В России необходимо формировать качественно иной механизм жилищного кредитования

Экономика ипотечного рынка в целом трещит по швам. Ипотечные займы становится всё трудней получить и выплачивать. Ипотека в том виде, котором она существует в России, предназначена только для состоятельных людей. Государству пора признать, что обеспечить граждан доступным жильем с помощью ипотеки не выйдет, а банкам – перестать поддакивать властям.
 
То, как сейчас "восстанавливается" рынок ипотеки, наглядно показывает, что доступное всем жилье в кредит – это утопия. Ипотека – это эффективный инструмент, но только для высокообеспеченых граждан.
 
В России необходимо формировать качественно иной механизм жилищного арендно -накопительного кредитования ориентированный на людей с невысокими и средними доходами. Позволяющий решать жилищную проблему поэтапно.
 
Сегодня процентная ставка по ипотечным кредитам слишком высока и превышает платежные возможности большей части населения. Поэтому в России необходимо развивать не ипотечное кредитование по американскому или европейскому образцу, а механизмы позволяющие подходить к решению жилищного вопроса поэтапно и сочетающие возможность доступной по цене цивилизованной аренды жилья с накоплениями.
 
Чтобы люди не брали кредиты на пределе своих возможностей и не рисковали потерять всё, при временных трудностях с доходами. Платежи не должны составлять более 30% дохода семьи. И поэтапное решение может это обеспечить.
 
Финансовое положение состоятельных людей в разы устойчивее, чем у обычных граждан. А вот у человека, живущего от зарплаты до зарплаты, шансов выкрутиться в случае, например, потери работы, намного меньше.
 
Для небогатых людей ипотека в России не только невыгодна, но и опасна. Первые же, даже незначительные, потрясения в экономике - и заемщики теряют платежеспособность на неопределенный срок, а их квартиры падают в цене и становятся неликвидны. Семья на улице, а кредитор не только в убытке, но и в проблемах по самые уши. У заемщика сломана судьба и огромные финансовые потери, кредитор - на грани банкротства.
 
Продажа квартиры не спасет положение, так как за недвижимость не удается выручить всю необходимую сумму. Во время экономических спадов жилая недвижимость неизбежно теряет в цене. Заемщик мало того, что без жилья, так ему назад возвращаются крохи. Банк ведь в первую очередь снимает все возможные комиссии и вычитает свои расходы по обслуживанию кредита. Бывает так, что назад вообще возвращать нечего, а кредитору не удается покрыть расходы. На момент потери квартиры, накоплений у заемщика тоже нет все свободные средства уходили на погашение долга. Остается только сплести веревку и повеситься в общественном туалете – своего уже не будет.
 
Подобных историй было не счесть в 2008 году, такое будет происходить снова и снова, пока, наконец, в России не признают, что для России пока ипотека – это не массовый продукт. Ее в состоянии потянуть далеко не все, а только состоятельные люди. Для большинства простых заемщиков, ипотека разорительна и очень опасна.
 
Хотя, такая постановка вопроса заставит автоматически признать, что вся шумиха насчет доступного кредитного жилья в России пока – полная профанация. На самом деле собственные квадратные метры для абсолютного большинства россиян, особенно молодых, – это пока непозволительная роскошь. Исключением могут считать лишь счастливые наследники бабушкиных квартир.
 
Кризис заморозил российский рынок ипотеки, показав, насколько хрупок и уязвим этот сектор. Теперь же рынок "восстанавливается" ( как у нас говорят " сполупокера - до покера" ), а банки сильно ужесточили требования к потенциальным ипотечным заемщикам и правильно сделали. Наконец-то здравый смысл восторжествовал.
 
Во время кредитного бума банки выдавали ипотеку чтобы как можно быстрее занять свою долю рынка и заработать денег на единовременных комиссиях при выдаче ссуды. О том, как будет ссуда погашаться, мало кто переживал. «Ведь если квартира в залоге, то не о чем беспокоиться!» О тех случаях, когда залог невозможно без убытков реализовать, старались не думать. Чем это все закончилось, мы знаем первое же падение цен спровоцировало проблемы на рынке.
 
А массовые просрочки привели к засорению балансов банков малоликвидной недвижимостью. Если ее сбывали, то с большим трудом, не покрывая при этом часто и половины издержек.
 
Банкиры как ни сопротивляются этому, но изменить «правила игры» не могут. Окружающая российских бизнесменов, в том числе банкиров, среда не оставляет им иного выбора, как заниматься жилищным кредитованием. Крути ни крути, а приходится подстраиваться. Ипотека тоже не стала в этом вопросе исключением.
 
Российские власти почему-то решили, что с помощью ипотеки они смогут решить жилищный вопрос. Ипотечному механизму который развивался в Америке в совершенно других экономических реалиях более 80 лет, но это не смущает чиновников. Более чем наивным было надеяться, что с помощью незначительных финансовых вливаний Агентства по ипотечному жилищному кредитованию удастся решить жилищную проблему. Доходность сегоднешней ипотеки не заинтересует инвесторов. Это слишком долго, мало прибыльно, и нестабильно в платежах. Никто в такие ценные бумаги вкладывать не будет. И специалисты об этом уже говорили не раз.
 
Впрочем, зачем надеяться и переживать об эффективности того или иного механизма, когда достаточно просто что-то увлеченно декларировать, демонстрируя бурную заботу о населении.

Хотя, чиновникам проще обвинять банки, чем признать собственные ошибки. Ведь по сути идея с доступным ипотечным жильем с треском провалилась. Впрочем, это случилось не только в России. А во многих странах с развивающейся экономикой. Где доходы населения и стоиммость кредитных ресурсов не сопоставима с США и Европой.
 
Одно можно сказать наверняка — доступным ипотечное жилищное кредитование не станет по силам основной массе наших сограждан, пока власти и бизнес не признают, необходимость в качественном изменении механизма жилищного кредитования, адаптированного под Российские экономические условия.
 
Сколько еще должно пострадать людей и образоваться токсичных долгов. Есть ли вообще кому-то до этого дело. Судя по всему, остаётся дождаться следующего кризиса с полноценным коллапсом рынка недвижимости и ипотеки заодно.
 
Мы критикуем ипотеку не на пустом месте. Мы разработали и предложили более качественный механизм и реализуем его под Названием Программа "Жилищный шаг" Такой механизм по всем параметрам превосходит ипотеку в доходности, надёжности, посильности для граждан, и одинаково выгоден всем участникам рынка.
 
Мы заинтересованы в его обсуждении и предлагаем рассмотреть как дополнительный жилищный кредитный продукт для людей с невысокими и средними доходами. Тем кому ипотеку просто не потянуть!