Шаг в сторону: универсальный банк и сельскохозяйственная ипотека

Гигантские территории, растущее производство сельскохозяйственной продукции могут вызвать интерес для приложения усилий коммерческого банка к клиентам, работающих на сельских территориях.

Какие особенности сельскохозяйственной отрасли следует учесть, планируя продажу ипотечных кредитов как жилищных, так и коммерческих? Главное отличие отрасли с ипотечной точки зрения проявляется в повышенных требованиях к  индивидуальности работы с клиентами и соответствующими сложностями стандартизации.

В  декабре 2019 года в № 6 (88) с. 17-29 в журнале  «Банковское кредитование» вышла статья «Как оценить перспективы расширения ипотечного бизнеса на сельскохозяйственную ипотеку». 

В блоге приводится авторский вариант статьи. В статье приведено описание принципиальных моментов, характеризующих отраслевых клиентов и соответствующие залоги.

С момента завершения работы над статьей были утверждены «Правила предоставления субсидий из федерального бюджета российским кредитным организациям и акционерному обществу "ДОМ.РФ" на возмещение недополученных доходов по выданным (приобретенным) жилищным (ипотечным) кредитам (займам), предоставленным гражданам Российской Федерации на строительство (приобретение) жилого помещения (жилого дома) на сельских территориях (сельских агломерациях)». Постановление Правительство Российской Федерации  от 30 ноября 2019 г. N 1567.

Введение

Применительно к залогу земель сельскохозяйственного назначения обычно используется термин земельно-ипотечное кредитование. Ученые, работающие в аграрном секторе, зачастую выделяют указанное кредитование в самостоятельную форму ипотечного кредита, а для обоснования перечисляют целый ряд причин. Например, в докторской диссертации Ивасенко А.Г. [1] приведены пять групп причин, из которых четыре могут быть применены к другим видам ипотечного кредитования, а одна является уникальной и заключается в характеристиках предмета залога: «Залоговый потенциал для целей ипотеки в основном составляют земельный участки сельскохозяйственного назначения с особым правовым режимом использования и охраны, присущим этой категории земель».  Подобную конструкцию можно перенести и на ипотечное жилищное кредитование, при котором правовые вопросы, связанные с жилым помещением имеют специальное регулирование.

 С точки зрения системного подхода конструкция земельно-ипотечного кредитования принципиально не отличается от системы ипотечного жилищного кредитования, которое в отличие от земельного смогло реализовать свой потенциал и стать катализатором развития и рынка недвижимости и строительной отрасли.

Пик интереса к земельному-ипотечному кредитованию пришелся на 2007 год, когда  была утверждена межведомственной рабочей группой по приоритетному национальному проекту «Развитие агропромышленного комплекса» при Совете при Президенте Российской Федерации по реализации приоритетных национальных проектов и демографической политике (протокол от 19 марта 2007 № 3) «Концепция системы земельно-ипотечного кредитования».

Концепция была позиционирована как основа для разработки соответствующей системы и находилась в тесной связи с национальным проектом «Развитие агропромышленного комплекса», утверждённым в декабре 2005 года.

Среди направлений, основных мероприятий и параметров проекта было указано:

·       формирование инфраструктуры земельно-ипотечного кредитования позволит повысить доступность кредитных ресурсов для сельхозтоваропроизводителей за счет развития кредитования под залог земельных участков;

·       принятие ряда федеральных законов, необходимых для создания системы земельно-ипотечного кредитования, осуществление Россельхозбанком пилотных проектов,

·       пополнение уставного капитала Россельхозбанка.

Планировалось к началу 2008 года вовлечь в систему земельно-ипотечного кредитования 5 тыс. хозяйств со средним наделом земли в 100 га.

После упомянутого пика были написаны статьи [2] и диссертации, посвященные системе земельно-ипотечного кредитования, включая вопросы,  развивающие Концепцию. Например, в диссертации Кочетковой А.В. [3], также как и у Ивасенко А.Г. и в самой Концепции ключевая роль отводилась Росельхозбанку не только как специализированному ипотечному банку, но и методологическому организационному центру.

