Предложения по дальнейшему развитию рынка ипотечных ценных бумаг

На протяжении последних лет ипотечное кредитование является движущей силой в решении задач обеспечения граждан страны жильем и фактором роста жилищного строительства. Доступность кредита на приобретение жилья и разнообразие кредитных программ определяют, какое количество семей примут решение обратиться в банк за кредитом.

На фоне положительной динамики развития ипотечного кредитования в 2010 году, устойчивой тенденции восстановления рынка по многим качественным параметрам, большинство продолжающих кредитование банков снова, как и до кризиса, рассматривают возможности долгосрочного и недорогого финансирования ипотечных программ. Как и несколько лет назад, для подавляющего большинства кредиторов нет альтернативы выпуску ипотечных ценных бумаг. Много лет об этом говорится, но рынок ипотечных ценных бумаг в России по-прежнему развивается очень медленно.
В течение 2010 года в России наблюдается значительное возрастание доли пятерки крупнейших по размерам активов банков в общем количестве выданных ипотечных кредитов. Это особенно заметно на фоне изменения долей других групп банков - участников ипотечного рынка.

Факты говорят о том, что на рынке доминируют крупные банки, имеющие разветвленную филиальную сеть и достаточный объем дешевого, в том числе долгосрочного фондирования.
Разница в стоимости фондирования и возможностях доступа к недорогим долгосрочным источникам финансирования ставит подавляющее большинство участников рынка в неконкурентоспособное положение по отношению к крупным банкам с государственным участием.

Вместе с тем средние и малые банки зачастую используют более эффективные технологические процедуры, оперативно принимают решения, индивидуально работают с каждым клиентом и предлагают больший ассортимент продуктов.

В интересах сохранения многообразия рынка и создания конкурентных условий в ипотечном секторе, по мнению Комитета АРБ по ипотечному кредитованию, заслуживает внимания и поддержки предложение о развитии рынка ипотечных ценных бумаг.

Обратившись к европейскому рынку ипотечных облигаций, мы видим, что в обращении находится ипотечных ценных бумаг на 1.16 трлн. евро, что составляет 61.5% рынка всех структурированных ценных бумаг (доли разнятся в зависимости от страны, в Германии - крупнейшем рынке Европы - доля ипотечных облигаций составляет около 14,5% от общего объема облигаций).

В США - на 4.6 трлн. долларов (без учета коммерческой ипотеки), это 67.4% всех структурированных бумаг в обращении (38% от общей доли долга США).

При этом процесс выхода на рынок новых выпусков перезапустился ещё в 2009 году при активном содействии национальных банков, которые предоставляют финансирование путем заключения сделок репо с ипотечными ценными бумагами.

Такие механизмы есть во всех развитых странах, за исключением, разве что, Мексики и ЮАР. Он есть и в России, но рынок ипотечных ценных бумаг едва ли можно назвать сформированным. Нет сомнения, что этот рынок нужно формировать.

Как создать этот рынок?

На сегодня проведено всего девять выпусков ипотечных ценных бумаг, они приведены в таблице. Это очень мало для российского рынка ипотеки. Общий объем эмиссии облигаций с ипотечным покрытием (на сегодня: 75.6 млрд. рублей) составляет всего 1% от общего объема выпуска ценных бумаг, находящихся в обращении. Государственная программа инвестирования средств в ипотечные ценные бумаги через ВЭБ и АИЖК (которые уже имеют опыт подобных проектов) - именно то, что отвечает нуждам многих участников рынка ипотечного кредитования в 2011 году.
В соответствии со Стратегией развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года, доля ипотеки, финансируемой за счет выпуска ипотечных ценных бумаг, в общем объеме ипотеки должна вырасти с сегодняшних 21% (данные за 2009 год) до 45% в 2012 году, 50% в 2015 году и 66% в 2030 году.

По мере того, как ипотечные ценные бумаги будут становиться доступным источником долгосрочного финансирования, будет сокращаться и необходимость государственного участия на этом рынке.
В то же время это позволит сохранить пропорции рынка и создаст условия для конкуренции, а значит, и для улучшения качества ипотечных продуктов в целом.

Первым шагом в этом направлении может стать постепенное изменение Агентством по ипотечному жилищному кредитованию пропорций рефинансирования от программ выкупа закладных к программам приобретения ипотечных ценных бумаг. В 2010 году шаги в этом направлении уже были сделаны.

19 октября 2010 года анонсирована утвержденная решением Правления АИЖК и давно ожидаемая ипотечными кредиторами Программа по приобретению облигаций с ипотечным покрытием. Программа встречена с большим интересом, однако определенная доля участников рынка считает утвержденную документом стоимость приобретения ипотечных ценных бумаг и ставки предоставления промежуточного финансирования слишком высокими, что едва ли делает выпуск ипотечных ценных бумаг с учетом затрат на организацию и уровня дефолтов по ипотечным кредитам рентабельной.

