"Опасная" ипотека
Начну немного издалека.
Давайте рассмотрим как упрощено устроено ценообразование при кредитовании.
В цену кредита, как правило, входят такие составляющие как:
- стоимость фондирования (привлекаемых денежных средств),
- стоимость операционных затрат кредитора;
- стоимость кредитного риска (т.е. величина потенциального убытка с учетом определенной доли вероятности наступления этого события);
- ну и определенная величина доходности кредитора.
Теперь посмотрим чем отличается валютное кредитование от рублевого. Все относительно просто: валютное кредитование – валютное фондирование, рублевое кредитование – рублевое фондирование. Считаем, что остальные составляющие одинаковы для того и другого.
Сейчас в средствах массовой информации обсуждается тема с валютными заемщиками, которые «попали на деньги» из-за роста курса валют.
Конечно, их в какой-то степени жалко. Но давайте разберемся.
Банк привлек финанасирование в валюте, более дешевое, чем рублевое, если, конечно, впрямую сравнивать только процентные ставки. Допустим, банк привлек средства в условной валюте под 6%[1] годовых. Деньги должны «работать», поэтому банк размещает деньги среди населения, т.е. дает кредиты, в той же валюте. Банк должен оправдать свои расходы на выдачу и сопровождение кредита, компенсировать возникающие убытки, и получить определенную доходность. Пусть операционные расходы, стоимость риска, доходность составят 3%, независимо от валюты кредитования. Цена кредита (процентная ставка), см.выше, составит 6%+3%=9%. Допустим, при этом рублевый ипотечный кредит со стоимостью фондирования в 9% годовых будет стоит 12%. Мы имеем 9% и 12%. Что лучше? Можно по разному взглянуть на эти цифры, можно – оценить разницу математически, а можно – с учетом оценки ситуации в целом.
Большинство заемщиков, понимая риски валютного кредитования, берут кредиты в рублях. И многие кредиторы заранее раскрывают заемщику основные риски при взятии ипотечного кредита. Так, например, ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) в обязательном порядке обязывает своих партнеров это делать, раскрывая риски в форме «Полной стоимости кредита» http://www.ahml.ru/ru/borrower/hipoteca_all/what/want/. В т.ч. раскрывая валютный риск.
Но где-то 2-3% граждан (кстати, до 2008 года их было где-то 50%) все еще берут кредиты в валюте. Почему? Часть, понимая риски, берет валютный кредит, т.к. у него доход в валюте, часть, опять же понимая риски, берет валютный кредит на очень короткий срок, чтобы не растягивать «удовольствие» от неопределенности валютного курса. Но есть те, кто берет валютные кредиты, ипотечные, «длинные» кредиты, банально уповая на «авось», потому что 9% меньше, чем 12%.
В итоге что мы имеем: валютные заемщики в очередной раз нарываются на «старые» проблемы.
Почему же сам банк не может решить их проблему?
Разберем пример. Банк «взял» 100000 в условной валюте, допустим, на 10 лет. Я даже не буду сейчас считать проценты. При курсе 45 рублей за условную валюту сумма долга банка – 4,5 млн.рублей. Курс вырос, стал 65 рублей за условную валюту. Банк теперь должен отдать те же 100000 в условной валюте, но которые теперь стоят 6,5 млн.рублей. Для упрощения не рассматриваю выплату долга по частям и разные курсы валюты в разные даты оплаты периодических платежей.
У заемщика – физического лица – аналогичная ситуация. Должен был 4,5 млн.рублей, стал должен – 6,5 млн.рублей. И заемщик говорит, я не могу платить 6,5 млн.рублей, брал 4,5 млн.рублей (на дату выдачи), готов отдать только эту сумму, помогите.