На основании опыта прошедших лет можно сказать, что, должен был возникнуть некий институт развития по аналогии той роли, которую в жилищной сфере с 1997 года играло АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», преобразованное в единый институт развития в жилищной сфере АО «ДОМ.РФ» с расширением системных полномочий. Очевидно, что Россельхозбанк для этой цели не подходил  тогда,  не походит и сейчас в силу универсального характера и статуса коммерческого банка.

Можно зафиксировать, что пик практического интереса к системе земельного-ипотечного кредитования остался в далеком прошлом, а по прошествии более 10-ти лет успешно развилась система ипотечного жилищного кредитования, которое выросло по сравнению с 2007 годом в шесть раз до выдачи кредитов на 3 трлн рублей в год, а Россельхозбанк занимает четвертое место на рынке ипотечного кредитования с объемом кредитования по итогам 2018 года 128 млрд рублей.  

Для перечисления причин такого успеха потребуется специальная статья, но одной фразой можно сказать так: совпали интересы высшего руководства страны, строительной отрасли, смежных и обеспечивающих отраслей, клиентов.

Целью статьи является оценка перспектив  расширения ипотечного бизнеса успешных банков в сфере ипотечного жилищного кредитования на обширные сельскохозяйственные территории.

В статье предложен авторский взгляд на отрасль, заемщиков, залог, рефинансирование применительно к проблематике ипотечного кредитования.

Состояние сельскохозяйственной отрасли

Несмотря на отсутствие специального национального проекта, посвященному сельскому хозяйству, на отрасль возложены существенные планы по увеличению производства.

В соответствии с национальным  проектом «Международная кооперация и экспорт» объем экспорта продукции агропромышленного комплекса должен вырасти к 2024 году до 45 млрд долл. США с нынешних 21,6 млрд долл. США. Для обеспечения такого прироста предусмотрены значительные инвестиции с бюджетом  по указанному направлению 406,8 млрд руб.

В дополнение к развитию экспорта сохраняются задачи, поставленные Доктриной продовольственной безопасности, и задачи по импортозамещению.

Дополнительно следует упомянуть действующую Государственную программу развития сельского хозяйства и регулирования рынков сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия, утвержденную постановлением Правительства РФ от 14.07.2012 № 717. Фактические совокупные затраты на реализацию госпрограммы в 2018 году составили 249,5 млрд рублей. Индекс производства продукции сельского хозяйства (в сопоставимых ценах) в хозяйствах всех категорий в 2018 году к 2015 году составил 107,2 %.

Кроме постоянной государственной поддержки увеличивается объем кредитных ресурсов, выданных предприятиям АПК. Совокупный объем кредитов в 2018 году составил почти 1,7 трлн рублей (на 25,6 % больше 2017 года). В части кредитования сезонных полевых работ 72 % рынка занимает Россельхозбанк, у Сбербанка 28 %.  В субсидируемом инвестиционном кредитовании у Сбербанка 35,1 %, Россельхозбанка 31,2 %, ВТБ – 10,8%. Государство возмещало часть затрат на уплату процентов по инвестиционным кредитам в области растениеводства животноводства, молочного и мясного скотоводства [4].

Таким образом, сельское хозяйство, как развивающаяся отрасль имеет следующие достоинства:

·       рост производства,

·       вовлеченность в решение важных государственных задач,

·       различные формы господдержки,

·       прямые государственные и частные инвестиции.

Для целей, поставленных в статье, можно сделать  следующие предположения:

рост производства в отрасли имеет поддержку в виде сбыта произведенной продукции на экспорт,

государственная поддержка способствует модернизации производства и улучшению жизни на селе, что приведет к улучшению финансового положения сельскохозяйственных организаций, стабильной численности сельских жителей и росту их доходов,

в перспективе количество граждан и организаций, способных стать надежными заемщиками будет увеличиваться.

Сельское население и сельскохозяйственные предприятия как источник потенциальных заемщиков

По состоянию на 1 января 2019 года в Российской Федерации зарегистрировано 1 490 городских поселений и 17 380 сельских поселений при общей численности муниципальных  образований -  21 501.

