АРБ
Уроки испанской ипотеки могут быть полезны для реализации приоритетного Национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». По словам Председателя Комитета АРБ по ипотечному кредитованию, президента Европейского трастового банка Андрея Крысина, состоявшаяся недавно в Мадриде Российско-испанская Рабочая встреча «Банки, финансовые инструменты и инвестиционно-строительная деятельность» дала возможность получить такую информацию из первых рук.
В условиях кризиса на рынке недвижимости крупнейших мировых держав Испания демонстрирует стабильность и уверенность. Что за этим стоит? Насколько применима испанская практика к реалиям российского рынка? Стоит ли заимствовать опыт испанских коллег в выработке превентивных мер по минимизации влияния мирового кризиса на ипотеку России? Вот круг вопросов, который стал определяющим в выборе места проведения очередной Рабочей встречи.
Нынешняя встреча стала четвертой по счету (ей предшествовали аналогичные мероприятия в Японии - 2005, 2006 годы и Канаде - 2007 год) и первой в Испании. Инициатором Рабочей встречи выступил Комитет по ипотечному кредитованию Ассоциации российских банков
Как и прежде, ее формат предусматривал участие государственных ведомств, надзорных инстанций и коммерческих структур, участвующих в формировании рынка ипотечного кредитования и финансировании жилищного строительства, на уровне первых лиц или их полномочных представителей, что свидетельствует о значимости такого рода акций.
В состав российской делегации входили президент Ассоциации российских банков Гарегин Тосунян, заместитель начальника Московского городского территориального управления Банка России Карен Галустьян, заместитель Руководителя Федеральной службы по финансовым рынкам Елена Курицына, генеральный директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александр Семеняка, председатель Комитета по ипотечному кредитованию АРБ, Президент Европейского трастового банка Андрей Крысин, председатель совета директоров холдинга «МИЭЛЬ», вице-президент Российской гильдии риэлторов Григорий Куликов, генеральный директор управляющей компании «Пересвет-Инвест» Олег Пронин, директор Департамента структурного и синдицированного финансирования и корпоративных решений Газпромбанка Александр Казаков.
Итоги бесед, состоявшихся в Мадриде (с заместителем Управляющего и руководителем службы банковского надзора Банка Испании, а также с руководством Ассоциации испанских банков и Ассоциации испанских ипотечных банков), позволяют говорить о перспективах роста интереса испанских деловых кругов к России.
На встрече в крупнейшем банке Испании «Сантандер» (7-е место в мире и 1-е место по капитализации среди банков зоны евро), приобретшем недавно российский банк, речь шла, в частности, о сфере авто- и ипотечного кредитования. Как считает Андрей Крысин, испанские «ипотечные» впечатления при их заинтересованном изучении вполне могут быть «адаптированы» к российским реалиям.
1-й урок состоит в том, что в основе испанского ипотечного механизма - детально проработанное законодательство. Закон об ипотеке был принят 60 лет назад и на протяжении всего прошедшего периода в него вносились многочисленные поправки, причем наиболее значимые были приняты совсем недавно, в конце прошлого года.
По объему нормативных документов российское ипотечное законодательство не уступает испанскому, а вот об эффективности его правоприменения сказать так пока нельзя. И перспективы заимствования зарубежного правового опыта, в том числе и испанского, по мнению комитета АРБ по ипотечному кредитованию, еще далеко не исчерпаны. В ходе встреч испанские коллеги объясняли благоприятную ситуацию на испанском ипотечном рынке отсутствием рискованного кредитования subprime и покупки ценных бумаг, с ним связанных.
Именно это определяет его стабильное и динамичное развитие. Об этом убедительно свидетельствуют цифры. Только за последние 7 лет ипотечный рынок вырос более чем в 4 раза по отношению к ВВП и достиг в 2007 году 634 млрд. евро. Более того, ежегодно объем выдачи кредитов растет в среднем на 16%.
Во многом этому способствовали государственная программа поддержки ипотечного кредитования, снижение процентных ставок, увеличение объемов жилищного строительства и рост спроса за счет возрастания численности населения (в том числе 4 млн иммигрантов), а также рост доходов населения.
2-й показательный урок: в Испании кредиты, обеспеченные жилой недвижимостью (LTV по кредитам не превышает 80%, максимальный срок кредитования - 27 лет), считаются наиболее надёжными по своему обеспечению и возврату предоставленных должнику средств. Заслуживает внимания позиция Банка Испании в поддержке заключаемых сделок и приеме в обеспечение ипотечных кредитов в соответствии с рекомендациями Базеля II, то есть, с установлением для них весового коэффициента риска 35%.
