Роста объема ипотечного кредитования не будет

— Всё дело в нереальности привлечения "длинных" ресурсов. Работа системы ипотечного жилищного кредитования немыслима без привлечение финансовых ресурсов. Именно на привлеченных ресурсах строят свою работу коммерческие банки. Но поскольку привлекаемые сейчас на рынке средства короткие и дорогие, то и выдаваемые кредиты соответственно короткие и дорогие. Банк не может из коротких денег выстраивать длинные цепочки. Такие попытки обречены.

Сейчас пытаются брать деньги из федерального бюджета. Сразу можно возразить, что Федеральный бюджет у нас и так в дефиците. И закладывать в него средства на поддержку ипотеки и рефинансирование кредитования просто немыслимо.

Вполне понятно желание государства оказать положительное влияние на становление ипотечной системы. Этим объясняется Поручение Президента, в соответствии с которым Правительство разработало программу существующей системы ипотечного жилищного кредитования в стране.

Когда данная Концепция была предложена к обсуждению, я ожидал от нее ответа на самый насущный вопрос: где взять "длинные" деньги? К моему глубокому сожалению, его нет. Декларации о том, что АИЖК под государственные гарантии будет привлекать средства с рынка, звучат малоубедительно. На внутреннем рынке уже и так существует целый ряд инструментов, которые не находят спроса. В частности, облигации государственного сберегательного займа.

Тогда вполне резонно возникает следующий вопрос: чем облигации государственного сберегательного займа хуже по своему кредитному рейтингу тех облигаций, которые выпустит АИЖК? Необходимо отметить, что Агентство по ипотечному жилищному кредитованию по форме собственности является частной структурой. И не важно, что средства на его создание предоставлены из бюджета. Вовсе не факт, что эмитированные частной структурой обязательства будут пользоваться на рынке большим успехом, чем государственные ценные бумаги, выпускаемые Минфином от лица Правительства. Коль скоро данная структура не сможет привлечь средства, то и перспективы самой Концепции ипотеки представляются весьма туманными.

Альтернативные варианты

Итак,  длинные деньги занять на рынке очень сложно. А если это и удается, то стоимость их привлечения составляет никак не меньше ставки рефинансирования Банка России.

Дело даже не в рисках, связанных с кредитованием, а в платежном потенциале заемщиков. Столь высокий процент и условия, которые предлагает сегодняшняя ипотека с каждым годом будет удавкой затягиваться на шее заёмщика. А кредиты долгосрочные. Значит, дефолт по ипотеке закладывается еще на первичном этапе выдачи кредита.

Коль скоро привлечь дешевые "длинные" деньги невозможно, а выдавать дорогие короткие бессмысленно, надо искать альтернативные механизмы.

Потребности граждан России в улучшении жилищных условий колоссальны, однако именно отсутствие платежеспособности и доверия потребителей к участникам жилищного рынка мешает сейчас банкам и застройщикам продолжать финансировать строительство и привлекать клиентов. Одна из задач перевод, репродуцирование предложения в тот формат, который будет для рынка приемлем. Просто так взять и передать его на рынок сейчас невозможно, нужно реструктурировать отношение к этому продукту у граждан.

В нашей стране до сих пор не созданы механизмы приобретений жилья за счет собственных средств и накоплений граждан.  

И пока - в кризисный переходный период - таких механизмов реализовано не будет, кредитование составит весьма незначительную долю на рынке.

Механизм жилищного кредитования является не чем иным как классическим механизмом связывания средств и их направления в строительство, на которое, по большому счету, работает вся экономика. Экономику можно развивать, стимулируя либо потребление (спрос), либо производства (предложение). Потребление стимулируется путем увеличения платежеспособного спроса населения. А производство - инвестициями или кредитами на пополнение оборотных средств предприятий и банков. Не вдаваясь в подробности, отмечу, что я - сторонник первого пути. Надо стимулировать спрос, который безусловно выплеснется на рынок. На рынке возникнет дефицит товаров и услуг. Тогда начнется их производство ( строительство жилья).  Соответственно произойдет и подъем экономики.

Механизм Программы «Жилищный шаг» обеспечивает гарантии по сохранению вносимых гражданами  и инвесторами денег в приобретение жилья, очень успешно удовлетворяет потребности граждан и даёт существенные преимущества и выгоды для  банков и застройщиков.

Возвращаясь к дню сегодняшнему, можно сказать, что в структуре кредитного портфеля  банков есть кредиты коммерческие, прибыльные. Они короткие, по высоким ставкам. А есть кредиты ипотечные,  длинные, которые банки выдают в сотрудничестве с указанными выше государственными организациями. Они действительно малодоходны.

Мы уверены, что в недалеком будущем механизм Программы «Жилищный шаг» станет массовым явлением и будет приносить ощутимую прибыль не только банкам, но и существенную пользу заемщикам, оказывая благоприятное влияние на социально-экономический климат жилищного кредитования в стране.

Несмотря на всю сложность текущей ситуации у банков существуют возможности для достаточно активной работы на ипотечном рынке. Именно с помощью таких подходов, в российских банках может формироваться серьезный ипотечный бизнес.

Чем  шире будет рынок банковских кредитных программ, тем успешнее у нас будет работать жилищное кредитование. И мы от этого только выиграем. Тот, кто это понял - соответственно найдет в этом секторе очень много для себя выгод и вдохновения.

Вследствие того, что американский рынок недвижимости потерял сейчас очень много средств  и доверие инвесторов проблема  финансовых организаций  будет, заключается в отсутствии надёжных финансовых инструментов, куда могут быть вложены инвестиционные деньги. Если выстроить в России надёжный финансовый механизм «западные инвесторы отправятся залечивать раны на рынок Российской недвижимости».

Председателя правления Фора-Банка Александра Синельникова можно назвать пионером ипотечного кредитования в стране. Кредиты на приобретение жилья его банк начал выдавать еще в 1994 году - за год до появления первого официального указа властей об ипотеке. За десять лет работы с программами жилищного кредитования председатель правления Фора-Банка накопил богатый опыт, который ставит его в ряд ведущих экспертов по этой теме.

Александр Синельников, в своем выступлении рассказывает о крахе крупнейших инвестиционных банков в Америке связаных с ипотечныим кредитованием.  О  двух основных системах ипотечного кредитования. О том, какие банки останутся, а какие просто исчезнут с рынка ипотечного кредитования в России. Помимо этого, Синельников Александр, объяснит, почему в ближайшие несколько лет, роста объема ипотечного кредитования не будет.

Мнение Александра Синельникова о перспективах ипотечного кредитования в России.