Глобальный рынок недвижимости: перспективы, риски и проекты 2020 года

В 2020 году цены на квартиры значительнее всего вырастут в Париже. Рынки Берлина и Майами тоже покажут высокий результат. В Нью-Йорке, Ванкувере и Дубае будет снижение. Да, это только прогноз – но обоснованный. События планетарного масштаба поспособствуют этому – какие именно – в материале Prian.ru.

В третьем квартале 2019 года индекс Prime Global Cities, отслеживающий изменение цен на жильё в 40+ городах мира, вырос на 1,1%, что является самым низким показателем за последние пять лет.

Эксперты рынка предполагают, что замедление роста цен вызвано политической неопределённостью в мире: сложные торговые отношения между Америкой и Китаем, политическая напряжённость в Гонконге, грядущие президентские выборы в США и несколько раз откладывавшийся Brexit… Однако, как утверждают аналитики Douglas Elliman и Knight Frank в отчёте Prime Global Forecast 2020, в текущем году ситуация может измениться.

Самые перспективные рынки 2020 года

Париж

Ожидается, что в 2020 году по росту цен на жильё Париж станет мировым лидером. Поспособствуют этому экономическая стабильность, низкие процентные ставки, ограниченное предложение на первичном рынке, востребованность вторичного жилья и высокий спрос со стороны арендаторов.

На руку местной недвижимости играет и Brexit. Во время правления президента Франсуа Олланда инвесторы считали Францию страной, «враждебной к состоятельным людям». Это было связано с 75-процентным налогом на доходы свыше €1 млн. Тогда обеспеченные люди стали «сбегать» в Лондон.

У нынешнего главы государства Эммануэля Макрона к инвесторам отношение более благосклонное, и на фоне слегка подорванного «брекситом» доверия к Лондону часть успешных людей возвращаются в Париж. Не пугает даже стоимость в €19 тыс. за «квадрат» – премиум-недвижимость во французской столице по-прежнему выгодно отличается от аналогичного жилья в других ведущих городах мира. Лондонский и нью-йоркский квадратный метр того же класса стоят €28,0 тыс. и €27,5 тыс. соответственно.

Берлин и Майами

Эти города в 2020-м ожидает рост цен в 5%.

Берлин. По оценке Гамбургского института городских, региональных и жилищных исследований (Gewos), цены на немецкую недвижимость в третьем квартале 2019 года росли бесконтрольно. На это влияли и продолжат влиять низкие процентные ставки, благоприятные условия ипотеки и сильная экономика.

Тенденция к росту цен сохранится в Германии, в частности в Берлине, и в 2020-м. Причём спрос будет наблюдаться как со стороны местных инвесторов, так и со стороны международных покупателей.

Рост цен вызван нехваткой объектов и, соответственно, высокого спроса. В 2019 году в стране возвели 300 тыс. новых квартир вместо ожидаемых 375 тыс. Для сравнения: в 1990-е в Германии ежегодно строили более 600 тыс. квартир, и цены были стабильными. С тех пор – за 30 лет – только в Берлине жильё подорожало на 400%.

Майами. На рост цен уже повлияли налоговые послабления, принятые администрацией Дональда Трампа ещё в декабре 2017 года. Одним из главных изменений стало ограничение в $10 тыс. на вычеты по региональным и местным налогам (SALT). С того момента богатые инвесторы выбирают штат Флорида в целом и город Майами в частности, чтобы спастись от налоговых нагрузок.

В Майами проживает менее полумиллиона человек, но местный рынок жилья масштабнее. Он охватывает большую часть юго-востока штата Флорида и более 5 млн человек, что делает агломерацию седьмым по величине рынком в США. Среди преимуществ Майами– высокий спрос на аренду и доход от неё, низкие налоги на имущество и отсутствие подоходного налога.

Женева и Сидней

В обоих городах в 2020-м ожидается рост цен на 4%. На состоянии рынков благотворно сказываются низкие процентные ставки и крупные инвестиции в транспортные сети. Речь идёт о развитии пригородного железнодорожного сообщения Leman Express (CEVA) в Женеве и системе скоростного трамвая CBD and South East Light Rail в Сиднее.

Мадрид, Сингапур, Мельбурн

По прогнозу в 2020 году недвижимость в этих городах подорождает на 3%. В Мадриде рост связывают с увеличением числа иностранных покупателей. В Сингапуре на цены повлияет приток состоятельных инвесторов из Гонконга на фоне политической напряжённости в последнем.

В Мельбурне свою роль сыграют низкие процентные ставки. Интересна другая тенденция: во втором по величине городе Австралии всё больше покупателей ищут недвижимость меньшего размера, чем та, которой они владеют сейчас.

Лос-Анджелес

Здесь в 2020-м ожидается рост цен на элитные объекты – в среднем на 2%. Конкретные показатели будут зависеть от ценового диапазона объектов. Наиболее значительный интерес вызовут дома стоимостью менее $2 млн. На объекты до $10 млн сохранится умеренный спрос. А вот варианты, цена которых выше этого, покупатели станут разбирать медленнее всего.

Лондон

Особенного роста цен на лондонскую недвижимость в 2020-м ожидать не стоит. Однако в связи с появившейся ясностью по Brexit на местном рынке прогнозируется отложенный спрос. Уже в сентябре 2019-го на каждый новый объект недвижимости приходилось 14 потенциальных покупателей, что является самым высоким уровнем более чем за десять лет.

