Почему в России не работают кооперативы

Просмотрев и изучив множество отзывов о работе различных кооперативов в интернете, суть большинства из них можно свести к тому, что потребительские кооперативы не выполняют своих обещаний и не несут за это никакой ответственности. При этом неразумно полагать, что организаторы и основатели всех кооперативов изначально имеют нечестные намерения по отношению к своим будущим клиентам. Причина такого положения дел кроется в том, что механизм, заложенный в основу деятельности кооперативов, с самого начала обладает многими недостатками.

По существу, кооперативное кредитование — это когда обычные люди кредитуют таких же обычных людей и нет устойчивых финансовых механизмов, привлекающих своей надёжностью крупных финансовых игроков и банки.

В России существует немало кооперативов. Упрощенная схема работы кооперативов выглядит на первый взгляд очень заманчиво. Вступить в кооператив, заплатив первичный взнос может каждый, но вот получить в собственность жильё получается далеко не у всех.

"Второй взгляд"

Казалось бы, дешевые деньги, возможность длительной рассрочки (вплоть до 10 лет) — замечательные условия для решения квартирного вопроса в рамках кооперативной схемы. Однако при более детальном исследовании схемы в ней обнаруживается немало слабых мест.

Во-первых, как обеспечить постоянный приток вкладов в кооператив, чтобы объем средств позволял приобретать новое жилье?

Во-вторых, как контролировать финансовые потоки кооператива во избежание растрат?

В-третьих, как защитить деньги пайщиков от инфляции и избежать обвала схемы из-за неконтролируемого роста цен на жилье?

Руководители кооперативов дают разные ответы на эти непростые вопросы. И поскольку в кооперативные схемы вовлекают все больше людей, стоит внимательно изучить аргументы инициаторов создания кооперативов и реальные факты. Особенно если учесть, что из-за прорех в российском законодательстве деятельность жилищных кооперативов фактически не регулируется никакими законами прямого действия. Права и обязанности, взаимоотношения учредителей, пайщиков и правления кооперативов определяются только внутренними документами кооператива.

"Если мы будем пытаться продвигать очередь, исходя исключительно из скорости накоплений, объединенный паевой фонд будут «выбирать» самые обеспеченные пайщики, способные внести сразу половину стоимости жилья, а не те, ради кого кооператив, собственно, создавался".

Как определить в какой очерёдности выдавать займ? Тому кто первым внёс 50% лили в порядке очереди, и тогда тот кто уже имеет 50% будет просто ждать и терять деньги на инфляции, пока их накопит тот у кого взнос только 10%?

Накопив 50% стоимости квартиры, член кооператива должен ждать, пока в кооперативе не накопится денег для него», срок ожидания в этой очереди — Чем больше, тем лучше кооперативу.

Постоянный приток денег в кооператив обеспечивают два источника: новые вклады и погашение ссуды старыми пайщиками. Поэтому любой кооператив живёт только за счёт постоянного притока новых членов.

Вторая сторона проблемы касается надежности выплат по уже полученным пайщиками ссудам, и здесь кооперативы защищаются одинаково: залогом расчетов по обязательствам пайщика является квартира, которая переходит в собственность только после выплаты ссуды. Окажись пайщик неплатежеспособным, квартиру продадут.

А сколько вернут пайщику накоплений?.В лучшем случае за вычетом всех членских взносов, которые не возвращают никогда, никому. А что, если...

Да, вариант, когда ЖСК внезапно окажется не в состоянии «жить дальше», тоже нельзя сбрасывать со счетов. Стандартный довод организаторов ЖСК — «Зачем бояться, если все средства кооператива вкладываются в недвижимость и могут быть возвращены членам ЖСК после продажи квартир?». Однако процедура это весьма непростая: нужно выселить тех, кто уже въехал в квартиры и не расплатился, купить другое (для несовершеннолетних детей) , продать жилье, которое падает в цене и продаётся с дисконтом (скидкой) в связи со срочностью.

Нюансы отношений пайщика с кооперативом в вопросе возврата денег, равно как и вся система работы ЖСК, регулируются уставом и другими документами кооператива и, безусловно, заслуживают отдельного исследования. Документы кооператива «написаны сложным юридическим языком» и «прочитать их непросто».

Вызывает особую тревогу привлечение кооперативом внешних займов и кредитов которых не должно быть по условиям работы механизма. Деньги для таких «быстрых» ссуд ЖСК находит в банках, используя ипотечную модель.

ЖСК приобретает квартиру в свою (но не члена кооператива) собственность, отдает ее в залог банку, а кредит и проценты участник выплачивает в ЖСК в виде членских и паевых взносов, а ЖСК перечисляет их в банк.

Кооперативу как заемщику легче получить кредит в банке. Однако в отличие от классической ипотеки права собственности на квартиру участник ЖСК не имеет — она остается не только в залоге у банка, но еще и в собственности кооператива.

