примерно каждый пятый кредит будет невозвратным. Просто власти не хотят наводить панику. 

— Банкиры не знали об этом? Почему они смягчали условия — неужели не предвидели таких последствий?

— Банки оказались в тисках. С одной стороны, на них давила власть, а с другой — их увлекал собственный авантюризм. 

— Объясните по пунктам.

— Когда ипотечное кредитование только начиналось, чиновники стали подыгрывать президенту России, который после президиума Государственного совета, прошедшего 20 февраля 2003 года и впервые посвященного проблемам жилья и ипотеки, объявил ипотечное жилищное кредитование приоритетным направлением деятельности всех органов власти. Ведь, по меткому выражению Дмитрия Медведева, наша демократия является сигнальной. Сторонники ипотеки из добрых побуждений подчеркивали привлекательные стороны института ипотеки, стараясь получить такого мощного союзника, каким являлся Владимир Путин. Я был среди них, другие вторили ему по незнанию предмета. Во всяком случае, если бы президент не объявил приоритетным это направление, то у нас ипотеки до сих пор никакой бы не было. С одной стороны, хорошо, что она есть. С другой — мы несколько перестарались. Это чисто русское свойство. Если уж мы пьем, так пьем, если курим — так курим, если занимаемся ипотекой, то пытаемся заманить туда нищих. 

Губернаторы, услышав лозунги сверху, приняли их как руководство к действию. Они собирали банкиров — я знаю лично таких губернаторов — и говорили: «Увеличивайте объемы ипотечного кредитования, потому что президент сказал, что это важно! Если вы не будете увеличивать объемы ипотечного кредитования, то мы не знаем, насколько уверенно будет чувствовать себя ваш банк в нашей области». Что в этой ситуации делать банкирам? 

А потом наступила эйфория. Люди настолько часто обращались за кредитами, что сложилась иллюзия, что платежеспособный спрос на ипотеку очень большой. Поэтому банки, проводя маркетинговые исследования, видя, что каждый месяц на 20—30% увеличивается количество подходов граждан, на основе этого очень позитивно начинали относиться к гражданам, которые стремились взять ипотечные кредиты, даже без официального подтверждения доходов. 

Как я уже говорил, большинство граждан — 91% населения — нуждается во всевозможных государственных субсидиях для улучшения жилищных условий. А у нас в рамках ФЦП «Жилище» предусматривается объем бюджетных средств, позволяющий приобретать жилье лишь 0,1% российских семей (менее 70 тысяч семей) ежегодно.

— Кто в итоге будет расплачиваться за все ошибки тех, кто способствовал бурному развитию ипотеки в России?

— Получается, что заемщики: они подписали договоры с банками, следовательно, взяли на себя ответственность. Нельзя при этом не признать, что мы натворили бед с людьми, которые на грани возможностей своих получили эти ипотечные кредиты. В кризис как раз эта прослойка людей попала под увольнение, снижение доходов. 

— Хватит ли на всех 60 миллиардов рублей, выделенных государством на реструктуризацию ипотечных кредитов?
— Поживем — увидим. Думаю, что этой суммы хватит только трети заемщиков, которые сегодня оказались в сложных финансовых условиях. Напомню, что гендиректор АИЖК Александр Семеняка ставил вопрос о 200 миллиардах рублей. В этом плане я его полностью поддерживаю — этих средств точно хватило бы.

— Когда мы говорим о госпрограмме по реструктуризации ипотечных кредитов, мы сразу отметаем тех заемщиков, которые взяли ипотечные кредиты в иностранной валюте. Насколько справедливо по отношению к ним, что они не попали в программу, и кто должен им помочь, если государство отказалось?
— К сожалению, это именно так. Эти люди сейчас в наихудшем положении по сравнению с остальными ипотечными заемщиками, и им вообще никто не помогает.

— Бытует мнение, что те, кто брал валютные кредиты, должны были самостоятельно оценивать курсовой риск. Согласны ли вы с этим?

— Думаю, да, вина таких заемщиков существенна. В принципе прослойка тех, кто нахватал долларовых кредитов, достаточно образованная. Как люди, в принципе способные анализировать, они должны были задумываться о последствиях и рисках еще до заключения договоров, а не постфактум перелистывать и изучать законы. 

— Стоит ли в нынешних условиях опасаться массовых выселений должников из ипотечных квартир? Много ли людей находятся под угрозой выселения?

— Да, такие риски существуют. Если учесть, что всего в ипотечном кредитовании участвует порядка 700—800 тысяч семей, а у 10—20% из них проблемы, то под угрозой выселения находятся порядка 100—200 тысяч семей. 

Беседовала Наталья ТРЕФИЛОВА

u