Андрей Крысин о мерах по усилению финансирования жилищного строительства

Андрей Крысин о мерах по усилению финансирования жилищного строительства
(Пресс-релиз)

Выступая 6 июня 2011 года на XIV Национальном конгрессе по недвижимости Председатель Комитета АРБ по ипотечному кредитованию, Президент Европейского трастового банка Андрей Крысин отметил, что АРБ и Российская гильдия риэлторов на протяжении многих лет консолидированно выступают в интересах развития рынка недвижимости в нашей стране. Партнерский характер взаимоотношений, закрепленный в подписанном в июне 2007 года Соглашении о сотрудничестве, позволяет рассчитывать на углубление этого взаимодействия и увеличение его потенциала.

Андрей Крысин особое внимание уделил мерам, направленным на усиление роли банков в финансировании жилищного строительства.

Банки, по его словам, поддерживают Программу ВЭБа - Программу инвестиций в проекты строительства доступного жилья и ипотеку и вместе с тем обращают внимание на то, что круг ее потенциальных участников может быть существенно расширен за счет кредиторов вторичного рынка недвижимости, которые пока в силу заданных Программой параметров и требований не могут участвовать в ней.

Подавляющее большинство выдаваемых сегодня ипотечных кредитов связано с улучшением заемщиками существующих жилищных условий, приобретением квартир большей площади на вторичном рынке жилья. Поэтому Программа АИЖК по приобретению облигаций с ипотечным покрытием пользуется большим спросом у ипотечных кредиторов.
В долгосрочной перспективе до 66% рынка будет фондироваться через выпуск ипотечных ценных бумаг. На первом этапе развития стратегии (до конца 2012 г.), доля рынка ипотеки, фондируемая за счет выпуска ипотечных ценных бумаг, достигнет 45%. Это может быть достигнуто за счет активизации и укрупнения государственных программ, реализуемых институтами развития и пользующихся большим спросом участников рынка ипотеки.

В этой связи банки - члены Комитета АРБ по ипотечному кредитованию предлагают увеличить объем средств, направляемых на поддержку рынка ипотечных ценных бумаг для более полного удовлетворения спроса потенциальных участников программ.

По расчетам экспертов, объем выпуска ипотечных ценных бумаг в 2012 г. должен достичь 261- 288 млрд. рублей. Учитывая статистику по выпуску ипотечных ценных бумаг за прошлые годы, целевой объем выпуска в 5 раз превышает лучший показатель - уровень 2008 года.

Без укрупнения программ институтов развития вышеназванный показатель в этом и следующем году недостижим. Объем Программы АИЖК по приобретению облигаций с ипотечным покрытием составил 20 млрд. рублей, и Программа уже реализуется.

Комитет АРБ по ипотечному кредитованию предлагает при реализации последующей аналогичной Программы (работу над которой ведет сейчас АИЖК):

• Предусмотреть возможность структурирования выпусков ипотечных ценных бумаг с мезонинным траншем облигаций и обязательство Агентства приобретать такие транши.
• Предоставлять участникам Программы - поставщикам закладных пут опцион на покупку у эмитента (ипотечного агента) накопленного пула ипотечных кредитов в случае низких темпов накопления пула и, как следствие, неэффективности завершения сделки секьюритизации.
• Предусматривать промежуточное финансирование под залог формируемого ипотечного покрытия до даты выпуска облигаций. Погашение займов в рамках промежуточного финансирования - за счет средств, вырученных от размещения облигаций с ипотечным покрытием.

Главное, чтобы эта Программа была нацелена и адаптирована для средних и малых банков - целевую категорию партнеров АИЖК, поскольку крупные банки зачастую не заинтересованы в развитии рынка ипотечных ценных бумаг и используют иные механизмы финансирования.

Комментируя заявления экспертов о прогнозируемой опасности торможения ипотечного рынка и недвижимости, председатель Комитета АРБ по ипотеке отметил, что завышенные требования банков к своим клиентам - застройщикам по соблюдению ими финансовой дисциплины и ответственности, определению и соблюдению доли их участия в реализуемых проектах и качеству строительства вполне оправданны особенно в посткризисный период и вместе с тем поддержал мнение экспертов о возможном смягчении этих требований в дальнейшем.

Звучащие сегодня заявления о возможном дефиците жилья в ближайшие год-два вследствие фактической остановки строительства в кризисный период не лишены оснований и многое будет зависеть не только от развития проектного финансирования как отдельного направления деятельности банков, но и от эффективности их взаимодействия с другими участниками рынка и в первую очередь заинтересованными госструктурами. Их роль как потенциальных соинвесторов может существенно оживить рынок.

Далее Андрей Крысин остановился на недавно разработанных нормативных документах регулятора рынка - Указания Банка России №2612-У и Указания № 2613-У и их возможном влиянии на перспективы кредитования жилищного строительства и приобретения жилья.

По этому поводу регулятору рынка было направлено письмо от имени АРБ, в котором, в частности, говорится, что предусмотренное формирование резервов под непрофильные активы создает давление на прибыль банковской системы и, соответственно, на капиталы банков, что в свою очередь может привести к снижению банковского кредитования и в целом к дестабилизации ситуации в банковской сфере.

Банки сами заинтересованы в продаже непрофильных активов, но не сейчас, по кризисным (существенно заниженным) ценам, а впоследствии по мере восстановления экономики в посткризисный период.

В Указании Банка России №2612-У, касающегося деятельности ПИФов, в том числе ПИФов недвижимости и вносящих изменения в действующее Положение 283-П, речь идет о формировании механизма для «разгрузки» балансов банков от непрофильных активов.

Андрей Крысин предложил искать разумную «золотую середину», позволяющую не только сокращать риски в банковском секторе, но и вооружать его положительно зарекомендовавшими себя финансовыми инструментами, к числу которых относятся ЗПИФы.

Как известно, ПИФы возникли за рубежом в качестве аналога инструментов коллективного инвестирования и полностью соответствуют мировой практике использованию таких инструментов для привлечения инвестиций. Более половины коммерческой недвижимости в США связано с REIT - аналогом российских ЗПИФов недвижимости. Существенна роль фондов недвижимости в финансировании строительства жилья. Инвесторами в этих фондах выступают негосударственные пенсионные фонды, частные российские и зарубежные инвесторы, различные международные фонды, банки. Именно через ипотечный ПИФ была осуществлена первая в России сделка секьюритизации закладных и продажа их зарубежному инвестору

Повышение требований к достаточности капитала (введение повышенного коэффициента (1,5) в соответствии с Указанием № 2613-У об изменениях Инструкции Банка России № 110-И «Об обязательных нормативах» также может стать фактором существенного сдерживания кредитования в банковском секторе, особенно в сегменте кредитования малого бизнеса и жилищного строительства.

Мы знаем, подчеркнул Андрей Крысин, заинтересованность регулятора рынка в развитии банковского сектора и высоко ценим его готовность не только к обоснованному регламентированию этой деятельности, но и к взаимодействию с участниками рынка в интересах выработки и внедрения эффективного инструментария.

-----
Комитет АРБ по ипотечному кредитованию
Телефон для справок (495) 745-59-79 (доб. 1540)
Контактное лицо - Игорь Борисов