По данным Федеральной службы государственной статистики на 1 января 2019 года сельское население составляет 37,3 млн человек или 25,4 % от всего населения Российской Федерации.  До 2025 года  планируется целевым образом удержать долю сельского населения не ниже 25,3%  (Государственная программа Российской Федерации "Комплексное развитие сельских территорий», утвержденная Постановлением Правительства от 31 мая 2019 г. № 696, далее КРСТ).

Среднемесячная номинальная начисленная заработная плата работников по полному кругу организаций по видам экономической деятельности в июне 2019 года в среднем составила 49 348 рублей, а по категории «растениеводство и животноводство, охота и предоставление соответствующих услуг в этих областях» - 28 387 рублей.

Номинальная зарплата не показывает полную картину благосостояния сельских жителей, но позволяет сделать два предположения:

·       реальные доходы  сельских жителей стабильно ниже, чем  городских,

·       для значительного количества потенциальных заемщиков могут быть не применимы процедуры онлайн оценки платежеспособности.

В части особенностей оценки стабильности доходов стоит отдельно упомянуть сезонность сельскохозяйственного производства.

В тоже время ведомственный проект "Содействие занятости сельского населения" как составная часть КРСТ ставит своими  задачами:

·       дополнительное обучение (переобучение), до 80 процентов трудоспособного населения в 2025 году;

·       снижение уровня безработицы сельского населения трудоспособного возраста до 5,7 процента.

Такие мероприятия можно отнести в копилку положительных изменений, прямо или косвенно влияющих на платежеспособность заемщиков – физических лиц.

В отрасли в 2018 году действовало  17,5 тысяч сельскохозяйственных организаций различных форм собственности, среди которых 60 % - общества с ограниченной ответственностью, 21,5 %  - сельскохозяйственные производственные кооперативы, около 10 % - акционерные общества. Средняя фактическая рентабельность с учетом субсидий составила 12,5 %, а удельный вес прибыльных хозяйств достиг 83 %  [4].

Кроме сельскохозяйственных организаций продукция производится в крестьянско-фермерских хозяйствах, индивидуальными предпринимателями и в личных подсобных хозяйствах. По данным Всероссийской сельскохозяйственной переписи 2016 года  [5] общее количество крестьянско - фермерских хозяйств и индивидуальных предпринимателей составляло 174 773 единицы, в том числе 38 054 (21 %) - индивидуальные предприниматели и 136 719 (79 %) – КФХ.

Практическая применимость залога для сельскохозяйственной ипотеки

Этот раздел самый сложный из-за проецирования на него вопросов,  накопившихся  за период реформирования земельной отрасли.

Несмотря на большую общую площадь земель сельскохозяйственного назначения большая их часть не пригодна для использования в качестве залога.

Из данных Россрестра[6] и Минсельхоза [7] можно сделать следующие выводы.

Площадь земель сельхозназначения в России по состоянию на 1.01.2018 г., составляет 383,227 миллиона гектаров и имеет следующее распределение:

·       в государственной и муниципальной собственности – 255,5 млн га, (66,7%), в том числе в федеральную собственность оформлены 6,279 миллиона гектаров, в региональную – 10,642 миллиона, в муниципальную – 12,895 миллиона гектаров.;

·       в частной собственности 127,8 млн га (33,3%), в том числе:

·       в собственности граждан – 108,5 млн га (28,3% земель категории);

·       в собственности юридических лиц – 19,3 млн га (5%).

·       Ряд из  перечисленных площадей имеет особенности, прямо препятствующие использованию в качестве залога, в том числе:

·       главный ресурс земель сельскохозяйственного назначения  принадлежит государству (255,5 млн га), но имеет низкий процент разграниченных земель 11,7 % (не разграничено около 227 млн га);

·       среди земель, принадлежащих гражданам – 59,4 млн га находятся в долевой собственности, при этом  на невостребованные земельные доли (1,737 млн долей) приходится  17 млн га.

