Повышение ключевой ставки ЦБ: влияние на ипотеку, спрос и цены

Последнее время влияние на размер ипотечных ставок на первичном рынке недвижимости оказывал не столько размер ключевой ставки, сколько программа льготной ипотеки под 6,5% годовых. В марте средний размер ставки по этой программе находился на уровне 5,8%. В краткосрочной перспективе условия кредитования для большинства покупателей новостроек останутся беспрецедентно выгодными. Но по базовым ипотечным продуктам ставка может увеличиться с актуальных 7,8% до 8% годовых.   

В значительной степени увеличение размера ключевой ставки отразится на стоимости ипотеки для готового жилья. До недавнего времени средневзвешенный размер ипотечной ставки на вторичном рынке находился на уровне 7,9%, с учетом изменений средняя ставка может подрасти до 8,2% годовых.

Несмотря на то, что банки всегда охотнее повышают ставки, чем опускают, увеличение ипотечных ставок будет происходить постепенно. В краткосрочной перспективе можно ожидать рост на четверть процентного пункта, но, если к концу года размер ключевой ставки увеличится до 5%, корректировка ипотечных ставок на первичном и вторичном рынках жилья будет более заметной. Учитывая самые пессимистичные прогнозы, средняя ставка может вырасти до 8,5%.

Под влиянием роста ипотечных ставок изменится покупательский спрос. Пока доступна льготная ипотека, ухудшение условий кредитования на вторичном рынке может переориентировать часть клиентов, нацеленных на покупку готового объекта, на рынок новостроек. В преддверии завершения программы можно ожидать всплеск покупательской активности – осознавая грядущий рост ставок, граждане поспешать воспользоваться выгодными условиями кредитования.

Однако уже в июле с завершением программы субсидирования покупатели новостроек и «вторички» окажутся в равных условиях. В такой ситуации застройщики скорее всего поддержат своих клиентов – будут разрабатывать совместные взаимовыгодные программы с кредитными организациями, начнут субсидировать ставку за счет собственных средств. К сожалению, даже с учетом этих мер, во второй половине года можно прогнозировать уменьшение количества сделок.

Не стоит забывать еще про один фактор, способный оказать влияние на инвестиционный спрос в сегменте новостроек. Речь идёт о росте процентов по банковским депозитам, который предвидится в ближайшее время. Несмотря на то, что покупка новостройки по-прежнему остается самым привлекательным способом инвестирования денежных средств, незначительное улучшение условий по банковским вкладам может переориентировать частных инвесторов с рынка недвижимости в банковский сектор.

В заключении прогноз по ценам на жильё. Несмотря на прогнозируемое снижение покупательской активности, рост цен в сегменте новостроек продолжится, но его темпы замедлятся. По итогам года он может составить 10%. Помимо спроса на ценообразование будут оказывать влияние такие факторы как дефицит рабочей силы, продолжающийся переход на эскроу-счета, удорожание строительных материалов и услуг, в высокобюджетных проектах с высокой долей импорта – курсовая разница.

Произошедший и теперь уже неизбежный будущий рост ключевой ставки в целом не приведет к драматическим изменениям на рынке недвижимости. Опыт показывает, что мы научились выживать и в более сложных условиях – достаточно вспомнить кризис 2015 года, когда средневзвешенная ставка по ипотеке находилась на уровне 13-14% годовых.