Допустим, от кого-то сверху (чего хотят сейчас заемщики) поступило указание: т.к. это была «хищническая» (в понимании заемщика) сделка, обязать банк зафиксировать курс валюты на дату выдачи, взять у него 4,5 млн.рублей (я сейчас не рассматриваю ежемесячное погашение, т.к. это будет почти тоже самое, но долго) и полностью погасить долг заемщика. Но банк то должен 100000 в условной валюте, на сегодняшнем рынке он эту сумму сможет купить, чтобы отдать, за 6,5 млн.рублей. Где он должен взять дополнительные 2 млн.рублей? Заемщику то он их «простил». И это мы еще не считаем проценты. Аппелировать к тому, что банку эти деньги должно компенсировать государство, т.к. все это произошло из-за общей экономической ситуации? Банк просто компенсировал разницу из собственной прибыли? Последнее точно не вариант, какой же банк так сделает, он скорее «распылит» недостающие деньги на всех своих клиентов, на нас с вами, увеличив какие-нибудь комиссии, чтобы компенсировать «недостачу». А государство, если что, откуда возьмет? Опять же от нас с вами, с налогоплательщиков. А почему подавляющее большинство граждан, которое изначально оценило свои риски, должно оплачивать процентную «экономию» некоторых?
Кстати, представим другую ситуацию. Банк «взял» на финансовом рынке 100000 в условной валюте по курсу 45 рублей, т.е. потратил 4,5 млн.рублей. И выдал 100000 заемщику. Курс условной валюты к рублю снизился и стал стоить 35 рублей. Заемщик теперь, чтобы отдать банку 100000 в условной валюте, тратит 3,5 млн.рублей. Он в выгоде? Конечно. Но банк то, чтобы ранее привлечь эти 100000 потратил 4,5 млн.рублей. Кто банку возместит «потерянный» миллион? Заемщик? Ну да, ну да.
Это и называется риски. Стороны заключили сделку, значит, все риски учли.
Но по-прежнему жаль таких заемщиков.
А давайте посмотрим, нужно ли паниковать валютным заемщикам и бежать перекредитовываться в рубли? Это ведь, кроме роста основного долга, между прочим еще и дополнительные расходы.
Разберем еще один пример, см. таблицу.
|
|
Кредит в рублях |
Кредит в условной валюте |
|
Курс условной валюты на дату выдачи |
- |
45 |
|
Сумма кредита |
2 000 000 |
44 444 |
|
Процентная ставка, % годовых |
12,0% |
9,0% |
|
Срок кредитования, мес. |
120 |
120 |
|
Аннуитет, в условной валюте |
- |
569,00 |
|
Аннуитет, руб. |
28 947,00 |
25 605,00 |
|
Плановая сумма долга с процентами за весь срок кредитования, руб. |
3 473 640,00 |
3 072 600,00 |
По таблице видно, что кредит в рублях по общей, плановой сумме долга, с плановыми процентами, получается больше, чем валютный кредит. «Выгода» за 10 лет составляет чуть более 400 тыс.рублей. На что в общем и рассчитывают валютные заемщики. Но это верно, если только курс валюты не растет. Но курс вырос, хорошо так вырос, условная валюта теперь стоит 65 рублей. Аннуитетный платеж в этом случае в рублях составит 36985 рублей, разница чуть более 11 тыс.рублей. Много? Много. Особенно по отношению к сумме аннуитета в рублях до изменения курса, да и по отношению к зарплате это «сурово».
Но, если смотреть на кредит в целом, то мы помним, что у заемщика есть «запас» в 400 тыс.рублей. Между прочим этого «запаса» хватит где-то на 3 года для покрытия такой «разницы» (НО, если курс еще вырастет или если разница между ставками меньше, чем в примере, или если разница между текущим валютным курсом и курсом на дату выдачи кредита больше, чем в примере, то этот срок будет меньше). Да, выгоды по сравнению с рублевым кредитом с таким скачком курса валютный заемщик уже не получит, но и, если курс через 3 года (согласно примера) вернется к «старому» значению, явного убытка тоже. Как будто заемщик взял рублевый кредит. И зато не нужно тратиться на перекредитовку. А вдруг курс еще и раньше снизится…
Если совсем невмоготу платить выросший взнос по кредиту, лучше просить у банка реструктуризацию в виде снижения платежа на какой-то срок.
Никакая «волшебная палочка» не решит проблемы валютных заемщиков и им самим нужно выбирать:
1) остаться в той же валюте и надеяться, что курс в приемлемые сроки вернется в «свое русло» и больше не будет расти;
2) перекредитоваться в рубли, но тогда, желательно, сильно не тянуть и сделать это, когда курс валюты «спикирует» вниз, не надолго, но может «спикировать», например, в конце года, как предсказывают некоторые эксперты. Потому что перекредитовывать банки будут по остатку долга с учетом валютного курса на момент проведения такой сделки.