К анализу по площадям стоит добавить экспертную оценку, что из общего количества земельных участков сельхозназначения, стоящих на кадастровом учете, только половина, имеет сведения о местоположении границ.

На основе действующего законодательства (источник ниже) выделяют [8] следующие типы земельных участков, пригодные к использованию в качестве залога:

·       участки, переданные по договору аренды, при условии передачи арендных прав в залог в пределах срока аренды и с согласия  собственника земельного участка, в том числе и залог прав аренды участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности;

·       участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, переданные в аренду на срок более пяти лет, залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления,

·       участки, находящиеся в собственности у юридических или физических лиц, или участки, выделенные в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.

Эти же авторы проанализировали площадь пригодных для залога земель на примере Омской области и определили, что не более 30 % используемой земли может потенциально являться залогом при совершении кредитных операций. Такую оценку можно считать весьма оптимистичной. Авторы отмечают низкий оборот земель сельскохозяйственного назначения. В 2017 году в форме публичных оферт было выставлено только 9 таких участков, а ежегодный прирост цены предложения составил 2,5 %. Практическими исследованиями по районам области подтверждаются две известных проблемы с залоги земли – слабость земельного рынка и ограниченность оборотоспособности земель [9].

Отдельного исследования требуют вопросы оценки земельных участков.

В соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ З" Об ипотеке (залоге недвижимости)" залоговая стоимость земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения по соглашению залогодателя с залогодержателем может быть определена исходя из его кадастровой стоимости без проведения оценки рыночной стоимости такого земельного участка.

Для земель сельскохозяйственного назначения важным является определение экономической эффективности земельного участка, который может быть отражен в комплексном показателе зернового коэффициента [10].

Можно при оценке земельного участка использовать  данные о работе предыдущего землепользователя, если таковой имелся, или допустить, что земля использовалась рационально. Хуже, если участок не использовался, а таких земель сельскохозяйственного назначения в стране 44 млн га.

С точки зрения оценки времени накапливания в государственных информационных ресурсах полноценной и достоверной сведении о всех землях сельскохозяйственного назначения можно принять во внимание два обстоятельства:

·       последние полные инвентаризации земель в России были проведены в 1987 году [10],

·       начиная с 1997 гола перестала осуществляться качественная оценка продуктивных земель сельскохозяйственного назначения, с этого времени были фактически свернуты почвенные и геоботанические обследования и изыскания, проводимые за счет федерального  бюджета. [11.]

Другими словами, в настоящий момент в России отсутствует единый информационный ресурс, в котором можно получить всю необходимую информацию о земельном участке, включая  данные о качестве земельного участка, позволяющие оценить перспективы его использования с точки зрения урожайности и соответствующей экономической эффективности.

Разумеется, такое исследование можно провести на заказ, но займет оно весьма продолжительное время, что приемлемо, если речь об участке площадью 100 тыс га, но не для массового рынка.

Таким образом, можно утверждать, что земли сельскохозяйственного назначения обладают высокой степенью индивидуальности, не позволяющей в короткий срок готовить и проводить ипотечные сделки в массовом количестве. При этом были опущены особенности обращения взыскания на земли сельскохозяйственного назначения, которые не позволяют проводить его в короткие сроки.

С точки зрения  ипотечного кредитования, связанного с жилыми домами, следует отметить следующий важный момент - в планах по строительству жилья в рамках национального проекта «Жилье и городская среда» к 2024 году предусмотрен ежегодный ввод 40 млн кв. метров жилья, не относящегося к многоквартирным домам.  

Очевидно, что значительная часть этих планов будет реализована в сельской местности. Повышение качества индивидуального жилищного строительства и определенная типизация приведет к росту его ликвидности.

 В 2015 - 2018 годах в сельской местности ежегодно строились жилые дома, общей 21-23 млн кв. метров.

Другими словами, фактически происходит обновление жилого фонда в сельской местности с соответствующим корректными характеристиками в Едином государственном реестре недвижимости.

