Аналитики предрекают Швейцарии кризис на рынке недвижимости
Что случилось? Le Figaro собрала несколько пессимистичных прогнозов из разных источников.
Что они говорят?
В начале эпидемии аналитики швейцарского банка UBS уже предупреждали, что коммерческая недвижимость может упасть в цене более чем на 10%. Однако они были более спокойны в отношении офисной и особенно – жилой недвижимости, где, по их мнению, цены могли снизиться лишь незначительно.
Тем не менее, другой швейцарский экономист, Серджио Росси, только что опубликовал в своем блоге более тревожный прогноз. По его словам, швейцарский рынок недвижимости «сильно пострадает от кризиса по крайней мере по двум причинам». С одной стороны, из-за карантинных ограничений многие люди и предприятия не смогут заплатить за аренду. А с другой стороны, подавляющее большинство владельцев жилья влезло в долги по ипотечным кредитам, которые они больше не смогут погасить, если перестанут получать зарплату. По его словам, ситуацию мог бы исправить «безусловный базовый доход», выплачиваемый наиболее уязвимым группам населения.
Прошлым летом деловой еженедельник Handelszeitung предположил возможный крах на рынке недвижимости, сравнимый с тем, который произошёл в Швейцарии в 1990 году. Газета напоминает, что, согласно подсчетам ипотечного сервиса MoneyPark, в 2018 году швейцарские здания в среднем только на 26% были профинансированы собственным капиталом. Он считает правдоподобным предположение, что цены упадут более чем на 26%, и в этом случае средний домовладелец обанкротится. И, как в случае с кризисом субстандартного ипотечного кредитования, тогда возникнет риск роста аукционных продаж, нацеленных на то, чтобы кредиторы могли вернуть выданные ипотечные кредиты.
Мнение: Ульрих Кнаппе, Benesteem Executive Consulting
Авторы статьи Le Figaro смешивают текущую ситуацию в швейцарской жилой недвижимости с ситуацией, случившейся 30 лет назад, которые абсолютно неправильно сопоставлять.
В 1990 г. Швейцарский национальный банк SNB поднял свой основной показатель, так называемый "SNB policy rate" (аналог ключевой ставки Банка России), от уже высокого 5% до еще более высокого 8%, чтобы остудить интенсивные спекуляции с недвижимостью, характерные того времени. В то же время Швейцария также ввела новые законы, которые обязывали банки выделять более высокие внутренние резервы для своих непогашенных ипотечных кредитов.
Непосредственный результат был двояким. Во-первых, процентные платежи по ипотеке выросли примерно на 60%, потому что в то время многие кредитные контракты основывались на краткосрочной переменной процентной ставке по спекулятивным причинам, а не на долгосрочной фиксированной ставке, как это должно быть при разумном финансировании недвижимости. Кроме того, банкам в то время было разрешено предлагать 100% финансирования покупной цены дома или квартиры, что сегодня запрещено. В результате ежемесячная полезная нагрузка для многих частных владельцев сразу же взлетела, что затруднило выполнение многих финансовых обязательств.
Во-вторых, банки оказались под финансовым давлением, потому что они должны были внезапно использовать дополнительные собственные средства для поддержки непогашенных закладных в своих балансах (также для тех, которые работали хорошо). Благодаря этому множество банков подверглось давлению ликвидности. Это даже привело к единственному за всю современную историю банкротству банка в Швейцарии (SLT Spar- и Leihkasse Thun, небольшой региональный институт). Как следствие, банки не смогли помочь своим клиентам путем снижения или отсрочки месячной ставки по ипотечным кредитам, как это делается в настоящее время, если у должника, обычно кредитоспособного, возникают временные трудности.
Следует отметить, что проблемы для частных домовладельцев связаны не с «внезапным обвалом» цен на недвижимость, а с кратковременным и существенным ростом их платежных обязательств, которые многие из них не смогли выполнить.
По факту, официальный ценовой индекс SNB по жилым апартаментам упал со 126,96 в середине-1990 г. до своего самого низкого уровня 98,92 в середине 1998 г., т.е. потеря 22,1% за 8 лет. В течение первых двух лет 1990 - 1992 ценовой индекс отступил на 8 пунктов, или 6,3%. Что явно является долгосрочным спадом, но не крахом.
Мы не думаем, что это может опять случиться сейчас. Во-первых, нет никаких признаков того, что SNB повысит свою учетную ставку, которая сейчас находится на историческом минимуме (-0,75%). Любой рост, даже незначительный, немедленно приведет к массовому притоку иностранного капитала в валюту швейцарского франка, а это последнее, чего хочет SNB. Таким образом, нет угрозы со стороны процентной ставки.
Во-вторых, правила банковского кредитования сегодня намного строже, чем 30 лет назад. Банкам запрещено по закону предоставлять заёмщику более 80% от базовой стоимости имущества.
Про ближайшее будущее недвижимости в Швейцарии мы больше согласны с нашими коллегами из UBS. Даже те домовладельцы, которые имеют высокий уровень кредитной нагрузки, не обязательно столкнутся с трудностями оплаты во время рецессии. Причина в том, что у многих из них есть дополнительные средства. Они выбрали высокий уровень финансирования не из-за нехватки денег, а в связи с особенностями швейцарской системы подоходного налогообложения, которая вознаграждает вас за то, что вы держите крупную ипотеку по недвижимому имуществу для собственного использования.