Риски ипотечного кредитования

Неоднократно экспертами, в разных изданиях, говорилось о рисках ипотечного кредитования, но некоторые наши граждане не хотят с ними считаться, игнорируют их, и, беря на себя долгосрочные обязательства по ипотеке, очередной раз натыкаются на тот или иной материализовавшийся риск.

Попробую очередной раз рассказать о классических рисках ипотеки.

До заключения кредитного договора заемщик должен оценить не только свои текущие финансовые возможности по погашению кредита, но и подумать о будущем.  Кроме этого, стоит внимательно прочитать подписываемый им кредитный договор, да и другие документы, чтобы не пропустить какой-нибудь пункт, написанный «мелким шрифтом».

При принятии решения о получении кредита заемщику целесообразно учитывать следующие риски.

Кредитный риск

Это риск невыполнения или ненадлежащего выполнения заемщиком своих обязательств перед кредитором. А если проще – это, в первую очередь, неплатежи по кредиту.

Это может произойти с каждым – потеря либо снижение доходов,  по разным причинам, например, банальная болезнь или  сокращение на работе.

Если заемщик перестанет платить по кредиту, банк может потребовать досрочного погашения кредита, полного погашения, а в случае неисполнения - через суд наложить взыскание на заложенное жилье и принудительно продать его, чтобы погасить долг.

Чем же можно минимизировать этот риск?

Ну для начала этот риск минимизирует сам кредитор, ограничивая отношение платежа по кредиту к доходу заемщика. Данное отношение классически не должно превышать 35%. Но в погоне за заемщиками и объемами кредиторы зачастую понижают свои требования, доводя данный коэффициент до 50%, а то и больше. И здесь уже самому заемщику стоит подумать, а нужно ли так рисковать при долгосрочном кредите, отдавая половину зарплаты на погашение кредита. А вдруг что случиться….  Если уж взял такой кредит, может быть, стоит в первые годы хотя бы частично погашать его досрочно, снижая платеж до относительно безопасной и комфортной суммы? При этом, стоит обратить внимание, что по умолчанию в кредитном договоре, как правило, стоит снижение срока кредитования, без снижения платежа. А вот снизить платеж можно по отдельно составленному заявлению.

Кроме этого, помня о том, что с каждым может случится всякое, хотя бы болезнь или несчастный случай, стоит заранее застраховать свою жизнь и здоровье, ведь за счет такой страховки впоследствии может быть осуществлено погашение кредита.

Если уж не получилось «подстраховаться» от кредитного риска изначально, то нужно понимать, что в большинстве банков присутствуют специальные программы реструктуризации, которые позволяют заемщикам пережить трудный период. Реструктуризация, как правило, предполагает снижение на какое-то время платежа по кредиту и удлинение срока кредита. Поэтому, в случае проблем с погашением кредита, заемщику не нужно прятаться, а стоит как можно быстрее обратиться к кредитору и попросить о реструктуризации задолженности. И лучше это сделать не когда проблемы уже начались, а когда они только «маячат» на горизонте.

Валютный риск

На способность своевременно и в полном объеме исполнять обязательства по кредиту влияет также курс иностранной валюты, в которой получен кредит.

Валютный риск снижается, если брать кредит в той валюте, в которой заемщик получает доход (доход, за счет которого предполагается исполнять обязательства по кредиту).

Более подробно об этом виде риска рассказано на странице http://www.ludiipoteki.ru/blogs/index/entry/30/post/326/. 

Процентный риск

Вероятность возникновения риска изменения процентных ставок возрастает при получении долгосрочных кредитов с так называемой плавающей (или переменной) процентной ставкой. Т.е. со ставкой, привязанной к какому-то рыночному индексу. Сейчас, например, некоторые граждане вдруг обнаруживают в своих кредитных договорах, что ставка у них привязана к какой-то базовой ставке и задают вопросы. Почему же изначально, при получении кредита, они не спросили у банка, а что несет за собой такая ставка? Почему не подумали, что в случае изменения базовой ставки, они увидят совсем другой платеж по кредиту?

Мера минимизации риска:

• кредитоваться под фиксированную ставку;
• кредитоваться на короткий срок;
• выбирать ипотечные программы, по которым плавающая ставка имеет минимальные и максимальные ограничения.

 Риск снижения стоимости залога

Если рыночная стоимость заложенного жилья значительно снизилась (например, во время кризиса), то, при возникновении у заемщика финансовых затруднений и необходимости продажи заложенного жилья, полученной суммы может не хватить на погашение задолженности по кредиту.

Одним из способов снижения рисков при ипотеке является ипотечное страхование. В этом случае долг заемщика хотя бы обнуляется при реализации недвижимости в случае обращения на нее взыскания.

Риск утраты предмета залога

Залогодатель несет риск случайной гибели и случайного повреждения заложенного имущества.

Существует риск того, что заложенное жилье может быть уничтожено или повреждено (пожаром, взрывом и т.д.), что является основанием для предъявления кредитором требования о полном досрочном погашении ипотечного кредита.

Одним из способов снижения рисков при ипотеке является страхование заложенной недвижимости от вышеуказанных видов риска. Кстати, такое страхование не так уж и дорого. И полезно не только при ипотеке.  И данный вид страхования особенно актуален при покупке индивидуального жилого дома.

При ипотеке данный вид страхования является обязательным.

Риск утраты права собственности

При покупке недвижимости присутствует риск того, что сделку признают недействительной в связи с тем, что при ее заключении были нарушены права законных или потенциальных собственников (несовершеннолетний ребенок, лицо, признанное недееспособным, наследник умершего собственника и т.д.).  Более рискованными сделки считаются, если они заключены по доверенности, особенно, когда доверенное лицо не является родственником собственника жилья.

Минимизировать данный риск заемщик может путем страхования по риску утраты права собственности («титульное» страхование). В этом случае, если сделку вдруг признают недействительной, его долг кредитору будет погашен страховой компанией.  Как правило, срок действия такого договора страхования составляет 3 года (срок давности по такого рода сделкам).

Строительный риск

Если заемщик покупает квартиру на этапе строительства, он может столкнуться с тем, что строительство дома либо затягивается, либо – останавливается. При этом, от выплат по кредиту заемщика никто не освобождал.

Что делать?

В 2004 г. в России был принят федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Этот закон гарантирует максимальную защиту интересов покупателей жилья. Поэтому, заемщикам стоит приобретать жилье только у тех застройщиков, которые работают в рамках этого закона. Более того, сейчас у застройщика есть обязанность страхования своих финансовых рисков, в частности, риска недостроя, что способствует повышению доверия к покупке жилья на этапе строительства.  Господа, спрашивайте у застройщика, а застраховал ли он свои риски.

А вообще, еще при выборе кредита, особенно экзотического, спросите у потенциального кредитора памятку о том, какие риски могут сопровождать кредит.

Если вам не рассказывают о рисках, может, стоит подумать, нужно ли брать такой экзотический кредит?

Посчитайте полную стоимость кредита и сравните разные ипотечные программы.

Как это сделать можно посмотреть здесь http://www.ludiipoteki.ru/blogs/index/entry/30/post/332/.

Не можете посчитать сами, хотя бы спрашивайте об этом у кредитора. Тем более сейчас кредитор обязан уведомить заемщика о полной стоимости кредита.