Возможности рефинансирования сельскохозяйственной ипотеки

Оба  рассматриваемых вида ипотечных кредита, как под залог жилого дома, так и под залог земельного участка сельскохозяйственного назначения могут быть использованы в качестве ипотечного покрытия при выпуске ипотечных ценных бумаг. Налицо классическое разделение на ипотечные облигации, обеспеченные коммерческой и жилой недвижимостью.

Техника подготовки и выпуска ИЦБ в интересах  сельскохозяйственной отрасли и жилищной сферы одинаковы. По данным АО ДОМ.РФ на 31.10.2019 в обращении  находятся 139 выпусков  жилищных ипотечных облигаций на общую сумму 456,3 млрд руб..  Выпуск ИЦБ стал стандартной и понятной процедурой.

 Многолетняя история успешного обслуживания и накопленная  статистика позволяет по данным АО ДОМ.РФ привлекать в настоящий момент финансирование  на условиях спреда ипотечных  облигаций к  ОФЗ в размере  0,99 пп.

Различие только в ставке купона, которую захочет получить покупатель «сельскохозяйственных» ипотечных облигаций. Отсутствие достоверного прогноза по всем параметрам обслуживания кредитов повышает плату за риск, которую должен заплатить эмитент облигаций. С учетом специфики обеспечения и скорости обращения взыскания плата за риск еще возрасте, а выпущенные облигации будут востребованы только при установлении по ним повышенного процентного дохода.

Дорогие деньги, полученные от секюритизации, приведут к дорогим ипотечным кредитам, а рынок сельскохозяйственной ипотеки не увеличится.

Снижение риска для инвестора стоимости может быть осуществлено различными способами:

·       при многотраншевых облигациях можно  существенно увеличить размер младшего  транша, выкупаемого самим кредитором и забирающим  на себя все возможные потери,

·       можно сконструировать однотраншевые облигации с надежным поручительством.

 Если на рынке жилой недвижимости многотраншевые облигации конкурируют с однотраншевыми облигациями с гарантиями, то на рынке сельскохозяйственной ипотеки значительное увеличение объема младшего транша компенсирует риски инвестора, но может привести к нерентабельности такой секьюритизации для  первичного кредитора

Именно в этом направлении можно использовать господдержку. Например, выкупать младшие транши или предоставлять гарантию. Система предоставления гарантий базируется на деятельности специализированных агентств.

Двухсторонняя адаптация

Опыт ипотечного жилищного кредитования показал пользу от жесткой конкурентной среды. Доминирующее влияние банков с госучастием конкуренцию не ослабляет. В результате клиенты получают лучшие кредитные продукты и современные сервисы, приближающиеся по многим приемам уже не к банковской рознице, а передовому ритейлу.

С одной стороны универсальные коммерческие банки для работы с сельскохозяйственной ипотекой будут вынуждены разрабатывать соответствующую методологию и компенсировать нестандартность залога и заемщиков.

Традиционно индивидуальный подход обеспечивается личным знакомством, а уж затем со знакомым можно оперативно общаться дистанционно.

Интернет в каждый дом – вопрос времени. К 2024 году в соответсвии с национальным проектом «Цифровая экономика» планируется 97 % домохозяйств обеспечить широкополосным доступом в интернет

Но объяснение сложных кредитных продуктов лучше делает специалист, а не робот. 

Оценим разветвлённость сети у первых двадцати участников ипотечного рынка. Сравнение условное из-за суммирования отделений в городской и сельской местности (табл.1.). Примем допущение, что из села можно добраться в город, если есть целесообразность.

Таблица 1. Количество точек продаж у ведущих ипотечных банков.