Нужно ли что-то делать, чтобы такие ситуации не возникали в будущем? Ну или как по крайней мере минимизировать их? Конечно, нужно.
И здесь можно привести сравнение с дорожным движением: считается, что при ДТП пешеход более прав нежели автомобилист, потому что машина - источник повышенной опасности, не потому что она вообще опасна, а потому что она - машина. Также и банк с заемщиком. Банк должен быть финансово ответственным за того, кого “приручил”. Он лучше заемщика понимает, что будет с последним, если что-то пойдет не так. Именно банк должен настойчиво объяснить клиенту риски кредитования, и, особенно, экзотические риски, такие как например, валютные риски. С расчетами, с описанием. Под подпись. Кредитного договора и содержащихся в нем условий похоже не достаточно, это формулы, много текста, зачастую заемщику не понятного. И давайте не будем говорить, что “не знание закона, не освобождает от ответственности”. И, уж если в кредитном деле, нет такого объяснения, нет подписи заемщика, что он все понял и согласен, тогда такой валютный кредит относить к более низкой категории качества, что банку не очень хорошо.
И неплохо законодательно ввести условие, которое обязывало бы банки при росте курса валюты, например, более, чем на 10%, при обращении заемщика:
либо предоставлять ему реструктуризацию в виде снижения платежа по кредиту до приемлемого для заемщика уровня на какой-то фиксированный срок,
либо реструктурировать кредит путем изменения валюты кредитования (желательно именно реструктурировать кредит, а не рефинансировать его, чтобы уменьшить затраты заемщика). С выравниванием процентной ставки до уровня рублевых ставок с аналогичными параметрами кредита.
А вообще, еще раз хочется напомнить заемщикам – берите кредиты в той валюте, в какой получаете основной доход!
Пару слов добавлю от себя. Давайте представим, что курс не упал, а наоборот, укрепился до 15 и имел бы дальнейшую тенденцию к укреплению. Ваши платежи стали бы в два раза ниже. Банк, выдавший такой кредит, нес бы потери. Если бы при этом банки правдами и неправдами попытались изменить условия кредитования или досрочно вернуть кредит под выдуманными предлогами, то как бы повели себя заемщики? Правильно, обложились бы юристами и затаскали бы банки по судам. Так? Никто не хочет терять деньги. Но взаимоотношения между кредитором и заемщиком - это договор, который нужно выполнять. Давайте представим, что банки спишут долги валютных заемщиков. Что произойдет? Каждый заемщик будет знать, что можно не платить по долгам. Это неправильно с точки зрения функционирования системы кредитования в целом. Вы говорите о непрогнозируемых рисках, политических событиях. Это все так. К сожалению. Но все когда-то бывает первый раз. Все получили опыт. И государство, и банки, и заемщики. К сожалению за ваш счет. Какой у вас выход из этой ситуации... я не знаю. Возможно, законодатели найдут решение этой проблемы.