То есть возможен вариант, когда пайщик аккуратно платит свои взносы, а ЖСК не переводит деньги банку. Банк обращает взыскание на квартиру и, продав ее, отдает лишнюю часть денег. .. ЖСК. И пайщик должен будет требовать свои деньги с кооператива. Порядок получения денег с ЖСК регулируется не законодательством, а исключительно уставными документами кооператива. И он их конечно не получит!

Один из лозунгов ЖСК — защита вкладов пайщиков от обесценивания. Тем, кто еще не получил квартиру и ссуду, проку от участия в кооперативе немного: их будущая недвижимость растет в цене (с минимум на 1,5 — 2% в месяц) , и, значит, для накопления заветных 50% нужна все большая и большая сумма. «Получается, что на первом, накопительном отрезке пути вариант участия в кооперативе чрезвычайно невыгоден для пайщика.

Что на этом этапе помогает человеку копить – ничего! Механизм кооперативов – называется накопительным, но он никак не помогает накопить эти самые 50% стоимости, а наоборот мешает, так как платятся ещё и членские взносы. — Все годы предварительного накопления стоимость будущей квартиры от пайщика стремительно "убегает”. А предоставление займа под низкий процент служит всего лишь завлекающей морковкой и ничем не гарантирована. (Строится на честном слове – которое часто просто не соблюдают).

Зато обещают на втором этапе, получив квартиру, пайщик выплачивает фиксированную сумму, невзирая на рост цен на рынке жилья и инфляцию».

Залог устойчивости модели ЖСК — защита денег пайщиков. Учитывая, что основная их часть вкладывается в квартиры, схема ЖСК должна предусматривать комплекс мер для защиты этой недвижимости. При этом риски, возникающие при сделках первичного и вторичного рынков, весьма высоки. Во-первых, все ЖСК, чтобы снизить цену приобретаемого жилья, заключают договоры инвестирования средств в долевое строительство — весьма рискованный бизнес (есть вариант попасть на недобросовестного застройщика или вложить средства в проект, который так и не построят).

ЖСК «Квартиры» страхует (за счет пайщика) только физическую сохранность квартир — стандартные риски пожара, залива и т. д. При этом не используются ни титульное страхование для старых квартир, ни страхование финансового риска инвестиций — для новых.

На вторичном рынке риск утраты прав собственности на жилье риэлторы и страховщики также оценивают достаточно высоко (по статистике Департамента жилищной политики, из 100 сделок расторгаются две). Однако далеко не все кооперативные схемы предусматривают обязательное страхование.

Считается, что использование страхования сильно увеличивает стоимость квартиры, а «страховщики крупные выплаты в большинстве случаев увязывают с вступившим в силу решением суда, которого иногда приходится ждать годами».

Тем не менее страхование очень активно используется в схеме ЖСК . По желанию члена кооператива он может застраховаться от риска банкротства кооператива (тариф 0,7% величины взноса пайщика в ЖСК в год).

Кроме того, каждый член кооператива отдает 0,6% стоимости квартиры на формирование некоего резервного фонда.

Бесплатную ссуду в ЖСК, несмотря на некоторые декларативные заявления, получить нельзя. Во-первых, при вступлении в ЖСК, а также в процессе пребывания на этапе накопления и на этапе выплат ссуды пайщик должен содержать аппарат кооператива, перечислить вступительный взнос.и, до момента накопления суммы платить ежегодно — от 2% до 6% стоимости будущей квартиры. При получении ссуды и жилья он дополнительно платит от 0,5% до 3,5% размера ссуды в год и перечисляет 0,6% стоимости квартиры в резервный фонд. В итоге, стоимость квартиры увеличивается на 10 — 25%, то есть даже при идеальном раскладе будет стоить на треть дороже. И это без учёта страховок.

Стоимость квартиры за счет административных платежей и страхования возрастает в среднем ещё на 4 — 10% .

Так, например, за все время работы «Строим вместе» объем средств на паевом (для покупки квартир) счете кооператива превысил 1,2 млрд руб. При среднем членском взносе в 4% стоимости квартиры в распоряжении кооператива за три года его работы оказалось более $2 млн. При этом в течение последнего года кооператив собрал более $200 000 членских взносов, объем вступительных взносов с 2000 г. превысил $1,6 млн. Несмотря на активную рекламную кампанию по привлечению новых участников ЖСК, «Строим вместе», на рекламу тратит около 34% всех средств, перечисленных участниками ЖСК в качестве вступительных и членских взносов, т. е. около $500 000. Остальные деньги «в пределах финансово-хозяйственной сметы» уходят на содержание кооператива.

Ещё конечно, учредителям ЖСК не возбраняется получать за свою работу вознаграждение. Однако как неискушенному в юриспруденции простому пайщику понять, где кончается забота о членах кооператива и начинается о себе, любимых? Как увидеть реальную цель создания кооператива сквозь кипу сложных уставов, договоров и обязательств?

Как на такое идут наши граждане вопрос остаётся открытым?