В конце ноября АРИЖК планирует в тестовом режиме запустить продукт "обратная ипотека"
В конце ноября Агентство по реструктуризации жилищных кредитов планирует в тестовом режиме запустить новый для рынка продукт - обратную ипотеку. Одной из площадок для обкатки пилотного проекта, вероятно, станет Петербург. Об этом на Всероссийском Санкт-Петербургском жилищном конгрессе рассказал генеральный директор АРИЖК Андрей Языков.
Обратная ипотека - явление для России новое, но на Западе хорошо развитое. Главный ее плюс - это мощный инструмент социальной поддержки, который помогает пенсионерам улучшить качество жизни. У россиян пока не очень получается создать финансовую «подушку безопасности» к выходу на пенсию. По данным проведенного в прошлом году исследования АНО «НИСП», 57,6% граждан РФ старше 45 лет не имеют сбережений. То есть после выхода на пенсию рассчитывают трудиться, пока будут силы. «Обратная ипотека - это инструмент улучшения качества жизни за счет имеющихся активов, а именно - за счет жилья», - поясняет Андрей Языков. Им смогут воспользоваться большинство российских пенсионеров: по данным НИСП, 63,5% россиян старше 45% лет имеют в собственности недвижимость, которой владеют единолично или вместе с супругом.
В США пенсионеры широко пользуются обратной ипотекой для удовлетворения разных потребностей - с 1990 года выдано 651 тысяча займов. Как показывает американская статистика, чаще всего кредиты берут для ремонта дома. На втором месте стоит потребность оплатить операции, не включенные в медицинскую страховку. Третья по популярности потребность - это постоянный патронаж, то есть - ежемесячные выплаты равными долями, за счет которых пенсионер улучшает свою жизнь. «Хочу обратить внимание на такую потребность, как реипотека. Если после выхода на пенсию остался непогашенный ипотечный кредит, то его можно выплатить за счет средств, полученных от банка по обратной ипотеке. Сегодня никто из банков не дает ипотеку за пределами пенсионного возраста. Когда будет включен инструмент обратной ипотеки, то это ограничение будет снято», - аргументирует Андрей Языков.
Суть обратной ипотеки в том, что пенсионер получает банковский кредит под залог имеющегося жилья. Исходя из потребностей заемщика, выплата может быть как одноразовой, так и ежемесячной. Банк, прежде чем заключить договор об обратной ипотеке, производит определенные расчеты. Во-первых, он принимает решение о готовности выдать деньги под имеющийся дом или квартиру - в зависимости от их ликвидности. В США, к примеру, обратная ипотека выдается только под недвижимость не старше 1976 года постройки с условием, что предполагаемый срок дожития не превысит 10 лет. Максимальный размер кредита не превышает 78% стоимости имеющегося жилья, но может быть и меньшим. Во-вторых, банк устанавливает процентную ставку исходя из рыночной стоимости заемных денег - он ведь намерен по истечении срока кредитования вернуть себе выданную пенсионеру сумму с процентами. В-третьих, опираясь на имеющуюся статистику, банк производит актуарные расчеты относительно ожидаемого срока дожития заемщика. (В России в среднем мужчины живут до 62,8 лет, женщины - до 74,7 лет, в городах несколько дольше.)
Если человек прожил меньше рассчитанного срока, банк реализует его недвижимость, возмещает свои затраты по выданному кредиту с процентами, а остаток средств отдает наследникам. Но есть риск, что пенсионер проживет дольше, чем предполагалось. «В этом месте обратная ипотека имеет большой тормоз для развития, возникает момент социальной ответственности: что делать с пенсионером, если у банка начинаются убытки. То есть если стоимость недвижимости становится меньше, чем размер долга заемщика», - отмечает Андрей Языков.
Ответ уже найден в странах, практикующих обратную ипотеку. Наиболее эффективным и самым распространенным способом высвобождения денежных средств из недвижимости для граждан пенсионного возраста в США является частно-государственная обратная ипотека (HECM). Она была создана в 1987 году и привела к резкому росту спроса на новый вид кредитования: доля кредитов HECM на рынке обратной ипотеки составляет 95%. Смысл частно-государственного партнерства в том, что кредиты по-прежнему выдаются коммерческими банками. Но Федеральная жилищная администрация обеспечивает страхование займов: в том случае, если размер выданного кредита достиг 98% стоимости залоговой недвижимости, она выкупает кредит у рыночного кредитора. Право проживания сохраняется за заемщиком до конца жизни. Недвижимость после его смерти переходить к Федеральной жилищной администрации. Именно эту роль - государственного гаранта безубыточности обратной ипотеки для банков - готово взять на себя АРИЖК.
«Участие государства дает ощутимый эффект: банки не боятся понести убытки от выдачи кредита, пенсионеры не боятся вступать в обратную ипотеку, так как не опасаются, что их выгонят на улицу или в маневренный жилой фонд», - подчеркивает Андрей Языков. Государство, однако, принимает на себя риски не бесплатно. В США за госгарантию платит заемщик - первоначально в размере 2% от размера займа и затем по 1,25% ежегодно от непогашенной суммы (так как долг будет расти, то и размер выплаты, соответственно, тоже). Для государства программа получается безубыточная - за счет сбора платы за гарантию во время жизни заемщика и реализации его жилье после смерти.
К слову, на плечи заемщика лягут и другие дополнительные расходы. На этапе оформления договора это оценка недвижимости (в Петербурге такая услуга стоит 4-5 тыс. руб.), комиссия за выдачу кредита (1-1,5%), за обслуживание кредита. То есть на этапе «входа» в обратную ипотеку расходы могут оказаться довольно высокими для пенсионера, на уровне 30-50 тыс. руб. Помимо этого придется ежегодно страховать квартиру. Страховка даже «голых стен» стоит 0,3% от рыночной цены недвижимости. То есть если предположить, что петербургский пенсионер проживает в «двушке» хрущевской постройки, которая оценена в 3 млн руб., то ежегодно ему придется за ее страховку выкладывать, как минимум, 9 тыс. руб. Плюс - оплата гарантии АРИЖК, которую пока просчитать трудно.
Если опираться на американский опыт, исходя из которого размер среднего кредита составляет 62% от стоимости залогового жилья, пенсионер из нашего примера может претендовать на заем в размере 1,8 млн руб. Это значит, что он будет ежемесячно получать к пенсии около 15 тыс. руб. Но пока окончательные параметры программы не прописаны, они будут сформулированы к середине ноября.
Отдельная тема - наследники. Так как они в перспективе остаются без наследства, во всех странах, где практикуется обратная ипотека, рекомендуется привлекать их на этапе подписания документов. «Эксперты говорят, что если бы этого инструмента не было, то его надо было бы придумать - из-за мощнейшего воспитательного эффекта. В 70% наследники отговаривают стариков от вступления в обратную ипотеку и начинают сами помогать своим родителям», - говорит Андрей Языков.