Другой стороной является высокий показатель дефолтов по ипотечным кредитам. Несмотря на существенное изменение в прошедшие два года подхода банков к требованиям по андеррайтингу заемщиков и предметов ипотеки, кризис не закончился, поэтому показатели дефолтности по ипотечным кредитам уменьшатся не сегодня. Каждый факт неплатежей по включенным в ипотечное покрытие кредитам уменьшает рентабельность выпуска ипотечных ценных бумаг, если же взять все их в совокупности, они существенно влияют на финансовые результаты выпуска, и это также приводит к соображению о необходимости снизить стоимость фондирования в Программе АИЖК. Программа фондируется за счет облигационных займов Агентства, размещаемых на рыночных условиях и в этой связи также недешевых.

Подавляющее большинство выдаваемых сегодня ипотечных кредитов связаны с улучшением заемщиками существующих жилищных условий, приобретением квартир большей площади на вторичном рынке жилья.

Рынок высоко оценивает усилия государства, которые привели к созданию «Программы Внешэкономбанка», но указанная программа не подходит для основной массы кредиторов - кредиторов вторичного рынка недвижимости.

Поэтому считаем очень важным обратить внимание Правительства на изучение возможности предоставить в ближайший год Агентству государственную поддержку по ставкам ниже рыночных для укрупнения и успешной реализации Программы АИЖК по приобретению облигаций с ипотечным покрытием.

Ипотечные кредиторы выступают за увеличение объемов и качества программ, обращая на эти вопросы внимание государства, роль которого в развитии ипотечного рынка в настоящее время очень важна.

Стремление к снижению процентных ставок по ипотечным кредитам до уровня, доступного массовому клиенту - понятно и близко банкам-участникам ипотечного рынка. Это продиктовано желанием оживить экономику, дать ей импульс в преодолении последствий кризиса и нацелено на скорейшее и мягкое решение острой социальной задачи - многолетней жилищной проблемы, обеспечение населения жильем.

Однако, практикуемое сейчас отдельными крупными банками предложение ипотечных кредитов по заниженной, нерыночной процентной ставке при сохранении нынешнего уровня инфляции может привести рынок к нулевому результату.

По макроэкономическим и рыночным прогнозам согласно сценарию Министерства экономического развития, показатель инфляции составит 7-7,5%, но, скорее всего, он окажется ближе к 8%.
Как известно, залог динамичного роста рынка - в привлекательности финансовых инструментов для инвесторов. Возникает вопрос, о какой привлекательности, к примеру, ценных бумаг АИЖК может идти речь, если их доходность может быть перекрыта прогнозируемым уровнем инфляции?!

Сегодня в отечественном ипотечном секторе нет свободного обращения ценных бумаг, и поэтому демпингование не только сдерживает рынок, но и отодвигает на отдаленную перспективу эффективную работу с ипотечными ценными бумагами.

В рыночной экономике решающее слово должно оставаться за рынком. В том числе и доступная процентная ставка по кредитам может быть достигнута за счет рынка.
Применительно к ипотеке это означает усиление внимания к работе с ипотечными ценными бумагами. Этот инструмент успешно апробирован за рубежом и доводы в пользу его использования весомы и убедительны. Надежность этих бумаг достаточно высока и они требуют сравнительно невысокой цены заимствования, скажем, на уровне суверенного рейтинга.
Принимая во внимание вышесказанное, хотелось бы подчеркнуть, что рациональнее не субсидировать пониженную процентную ставку, а отнести эти средства на развитие рынка в интересах обеспечения ликвидности и инвестиций.

В этой работе многое зависит от Банка России, который может и должен взять на себя обязательства по развитию рынка ипотечных ценных бумаг.
Что же касается государственных субсидий, направленных на снижение уровня процентных ставок, то они должны носить исключительно временный характер, ни в коей мере не определяя основной вектор развития рынка.

В заключение разрешите мне как представителю коммерческого банка и руководителю Комитета АРБ по ипотеке поделиться своими суждениями о готовящейся новой редакции Гражданского кодекса РФ.

Первое
Проект изменений в Гражданский кодекс РФ вносит изменения в порядок заключения соглашения об обращении взыскания на заложенное имущество, а именно:
по мысли инициатора законопроекта соглашение об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество, а также движимое имущество, принадлежащее гражданам, во внесудебном порядке может быть заключено только после возникновения оснований для обращения взыскания, а не в любое время как это действует сейчас.

Указанное изменение ведет к сокращению возможностей использования обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

Второе
Одним из оснований прекращения залога является возмездное приобретение предмета залога в собственность лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.

Устанавливая такое основание, банк теряет возможность обратить взыскание на достаточно большой объем движимого имущества, которое приобретено «добросовестным приобретателем».
Это может привести к совершению мошеннических действий со стороны залогодателя с целью вывода имущества из-под залога.

Третье
Главой 20 прим 4 перечислены объекты, которые могут быть предметом ипотеки. В указанные объекты не вошли права аренды земельными участками, что может привести к сокращению обеспечения, которое может быть передано банку. Представляется, что работа над новой редакцией Гражданского кодекса РФ могла бы стать более эффективной при условии учета пожеланий и замечаний банковского сообщества.