АРБ

Несмотря на кризис на зарубежных рынках, ипотека в России по-прежнему продолжает развиваться, спрос на ипотечные кредиты сохраняется. Об этом свидетельствует рост в 2 раза объёмов выдачи ипотечных кредитов (556,4 млрд. руб. в 2007 году по сравнению с 264 млрд. руб. в 2006 году); наращивание производственных мощностей и активизация строительства; увеличение объёмов производства строительных материалов, активизация деятельности строительных компаний, создание дополнительных рабочих мест; рост темпов строительства жилья (в 2007 году - 119,4 % по отношению к 2006 году); рост темпов частного домостроения (в 2007 году - 128,9 % по отношению к 2006 году); активизация деятельности мелких и средних банков по выдаче кредитов населению, экспансия крупных банков в регионы.

К сожалению, возникающие у российских банков проблемы с привлечением денежных средств за рубежом сдерживают развитие отечественного рынка и, как отметил Андрей Крысин, складывается впечатление, что в России недооценивают опасность возникшего кризиса, что может поставить под угрозу дальнейшее развитие ипотеки в стране.

Среди факторов, свидетельствующих об этом, председатель комитета АРБ по ипотечному кредитованию особо обратил внимание на тревожные явления в сфере банковской ликвидности (особенно для мелких и средних банков, доля которых на ипотечном рынке составляет около 30%); ужесточение требований к заёмщикам; сокращение ипотечных программ; повышение процентных ставок по кредитам (в среднем на 1,5%); прекращение выдачи ипотечных кредитов отдельными банками (от 4 до 9% банков) из-за невозможности рефинансирования ипотечных кредитов; снижение лимитов кредитования застройщиков; прекращение гарантированности сбыта строящегося жилья; снижение доступности ипотечных кредитов и, как итог, недоступность жилья.

Выход из сложившейся ситуации, по коллективному мнению ведущих отечественных «ипотечных» банков, выраженному в решении комитета АРБ по ипотечному кредитованию, может быть найден путем принятия ряда мер.

В частности, речь идет о возможном смягчении жёстких требований Банка России по расчёту нормативов достаточности собственных средств по ипотечному портфелю (Н1), который осуществляется с учётом взвешивания оценки риска с коэффициентом 100% (5-я группа активов), что не позволяет банкам наращивать свои кредитные портфели и удерживать их на своём балансе, а собственный капитал средних и мелких банков увеличивается вдвое медленнее, чем в среднем по банковской системе.

Важным представляется корректировка технологии расчёта норматива максимального размера риска на одного заемщика (Н6) к сделкам по продаже пула закладных специально создаваемому ипотечному агенту.

При совершении подобной сделки возникает субординированный кредит между продавцом закладных и спецагентом. Норматив Н6 применяется для расчёта рисков на одного заёмщика либо группу связанных заёмщиков, в то время как характер отношений между продавцом закладных и спецагентом несколько иной, чем между кредитором и должником.

Необходимо ввести чёткие критерии правового статуса специального ипотечного агента, создаваемого на территории России, и судьбы ипотечного покрытия и поступающих по нему платежей в случае банкротства эмитента.

Ждет своего решения вопрос о формировании счетов «эскроу», предназначенных для приёма платежей по ипотечным кредитам. Необходимо на законодательном уровне решить вопрос обязательного страхования жизни и здоровья заёмщика. Как известно, Высший арбитражный суд недавно удовлетворил иск Роспотребнадзора, признав незаконным обязательное требование банков к гражданам о страховании их жизни и трудоспособности при получении ипотечного кредита. Подобная практика может привести к тому, что процентные ставки по кредитам вырастут на 2-3 % годовых, а трудоспособным гражданам, имеющим проблемы со здоровьем, а также лицам старшего возраста будет просто отказано в выдаче ипотечных кредитов.

Для поддержания ликвидности банковской системы, дальнейшего развития ипотечного кредитования и формирования российского рынка секьюритизации необходима государственная поддержка формирования институтов внутреннего рынка и создания инвестиционного спроса на ипотечные облигации.

В этих целях следует использовать резервы - средства Пенсионного фонда РФ, инвестиционного фонда, институтов развития (Банк развития, госкорпорации), для чего Минэкономразвития и Минфину России необходимо принять соответствующее решение; включить ипотечные ценные бумаги российских эмитентов в ломбардный список Банка России и котировальные листы бирж.

Это позволит не только крупным, но и средним и мелким банкам привлекать денежные средства для дальнейшего кредитования населения на приобретение жилых помещений. В интересах этого Банку России необходимо внести соответствующие поправки в свои нормативные правовые документы.

Немаловажное значение имеет активизация деятельности Агентства по страхованию вкладов по размещению временно свободных денежных средств фонда обязательного страхования вкладов в ипотечные ценные бумаги российских эмитентов. Для приведения законодательства в соответствие с нынешними реалиями необходимо рассмотреть предлагаемые банковским сообществом поправки в действующее законодательство в виде «пакетного» блока.

Как подчеркнул Андрей Крысин, предлагаемые меры позволят сохранить темпы развития ипотеки и жилищного строительства на высоком уровне при минимальном риске роста инфляции, так как предоставляемые средства будут направляться обратно в бюджет и народное хозяйство.

Комитет АРБ по ипотечному кредитованию
Телефон: 745-59-79
Контактное лицо: Борисов Игорь Сергеевич

Материал предоставлен АРБ специально для сайта "РУСИПОТЕКА" (Ипотека в России)