В начале 2019 года цены на жильё Лондона снижались самыми быстрыми темпами почти за десять лет – из-за неопределённости по Brexit и возможного снижения привлекательности города в качестве финансового центра Европы. До этого, в 2018 году, столица Великобритании пропала из первой пятёрки самых востребованных городов Barnes International.

Однако после декабрьских выборов местный рынок оживился, а спрос подскочил на 15%. Потенциальные покупатели жилья за последние несколько недель «затопили» крупнейший в стране сайт по недвижимости, оставив 1,3 млн запросов. Благодаря этому ожидается и рост цен. Уже в январе средняя запрашиваемая цена выросла на 2,3%. Доверие растёт даже к центру Лондона, где продажи и цены падали в течение последних четырёх лет.

Важно
Новые, более актуальные данные по прогнозируемому росту цен на жильё в Лондоне аналитики обещают подготовить после проведения Brexit.

Что повлияет на рынки недвижимости ведущих городов?

События

О том, как повлияет Brexit на рынки недвижимости, – абзацем выше. Спрос в Великобритании подскочил, на очереди рост цен. Также это событие уже сыграло на пользу парижскому рынку.

Expo-2020 в Дубае, по мнению экспертов, на рост цен не повлияет. Более того, прогнозируется их снижение. Однако благодаря 25 миллионам посетителей выставки – именно столько гостей и участников ждут организаторы на площадках Expo – в городскую инфраструктуру будут поступать серьёзные инвестиции. Предполагается, что это обстоятельство наряду с введением долгосрочных виз (до десяти лет) повысит спрос.

Президентские выборы в США – событие международного масштаба. Но в большей степени результаты выборов отразятся на самой Америке, в частности на национальном рынке недвижимости.

В прошлый раз – в 2016 году – свои позиции укрепили рынки жилья в тех округах, которые голосовали за Дональда Трампа. Те же регионы, что отдали свои голоса за Хиллари Клинтон, потеряли свои позиции, отмечают аналитики компании BTIG. Они полагают, что победа демократа на будущих выборах сулит рост рынку в «синих» округах, выигрыш Трампа – в «красных» (синими называют штаты, которые традиционно голосуют за демократов, красными – за республиканцев).

Инфраструктурные проекты в 2020–2025 годах

Прогноз

По прогнозам, в 2020 году на мировом рынке недвижимости сместятся акценты.

Продажи

Значительного роста продаж не будет нигде. Однако некоторые города немного укрепят свои позиции. Речь идёт о Берлине, Дубае, Женеве, Лондоне, Майами, Париже, Сингапуре и Ванкувере. Рынки Мельбурна и Сиднея останутся на том же уровне, что и сейчас. А в Гонконге, Лос-Анджелесе, Мадриде, Мумбаи и Нью-Йорке будет небольшое падение.

Спрос

Увеличится спрос – правда, незначительно – в Берлине, Дубае, Женеве, Лондоне, Майами, Сингапуре. Сокращение спроса, хоть и небольшое, по прогнозам, заметят в Гонконге, Лос-Анджелесе, Мумбаи и Нью-Йорке. А вот Мельбурн, Париж и Ванкувер сохранят существующие позиции.

Предложение

Лидером становится Дубай – именно здесь в 2020-м значительно возрастёт количество предложений. Немного уступая ему, нарастят этот показатель Берлин, Лондон, Лос-Анджелес, Мельбурн, Нью-Йорк и Ванкувер. Сохранят нынешнее положение Женева, Гонконг, Майами и Сидней. В Мадриде, Париже и Сингапуре количество предложений немного уменьшится. В Мумбаи падение этого показателя будет заметнее всего.

Вывод

Мировой рынок жилья в течение 2019-го был сопряжён с геополитической неопределённостью, американо-китайской торговой войной и протестами в Гонконге. Развитию некоторых рынков мешало ужесточение правил. Так, например, в Ванкувере уже несколько лет действует дополнительный налог для иностранных покупателей. В Новой Зеландии иностранцам запретили покупать дома, уже введённые в эксплуатацию (запрет не касается иностранцев-резидентов, австралийцев и сингапурцев). В Сеуле ужесточили правила ипотечного кредитования и ограничили рост цен, в Нью-Йорке повысили налог на передачу недвижимости, а в Берлине приняли верхний предел арендной платы… Всё это подрывало доверие и интерес инвесторов.

Риски сохраняются и сейчас, и их даже можно распределить по регионам:

• Европа – смена правительства и Brexit
• Азия – изменение правил рынка недвижимости, замедление темпов местной экономики
• Северная Америка – глобальные торговые споры, переизбыток предложений в элитном сегменте
• Ближний Восток – цены на товары, геополитические кризисы
• Австралазия (Австралия, Новая Гвинея, Новая Зеландия, прилегающие острова Тихого океана) – замедление темпов глобальной и местной экономик

Но, по прогнозам МВФ, в 2020-м глобальный экономический рост в некоторой степени восстановится, а низкие процентные ставки поспособствуют развитию рынков жилья и большей синхронизации между ними. Также на них благоприятно подействуют ясность в процессе Brexit и локальные инфраструктурные проекты.