Пытаться рефинансировать валютный кредит при 23, если брали при 27 - это по крайней мере странно с экономической точки зрения, но было бы разумно с точки зрения оценки перспектив развития ситуации. То что вы не смогли рефинансироваться в течение нескольких лет для меня странно. Многие банки предлагали такой продукт. Каким образом в банк попали доллары, под какой процент и пр. это абсолютно не должно интересовать заемщика - потребителя услуг. Это называется считать деньги в чужом кармане. Если, как вы требуете разделять валютный риск с банком, то вообще теряется весь смысл данного кредитного продукта. Он несет повышенный риск и это заемщик должен был понимать. Многие на протяжении нескольких лет пытались переждать ситуацию, надеясь на лучшее. Это тоже ошибка. Большинство говорят, что выбирали валютную ипотеку, не потому что это было выгоднее. Это лукавство. Я тоже брал валютный ипотечный кредит по 28. Брал исключительно по причине того, что платеж был тысяч на 7 меньше. Затем я его рефинансировал по 35. В результате плачу больше чем мог бы. Это мой риск. Я понимаю, что я его не просчитал, ошибся в прогнозах и за это поплатился. Зато теперь понимаю, что прогнозы ЦБ, Минфина и прочих экономических институтов являются полным фуфлом. Курс рубля сильно упал? Да упал. Давайте попробуем встать на сторону банка и представим как должен был быть составлен договор, как этого требуют сегодняшние возмущенные валютные заемщики. По-вашему, это должно было быть так. Ставка и соответственно ежемесячные платеж значительно меньше, чем при рублевом кредите. Если изменение рыночного курса таково, что платеж становится больше рублевого кредита и/или достигает какой-то определенной величины, банк начинает нести солидарные риски с заемщиков. Вы понимаете, что это бред? При всем при этом, я считаю, что государство должно сделать следующее. Указом или постановлением принять решение и обязать банки оказать помощь определенной части валютных заемщиков, которые удовлетворяют определенным критериям и выделить на это определенные средства. Действие данного акта временное и строго в определенных временных рамках и действует как единоразовый акт помощи. Таким образом, государство признает, что в том числе по его вине была недоработка в части информирования потенциальных заемщиков о валютных рисках и пр. С точки зрения здравого смысла и бизнеса это решение неразумное, но зато закроет длившуюся много лет проблему раз и навсегда.
По ссылке тематическая статья, где бывший валютный заемщик считает, что помогать нельзя. http://vzglyad.ru/columns/2014/12/22/721664.html
Вот релиз ВТБ24, который как он утверждает уже 6 лет предлагает заемщикам рефинансировать валютный ипотечный кредит. ------- В последнее время участились обращения ипотечных валютных заемщиков. В этой связи ВТБ24 в очередной раз подтверждает свою позицию. Банк готов рассмотреть в индивидуальном порядке обращение каждого клиента, столкнувшегося с трудностями в обслуживании валютного ипотечного кредита, и предложить один из трех вариантов решения проблемы. - Рефинансировать кредит, конвертировав его в рубли по текущему курсу. При этом клиенту будет предложена льготная процентная ставка, которая существенно ниже ставок, действующих в банке на данный момент. - Реструктурировать задолженность, увеличив срок действия кредита и существенно снизив текущую процентную ставку. - Воспользоваться программой отсрочки по уплате суммы основного долга на срок от 6 до 12 месяцев и таким образом существенно уменьшить размер ежемесячного платежа. При этом банк не рассматривает возможность конвертации валютной задолженности в рубли по так называемому «льготному курсу». На протяжении шести последних лет ВТБ24 неоднократно предлагал таким клиентам конвертировать имеющуюся задолженность в рубли и уйти от валютных рисков. К слову, подавляющее большинство заемщиков уже последовало этой рекомендации. Ежедневно на предлагаемых банком условиях рефинансируют свои валютные кредиты порядка 20 ипотечных заемщиков. Сначала года проведено более тысячи таких сделок.
Нашла свой старый комментарий относительно валютной ипотеки. 18.07.13 Низкие ставки на ипотеку в валюте могут нивелироваться колебаниями курсов // Бюллетень недвижимости В России рост курсов валют несет с собой риски ипотечным заемщикам, сообщила БН заместитель генерального директора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Марина Малайчик. "В первую очередь, рост курсов отразится на ежемесячных платежах тех ипотечных заемщиков, кто брал кредит в иностранной валюте, - говорит она. - По валютной ипотеке в России действительно более низкая ставка по сравнению с кредитами, номинированными в рублях. Однако экономия на платежах может быть легко нивелирована невыгодными для заемщика колебаниями курсов валют, особенно в условиях нестабильной экономической ситуации. Как вариант, в случае резкого роста курса валют и, соответственно, ежемесячного платежа по кредиту, можно воспользоваться программой перекредитования из валюты в рубли, если в итоге ежемесячный платеж для вас окажется более выгодным". По словам эксперта, после дефолтов части заемщиков валютной ипотеки во время кризиса 2008 года многие страны на законодательном уровне стали запрещать выдачу ипотечных кредитов в иностранной валюте (Австрия, Венгрия и др.).год. http://www.ahml.ru/ru/press/about_ahml/index.php?id4=4195
Для того чтобы оставлять комментарии вам нужно авторизоваться
Авторизоваться