Ипотечные кредиты включены в ломбардный список Банка Испании. Объем кредитования Банком Испании кредитных организаций под обеспечение ипотечных ценных бумаг составляет 1,3% от всего объема рефинансируемых активов. Учет этого опыта был бы полезен при рассмотрении проекта Указания Банка России «О внесении изменений в Инструкцию Банка России от 16 января 2004 года № 110-И «Об обязательных нормативах банков».
Показательна и структура ипотечного рынка, где доминируют сберегательные кассы (57%) и универсальные банки (36%), оставляя финансовым кредитным институтам и кооперативам, а также кредитным организациям без права привлечения средств от населения скромные соответственно 6% и 1%. Развитость в Испании системы накопления финансовых средств в целях обеспечения населения жильем по аналогу немецких Bausparkasse, т.н. стройсберкасс, о которых в России говорят уже почти 10 лет, убедительно свидетельствует о жизненности и востребованности подобных структур. Это - 3-й испанский урок для российской ипотеки.
Важная черта рынка - распространенность (до 98% кредитов) плавающей процентной ставки со сроком пересмотра ставки не свыше 6 мес. или 1 год). Подобная ситуация начинает тревожить испанских регуляторов рынка. Этот факт можно расценивать как 4-й урок. За последние 10 лет объем жилого фонда вырос в Испании в 3 раза и вывел ее в лидеры в Евросоюзе по уровню обеспечения жильем на 1000 человек.
Действует в Испании и аналог российского Федерального закона № 214 о долевом участии в строительстве. И причем успешно: примерно 60% средств поступают строителям от банков, 20% средств вкладывают сами строители, а остальные 20% представляют собой предоплату от будущих жильцов. Механизм таков: банк предоставляет кредит под залог строящегося дома и впоследствии этот кредит переносится на физическое лицо. И это можно считать 5-м испанским уроком.
Следующий- 6-й урок - качество оценки жилищного фонда. Это требование - также актуально для России, особенно в регионах. Испанские регуляторы рынка - Банк Испании и Министерство экономики Испании - заинтересованно участвовали в развитии этого сегмента рынка, разрабатывая документы, регламентирующие и лицензирующие работу оценщиков. Как результат - 52 (из них 4-5 крупных) оценочные компании сегодня определяют судьбу всего жилищного фонда.
На сегодняшний день острота жилищной проблемы в Испании уже снята, но рынок столкнулся с проблемой спекулятивного инвестирования в жилье. То, что значительная доля недвижимости приобреталась в качестве инвестиций для получения прибыли (в частной собственности находится 86% жилой недвижимости Испании, тогда как в Европе - 67%), привело к снижению объема сделок с жильем (на первичном и вторичном рынках соответственно - 27% и 35,6% в год). В качестве ограничителя спекулятивных сделок с недвижимостью используется высокая стоимость оплаты сделки - 10% от ее величины. Этот аспект - 7-й урок - также важен для сегодняшней России. Суммарно эти оплачиваемые клиентом 10 % от размера договора купли-продажи складываются из оплаты услуг нотариуса и регистратора (7%), а также налога (3%).
Регистрационная служба в Испании действует четко и оперативно. Там эта процедура занимает всего несколько дней, а у нас это длится целый месяц. Более того, испанские регистраторы рассматривают и регистрируют только лишь обременение сделки. Подобный подход представляется заслуживающим внимания, так как у нас регистраторы порой определяют судьбу всей сделки, не вникая в ее механизм и зачастую необоснованно отказывая в ее регистрации (что объективно тормозит развитие рынка и внедрение новых банковских продуктов). И это 8-й урок испанской ипотеки.
Установленный в Испании срок обращения взыскания залога по ипотечным кредитам (10 месяцев) работает эффективно и дисциплинирует заемщиков. В отличие от американской практики заемщик должен полностью возместить все убытки, понесенные кредитором. Аналогичная практика работает и у нас. Однако порой создается впечатление, что некоторые заемщики испытывают своих кредиторов - банки на прочность, доводя дело до судебного разбирательства. В этой связи Ассоциация российских банков намерена не только вести разъяснительную работу среди заемщиков, но и более активно работать с судебными органами, поддерживая и отстаивая справедливые интересы кредиторов. Организация четкой и быстрой системы обращения взыскания, а также создание и поддержание т.н. «переселенческого» маневренного фонда для несостоятельных заемщиков принципиально важна для динамичного развития рынка.
И здесь нам предстоит еще сделать много, и это можно рассматривать в качестве 9-го испанского урока.
Вот далеко не полный перечень уроков испанской ипотеки, которые Комитет АРБ по ипотечному кредитованию намерен проанализировать и обсудить в ближайшее время с участниками отечественного ипотечного рынка -, подчеркнул Андрей Крысин.
Комитет АРБ по ипотечному кредитованию
Телефон: 745-59-79
Контактное лицо: Борисов Игорь Сергеевич
Материал предоставлен АРБ специально для сайта "РУСИПОТЕКА" (Ипотека в России)