Анализ заявок на предоставление субсидий при выдаче ипотечных кредитов на новостройки по ставке 12 %. Промежуточные итоги. Есть 400 млрд.

Резюме.

По состоянию на 13 апреля 2015 года в Министерство финансов подано заявок от 37 участников на субсидирование выдачи ипотечных кредитов на общую сумму  550 389 млн. рублей, что выше запланированной суммы в 400 000 млн. рублей. Анализ заявок позволяет сделать вывод, что общую выдачу можно ожидать в пределах 440 000 – 450 000 млн. рублей. В этом случае в ноябре может понадобиться увеличение финансирования субсидирования.

 Анализ выполнимости заявок.

 1. Формальная часть.

«Правила предоставления субсидий из федерального бюджета российским кредитным организациям и открытому акционерному обществу "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" на возмещение недополученных доходов по выданным (приобретенным) жилищным (ипотечным) кредитам (займам)» утверждены 13 марта 2015 года постановлением Правительства РФ  № 220.

В документ вносились изменения от 20 марта, и готовится принятие еще одного проекта изменений, в котором учтены пожелания участников рынка.

В качестве исходных данных для анализа использованы отчеты Министерства финансов и рейтинг ипотечных банков за 2014 год Аналитического центра по ипотечному кредитованию и секьюритизации «Русипотека».  Для Сбербанка объем ипотечного кредитования на приобретение новостроек в 2014 году определен пропорциональным ростом выдачи на основе известных данных за 2013 год.

2. Походы к анализу и допущения.

Первое. Результаты 2014 года дали рекордный объем выдачи ипотечных кредитов в РФ. Рост общей выдачи в 2015 году для участников рынка представляется маловероятным. То есть, кредитование коммерческим банком в 2015 году новостроек по программе субсидирования не может превысить общую выдачу 2014 года.

Второе. Кредитование новостроек требует от банков специального опыта и отлаженного взаимодействия с застройщиками. Подобный опыт может быть оценен показателем выдачи ипотечных кредитов на первичном рынке. Превышение этого показателя в 2015 году возможно в незначительных объемах при интенсивном перераспределении усилий банка в этом направлении.

Кредитование новостроек является одним из самых конкурентных разделов ипотечного бизнеса. Многие банки продукт с субсидированием предлагают по ставке ниже 12 %, что косвенно подтверждает жесткую борьбу за клиента и за застройщика.

Учитывая высокую конкуренцию, значительный рост выдачи на 50-100 % может быть только у участников с низкой базой кредитования новостроек в 2014 году.

Третье. Максимальную общую выдачу в 2014 году ипотечных кредитов для любого из коммерческих банков, по которым нет данных на портале Русипотека, можно оценить в  1,5 млрд. рублей. Кредитование новостроек не выше 800 млрд. рублей. Предположение сделано на основании косвенных показателей.

Четвертое. Минимальный объем кредитования по Постановлению должен составлять 300 млн. руб. в месяц. Правило будет четко выполняться и через 2 месяца банк лишится лимита для новой выдачи, но будет продолжать субсидироваться по выданным кредитам. Освобожденные лимиты будут переданы банкам пропорционально их первоначальным заявкам.

Пятое.  Продолжительность участия в программе от 10 до 12 месяцев должны учитываться при сравнении результатов работы на первичном рынке в 2014 году и объема кредитования по программе в 2015-2016 годах.

 По всем участникам проведена оценка по пятибалльной системе соответствия заявки на участие в программе результатам деятельности в 2014 году

 Таблица 1. Критерии оценки соответствия объему заявки опыту работы в 2014 году 

 В таблице 2 собрана характеристика заявок коммерческих банков и ОАО АИЖК.

На основании представленных данных можно сделать несколько наблюдений:

1. Подача заявок.

Подача заявок растянулась на полтора месяца. Первым заявку подал Абсолютбанк, последним – на 13 апреля СБ РФ.

Можно отметить, что с первого раза заявку оформить правильно удалось не всем банкам. Этим обстоятельство вызвана разница в сроках подачи заявок и признание Министерством финансов заявки, соответствующей Постановлению Правительства.

Можно предположить, что некоторые банки откладывали подачу заявки для изучения спроса на соответствующий ипотечный продукт.  

Таблица 2.Сведения о поданных заявках

 2. Соответствие планов предыдущему опыту.

В соответствии с предложенными критериями соответствия опыта заявленному объему участники распределились следующим образом:

Оценку «5»  получили  12 банков или 32,43 %,

Оценку «4» получили 2 банка или 5,41 %,

Оценку «3» получили 3 банка или 8,11 %,

Оценку «3» получили 5 банков или 8,11 %,

Оценку «1» получили 17 банков или 45,95 %.

Указанный подход  очень упрощен и дает только грубую оценку выполнения плана. Тем не менее, был составлен прогноз кредитования по каждому участнику (не приводится). Общий объем возможностей по кредитованию всех участников можно оценить в 441 180 млрд. рублей. Более точный прогноз можно будет сделать к 10 июля. 

Таблица 3. Опыт участников в 2014 году и соответствие заявки опыту.  

3. Конкуренция.

Участники программы предложили условия кредитования лучше, чем официальные 12 %

Из таблицы виден и диапазон условий, и их маркетинговая составляющая, когда предлагаются особые условия.  Конкуренция налицо.

По базовой ставке 12 % собираются работать   16 банков, что составляет 43,24 %, лучше 12 % предлагают 7 банков или 18,92 %, по 14 банкам (37,84%)  нет данных на сайтах

Немного удивительно отсутствие на сайте банка информации о программе в середине апреля, когда у многих банков заявлено участие с апреля 2015 года.  

Таблица 4. Условия кредитования 

Общие выводы:

1. Объем кредитования в рамках программы в размере 400 млрд. будет выполнен.

2. При увеличении средств на субсидирование может быть достигнут уровень 450 – 500 млрд. рублей ипотечных кредитов с господдержкой на новостройки.

3. Более точный прогноз можно будет сделать по итогам июня месяца, когда будет проверен платежеспособный спрос, определены потоки заявок и коэффициенты выдачи кредитов от поданных заявок. К этому времени закончатся 2 месяца  выполнения/невыполнения минимального объема в 300 млн. рублей ежемесячно выданных кредитов. В соответствии с логикой Правил предоставления субсидий с июля список участников должен быть уменьшен. Другими словами – одни банки из программы новой выдачи выйдут с зафиксированным объемом выдачи,  а у других участников будет сформирована статистически значимая среднемесячная выдача. 

P.S. Стоит особо отметить достоинства программы субсидирования, к основным из которых можно отнести:

1. Простота и доступность участия.

2. Информационную открытость Министерства финансов.

3. Оперативный учет пожеланий участников рынка.

4. Гибкая система управления лимитами.