Застройщики делают ставку на низкую ставку

Завершение программы льготной ипотеки может уронить спрос на новостройки и ухудшить ситуацию в строительной отрасли. Минстрой понимает это и выступает за её продление. Но опасаясь дальнейшего роста цен на жильё и возникновения ипотечного пузыря, о риске которого предупреждают ЦБ и Минфин, ведомства предлагают скорректировать условия выдачи кредитов. О каких изменениях идёт речь и как усовершенствовать действующий механизм, чтобы избежать негативных последствий?

Очевидно, что программа льготной ипотеки, благодаря которой строительная отрасль относительно безболезненно пережила коронакризис, будет продлена повторно, но с ограничениями. Какими они будут, пока что неизвестно – предложения по модернизации механизма выдачи льготной ипотеки должны быть представлены до 31 марта. Сегодня обсуждаются несколько сценариев, один из которых предполагает ограничение по географическому принципу.

В частности, предлагается исключить из программы регионы, где льготная ипотека привела к ажиотажному спросу на новостройки и спровоцировала резкий рост цен. В первую очередь речь идёт о таких городах как Москва и Санкт-Петербург, Краснодарском крае, Ростовской области и др. Напомню, в Москве по итогам прошлого года новостройки массового сегмента подорожали на 20%, рост цен в Санкт-Петербурге опередил средние показатели по стране и составил 25%, в Краснодарском крае зафиксирован более скромный, но все равно заметный рост на уровне 17%.

Делая акцент на росте цен, критики господдержки забывают, что его спровоцировал целый комплекс факторов, в том числе продолжающийся переход на эскроу-счета, рост цен на строительные материалы, нехватка дешевой рабочей силы и изменение курса рубля. Повторное продление программы льготной ипотеки не приведет к дальнейшему ажиотажному росту цен на новостройки. Напротив, пролонгация субсидирования станет неким триггером для запуска новых проектов, увеличение объема предложения будет сдерживать рост цен.

Конечно можно проанализировать каждый регион, посмотреть, на сколько выросли цены, оценить объемы жилищного строительства и потенциальный спрос на ипотеку и на основании этих данных сузить географию господдержки. Но как в этой схеме учесть интересы заемщиков? Чем москвичи или население северной столицы России отличаются от жителей Саратова или Челябинска? Население столицы составляют люди разных социальных слоев с разным достатком. Проживание в том или ином месте вовсе не означает бОльший уровень дохода семьи или более высокую доступность жилья. Кроме того, не стоит забывать о задаче нарастить объемы жилищного строительства до 120 млн кв.м в год. Исключив из программы регионы, лидирующие по объемам ввода жилья, достичь этого показателя в будущем вряд ли получится.

Противники продления господдержки справедливо обращают внимание на то, что низкие ипотечные ставки подогрели инвестиционный спрос на жильё. Действительно, в прошлом году на фоне девальвации рубля и уменьшения ставок по депозитам частные инвесторы начали вкладываться в недвижимость, в том числе с помощью ипотечного кредитования. Чтобы господдержка сохранила свою социальную функцию, льготную ипотеку можно выдавать адресно или однократно. В распоряжении банков есть информация, сколько кредитов уже имеет каждый заемщик. Проверить, какой недвижимостью он владеет, также не составит труда.

Например, если человек скупает квартиры этажами и уже имеет несколько объектов и ипотечных кредитов, речь явно не идёт об улучшении жилищных условий. Очевидно, что подобного рода инвестиционная деятельность не должна финансироваться за счет бюджетных средств.

Теперь об ипотечном пузыре, для появления которого в нашей стране пока нет предпосылок. Несмотря на быстрые темпы роста ипотечного кредитования в последние годы, общий объем ипотечного портфеля в России оценивается примерно в 8,5% ВВП. Для сравнения в Китае этот показатель равен 20% ВВП. Процент просроченных кредитов у нас еще меньше – на уровне 1,4%, тогда как во всем мире он составляет 3%. Люди, которые берут ипотеку, хорошо оценивают свои финансовые возможности и зачастую боятся потерять единственное жильё. Защищают рынок от необдуманных кредитов относительная высокая планка первоначального взноса – 15% и требование банков по размеру ежемесячного платежа, который не должен превышать 22% от совокупного дохода семьи.
И, наконец, поддержка ипотечного кредитования будет положительно влиять на занятость в строительной отрасли, что так необходимо в кризисные времена. Последствия текущего кризиса мы сможем полностью преодолеть через пару лет, поэтому срок продления господдержки в том или ином виде до 2024 года является оптимальным.