АРБ

В реализации Национального жилищного проекта банками достигнуты убедительные результаты, ипотечное кредитование и финансирование жилищного строительства для многих из них стало приоритетным направлением работы, и все же ряд проблем пока сдерживают масштабы этой деятельности.

Ждут своего решения, по мнению представляющего в МРГ интересы банковского сообщества Андрея Крысина, вопросы налогообложения, защиты интересов инвесторов и кредиторов, финансирования и долевого строительства, регистрации, работы с ипотечными ценными бумагами, а также внесения поправок в Федеральный закон «Об ипотеке» и другие нормативные документы.

В сфере налогообложения:

• - необходимо включить выдаваемые банками кредиты (права по которым впоследствии передаются другим организациям) в объекты, исключающие налогообложение.
• - следует уменьшить налог на прибыль по получаемым процентам с ипотечных кредитов с 24% до 15% как по госбумагам, так и по облигациям с ипотечным покрытием.
• - целесообразно увеличить размер налогового вычета для физических лиц, а также включить в его состав затраты, связанные с перекредитованием заёмщика.

В сфере защиты интересов инвесторов и кредиторов:

• - введение защищённого счёта (счёт «эскроу») для получения платежей должников исключило бы возможность обращения на них взысканий при банкротстве кредитора.
• - изменение ст. 350 ГК РФ исключило бы возможность отсрочки обращения взыскания до 1 года, что снизило бы риски для кредиторов и ускорило бы процесс получения возмещения.
• - следует изменить ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», отменив возможность отказа в обращении взыскания на предмет залога в силу несоразмерности требований кредитора стоимости заложенного имущества.

В сфере финансирования:

• - целесообразно освободить от налогов на прибыль и НДС средства, направляемые собственником жилья на текущий и капитальный ремонт, модернизацию инженерных сетей, реконструкцию жилых помещений и объектов социально-культурной сферы, что станет стимулом для активности строительных организаций и граждан.

В долевом строительстве:

• - запрет застройщику в одностороннем порядке расторгать договор с дольщиком без согласования с кредитором сохранит обеспечение кредита и сократит риски банков-кредиторов.
• - целесообразно отменить НДС по договорам долевого строительства при строительстве многоквартирных домов.
• - необходимы поправки в закон, чётко регламентирующие процедуру регистрации договоров участия в долевом строительстве, а также уступку прав как по кредитному договору, так и договору участия в долевом строительстве.

При регистрации:

• - следует изменить нормативные правовые акты и предоставить ФРС России право давать разъяснения по вопросам регистрационных действий.
• - необходимо внести поправки в закон о регистрации и инструкцию Минюста, установив жёсткие требования по отказу или приостановке регистрации, а также к перечню документов, предоставляемых на регистрацию.
• - целесообразно внесение поправок в закон о госрегистрации, запрещающих продавцу жилья в одностороннем порядке обращаться за приостановлением регистрации сделки, так как в противном случае банки вынуждены будут предоставлять кредиты после регистрации титула собственности, что отрицательно скажется на использовании кредитных средств для приобретения жилья.

При работе с ипотечными ценными бумагами:

• - следует внести поправки в закон об ипотечных ценных бумагах, изменив требование по LTV в ипотечном покрытии до 90% (сейчас 70%).
• необходимо решить вопрос налогообложения при передаче активов с баланса банка на баланс SPV, а также оптимизации налогов по доходам в виде процентов по облигациям с ипотечным покрытием.
• - целесообразно принять закон о секьюритизации, который бы на законодательном уровне позволил бы закрепить основные принципы и понятия секьюритизации, детально определить статус участников, защитить интересы инвесторов, а также закрепить права, обязанности и ответственность сторон по правовому оформлению и содержанию сделок, детально освещая все ее этапы.
• - необходимо установить льготы или льготный режим налогообложения, либо иные стимулы, повышающие интерес инвесторов к ипотечным ценным бумагам.

Совершенствование законодательства и нормативных требований регулятора рынка:

• - отдельные статьи ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» нуждаются в уточнении и конкретизации, что можно рассмотреть и осуществить в рамках реализации Национального жилищного проекта.
• - целесообразно продолжить работу по совершенствованию нормативных документов, разрабатываемых регулятором рынка (Инструкция Банка России от 26.03.2004 года № 254-П и др.)

Андрей Крысин подчеркнул, что перечень этих проблем определен самим рынком и их скорейшее решение повысит интерес банков к участию в Национальном жилищном проекте, что в свою очередь окажет позитивное воздействие на ситуацию на жилищном рынке.
По итогам рассмотрения этих предложений на заседании МРГ решено направить их в соответствующие ведомства с целью дальнейшей проработки и принятия конкретных решений.

Комитет АРБ по ипотечному кредитованию
Телефон: 745-59-79
Контактное лицо: Чепенко Евгений Владимирович, Борисов Игорь Сергеевич

Материал предоставлен АРБ специально для сайта "РУСИПОТЕКА" (Ипотека в России)