Место по объему выданных и приобретенных ипотечных жилищных кредитов по итогам 10-ти месяцев 2019 года	БАНК	Количество филиалов, дополнительных офисов, операционных офисов, кредитно-кассовых офисов
1	Сбербанк	13 882
2	ВТБ	1 499
3	Газпромбанк	386
4	Россельхозбанк	1 330
5	Банк ФК Открытие	725
6	Альфа-Банк	813
7	Росбанк	368
8	Промсвязьбанк	301
9	Банк ДОМ.РФ	35
10	Райффайзенбанк	177
11	Абсолют Банк	58
12	ЮниКредит Банк	89
13	Банк Уралсиб	271
14	Совкомбанк	405
15	Банк Санкт-Петербург	61
16	Банк Возрождение	111
17	Банк АК БАРС	218
18	Транскапиталбанк	41
19	Связь-Банк	76
20	Московский кредитный банк	159

Не учтены Операционные кассы вне кассового узла и представительства

 У Сбербанка уже есть 288 передвижных пункта кассовых операций.  Передвижные консультационные пункты или кредитно-кассовые офисы могут при определенных усилиях решить вопросы приближения сложных финансовых услуг к клиенту.

С другой стороны приход новых игроков в отрасль для развития сельскохозяйственной ипотеки требует и усилий государства. Развитие ипотечного жилищного кредитования и ипотечных ценных бумаг было системно поддержано на уровне Президента, Правительства, Банка России.

Напрашивается еще одна аналогия. В основном наведен порядок с кадастровым учетом в городах, и ипотечное жилищное кредитование интенсивно развивается, далеко до полного порядка с кадастровым учетом в сельской местности, и земельная ипотека не развивается.

Как было упомянуто выше, запуск рынка ипотечных облигаций, обеспеченных земельными участками без господдержки практически невозможен.

Прямая финансовая поддержка решает далеко не все вопросы. Необходимо системно выполнить множество инфраструктурных задач с учетом расстояний и плотности населения.

Традиционные отраслевые предложения субсидировать процентную ставку как форму господдержки сельскохозяйственной ипотеки можно оценить только отрицательно. Массовый и конкурентный рынок так никогда не создастся.  Субсидировать лучше кадастровые работы, страхование и т.д.

В программе КРСТ запланировано улучшение жилищных условий 201 тыс. семей, проживающих на сельских территориях, путем предоставления ипотечных кредитов (займов) по льготной ставке от 0,1 до 3 процентов годовых.

В развитие этой же программы с 1 января 2020 года жители сельской местности смогут получить льготные кредиты на благоустройство домовладений по ставке от 1 до 5 процентов на срок не более 5 лет (Постановление  Правительства от 26 ноября 2019 г. N 1514). Кредит  предоставляется на ремонт жилых домов, а также приобретение и монтаж оборудования для обеспечения централизованного или автономного электроснабжения, водоснабжения, водоотведения, отопления, газоснабжения.

В то же время, если не будет системных изменений, то объемы ипотечного кредитования вне рамок льготных программ могут,  и не вырасти.

Заключение

Первое. Сельскохозяйственная отрасль находится в стадии активного развития, что подтверждается фактическим ростом производства, планами на двукратное увеличение экспорта к 2024 году и инвестициями не только в производственный сектор, но и в комплексное развитие сельских территорий. При этом общая численность сельского населения в последние годы стабильна и составляет свыше 37 млн человек.

Второе. Любое отраслевое развитие влечет за собой рост объема необходимых финансовых услуг для обеспечения предпринимательской деятельности и потребностей физических лиц, включая различные виды ипотечного кредитования.

Третье. Развитие ипотечного кредитования, связанного с землей сельскохозяйственного назначения, и индивидуальным жилищным строительством в сельской местности отстает от  проектного финансирования или ипотечного жилищного кредитования. К главным причинам отставания можно отнести нестандартность залогового обеспечения, разнообразие способов организации хозяйственной деятельности от крестьянско-фермерских хозяйств до агрохолдингов.

Разнообразные субсидии способствуют развитию отрасли, но затрудняют прогнозирование дохода на продолжительный срок. В свою очередь, нестандартность обеспечения влечет за собой сложность процедуры взыскания заложенного имущества.

Четвертое. Нестандартность клиентов и залогов может быть компенсирована индивидуальным подходом, который в настоящий момент времени требует личного общения во всех вариантах, включая персонифицированный дистанционный.  До сих пор наличие отделений для работы с клиентами по сложным продуктам является преимуществом.

