Нужны ли покупателям многокомнатные квартиры?
Квартиры эконом и комфорт-класса с четырьмя и более комнатами постепенно становятся «исчезающим видом». В начале 2014 года их доля на столичном рынке новостроек массового сегмента составляла 4%. К маю 2016 года она сократилась в 3 раза – до 1,3%. На первичном рынке Подмосковья многокомнатные квартиры в настоящее время занимают 3%. Эксперты ГК «САПСАН» назвали 5 причин, по которым уменьшается спрос на такое жилье.
1. Рациональный подход к покупке недвижимости
В конце 90-х — начале «нулевых» покупатели стремились приобрести жилье с максимально возможным метражом и количеством комнат. После кризиса 2008 года спрос стал постепенно смещаться в сторону уменьшения средней площади жилья, а в 2014-2015 годах принцип «чем больше, тем лучше» окончательно уступил место рациональному подходу к покупке недвижимости. Особенно сильно эта тенденция проявилась на рынке массового жилья. «Для покупателей сегодня важен не только общий метраж, но и адекватная планировка, где каждый сантиметр может быть эффективно использован для жизни, — говорит Светлана Шмакова, вице-президент ГК «САПСАН». — Платить за покупку и дальнейшее обслуживание «лишних метров» никто не хочет. Каждый дополнительный квадратный метр — это также дополнительные затраты на налоги. Учитывая, что законодатели ведут речь о введении прогрессивных налоговых ставок, в будущем содержать просторные «хоромы» будет все накладней. Поэтому наибольший спрос — как в Москве, так и в Подмосковье — в настоящее время приходится на однокомнатные и двухкомнатные квартиры с оптимальной планировкой. Например, в ЖК «Мелодия леса», строящемся в зеленоградском районе Московской области, в настоящее время продано 55% квартир. Среди реализованных лотов общей площадью около 35 тыс. кв. м — 53,7% приходится на однокомнатные квартиры, 43,3% — на двухкомнатные. И только около 3% в структуре продаж занимает доля трехкомнатных квартир».
2. Сокращение бюджета покупки
По данным компании «Метриум Групп» по итогам апреля 2016 года средняя стоимость двухкомнатных квартир массового сегмента на первичном рынке Москвы составила 9,1 млн руб., трехкомнатных — 12,6 млн руб., а многокомнатных — 17,9 млн руб. Таким образом, разница между двух- и трехкомнатным жильем достигает 3,5 млн руб., а между трехкомнатными и многокомнатными квартирами — 5,3 млн руб. В Подмосковье средняя стоимость кв. м почти в 2 раза ниже, чем в столице. Тем не менее, ценовой разрыв между двухкомнатными квартирами и более просторным жильем в Московской области в среднем составляет не менее 1-2 млн руб. «В условиях падения реальных доходов населения миллион рублей является огромной суммой для многих потенциальных покупателей недвижимости, — отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». — Кроме того, примерно 45% сделок на первичном рынке происходит с привлечением ипотечных кредитов. Ежемесячный платеж при покупке более просторной и дорогой квартиры может оказаться неподъемным. А при ухудшении финансового положения, например, из-за временной потери работы, заемщик может оказаться на грани банкротства. Поэтому покупатели тщательно оценивают свои возможности и перспективы, предпочитая не рисковать».
3. Мобильность в смене места жительства
В советское время большинство граждан нашей страны жили в одной и той же квартире всю жизнь. По статистике, в начале 80-х годов прошлого века люди переезжали из одного жилища в другое в среднем один раз в 49 лет. Для сравнения: в США смена жилья в среднем происходит раз в 5-8 лет. В последнее десятилетие многие покупатели в России, и особенно молодые люди, тоже стали выбирать то жилье, которое подходит им «здесь и сейчас». А при росте уровня доходов и социального статуса или при изменении состава семьи, например, после рождения детей, они меняют его на более просторное. В настоящее время средний «стаж» проживания в одной квартире в крупных городах снизился до 15-20 лет.
При изменении жизненных обстоятельств собственникам однокомнатных и двухкомнатных квартир гораздо легче управлять своими активами, чем владельцам многокомнатного жилья. Конечно, ликвидность недвижимости зависит от многих факторов — местоположения, качества дома, инфраструктуры и других слагаемых, влияющих на спрос. Однако при прочих равных однокомнатные и двухкомнатные квартиры всегда более ликвидны и продаются быстрее, чем жилье с тремя и более комнатами. Кроме того, при росте цен на рынке «однушки» дорожают гораздо быстрее, чем многокомнатные квартиры.
4. Оптимальная планировка
Появление в сегменте массового жилья большого количества квартир с кухнями от 12 кв. м устранило потребность в дополнительной комнате — гостиной. За счет большой площади кухни, в которой можно принимать гостей или отдыхать всей семьей, даже самая компактная однокомнатная или двухкомнатная квартира выглядит просторной и фактически имеет «плюс одну» комнату. «В одном из типов однокомнатных квартир в ЖК «Мелодия леса» площадь кухни составляет 12 кв. м, а холла — 10 кв. м, — говорит Светлана Шмакова. — Благодаря такому размеру и правильным геометрическим формам помещений, в кухне можно организовать зону гостиной, а в холле разместить много мест для хранения. Это позволит «разгрузить» комнату и сделать ее удобнее для жизни. В двухкомнатных квартирах комплекса площадь кухонь еще больше — от 11,4 до 18,35 кв. м. Оптимальная планировка вместе с использованием современных дизайнерских решений, а также предметов трансформируемой мебели позволяют зонировать пространство и создавать приватные зоны, в которых даже в небольших квартирах разные члены семьи могут с комфортом проводить время».
5. Изменение семейных традиций
По данным ВЦИОМ, 22% россиян не имеют детей. 29% являются родителями одного ребенка, 38% – двух, 8% – трех и 2% – четырех и более детей. При этом среди москвичей доля тех, кто имеет только одного ребенка, выше, чем в среднем по России и составляет 41%. Традиция жить вместе большими семьями, состоящими из нескольких поколений, уходит в прошлое. Особенно ярко это проявляется в мегаполисах. Повзрослевшие дети, как в большинстве стран Европы и в Америке, стремятся поскорее покинуть «семейное гнездо». Родители не только не препятствуют этому, но и, как правило, стараются помочь детям приобрести их первое жилье. Появление в последние годы на первичном рынке столицы и Подмосковья небольших студий и однокомнатных квартир площадью от 20 кв. м с минимальным бюджетом покупки от 1,5-2,5 млн руб. существенно упростило решение квартирного вопроса для молодых людей. Что касается семей с несколькими детьми, то часто они предпочитают приобрести загородный дом или таунхаус для постоянного проживания, нежели многокомнатную квартиру.
«Потребность в многокомнатном жилье будет существовать всегда, — резюмирует Светлана Шмакова. — В настоящее время на первичном рынке его доля приблизилась к оптимальным значениям в 3-5%, что отражает существующий спрос. Девелоперы не хотят брать на себя дополнительные риски и строить больше жилья, востребованного в кризис у очень узкой целевой аудитории. Поэтому во многих комплексах эконом- и комфорт-класса квартиры из четырех и более комнат не представлены совсем, а доля трехкомнатных не превышает 10-15%. Если экономическое положение в стране улучшится и реальные доходы людей значительно вырастут, спрос на многокомнатные квартиры пойдет вверх. Но при этом тенденция к минимизации бесполезного пространства и оптимизации планировок будет развиваться в дальнейшем во всех сегментах новостроек — от эконома до элитного класса».