Пятое. С точки зрения рисков можно сделать предположение, что ипотечное кредитование на селе ближе к потребительскому кредитованию, а обеспечение служит скорее психологическим фактором, и рассчитывать на полный и скорый возврат кредита после реализации заложенного имущества не приходится. Другими словами, в данный момент поход универсального коммерческого банка в развитие ипотечного кредитования на селе несет в себе риски более свойственные потребительскому кредитованию или кредитованию малого и среднего бизнеса.

Управление такими рисками значительно облегчится после реализации государственных программ, связанных с цифровизацией на селе и наведением порядка с земельными отношениями. Цифровизация произойдет в рамках национальных проектов до 2024 года и позволит большое количество вопросов решать дистанционно, что сократит стоимость индивидуального подхода.

Жилые дома  в сельской местности в значительной степени будут всегда сохранять свою индивидуальность, а для оценки возможности реализации предмета залога можно применить комплексный подход, учитывающий востребованность рабочей силы в данном населенном пункте, что  подтверждает более сложный и индивидуальный анализ сельских заемщиков.

До комфортного использования залога земель сельхозназначения придется подождать лет десять до завершения процессов разграничения земель и решения вопросов с невостребованными долями.

Шестое. Конкуренция на классическом рынке такова, что, несмотря на упомянутые выше особенности сельских заемщиков, для расширения ипотечного бизнеса рано или поздно придется заниматься не только стандартными городскими клиентами и многоквартирными домами, а расширять бизнес на сельские территории.

Седьмое. Ожидать в ближайшие пять лет бурного развития ипотечного кредитования на селе не приходится, но такое положение будет непостоянным и конкурентная среда, свойственная ипотечному жилищному кредитованию, может образоваться и на селе.

Дискуссионным остается вопрос, достаточно ли для этого рыночных механизмов или нужны целенаправленные усилия государства.

Изложенные в статье особенности сельскохозяйственной ипотеки могут быть использованы для анализа целесообразности и своевременности создания в коммерческом банке ипотечных кредитных продуктов для сельскохозяйственных организаций и сельских жителей.

Литература

1. Ивасенко А.Г. Земельно-ипотечное кредитование в России: трансформация и механизмы регулирования: автореферат  дис. доктора эконом. наук. — Томск, 2013. — 55 с.

2. Хлыстун В.Н. Земельно-ипотечное кредитование: состояние перспективы // Экономика сельского хозяйства.-2008.-№4.

3. Кочеткова А.В. Условия и направления развития системы земельного ипотечного кредитования в России: автореферат дис. канд. эконом. наук : – М., 2011. – 26 с.

4. Национальный доклад «О ходе и результатах в 2018 году Государственной программы развития сельского хозяйства и регулирования рынков сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия». — Министерство сельского хозяйства Российской Федерации — М., 2019. — 179 с.

5. Всероссийская сельскохозяйственная перепись 2016 года https://www.gks.ru/519.

6. Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель в Российской Федерации в 2017 году. Росреестр, 2018.

7. Доклад о состоянии и использовании земель сельскохозяйственного назначения Российской Федерации в 2017 году. − М.: ФГБНУ «Росинформаагротех», 2019. − -328 с.

8. Юсова Ю.С., Рогатнев Ю.М. Особенности земельного ипотечного кредитования // Геодезия, землеустройство и кадастр: наука и производство: сб. науч. тр. по мат. междунар. науч.-практ. конф. – 2018. [Электронный ресурс] /- Режим доступа: http://e-journal.omgau.ru/index.php/konf-2018

9. Рогатнев Ю.М., Юсова Ю.С. Земельно-ресурсное обеспечение ипотечного кредитования // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. − 2019. - № 5. − С. 19−26.

10. Волков С.Н. Землеустройство. Учебники и учебные пособия для студентов высших учебных заведений. − М.: ГУЗ, 2013. – 992.

11. Волков С.Н. Современное состояние земельных отношений, землепользования и землеустройства в Российской Федерации и научное обоснование основных направлений их регулирования в АПК/Материалы к докладу на заседании Президиума Российской академии наук 28 марта 2017. — М.: ГУЗ., 2017. — 72 с.