Ипотека опять ведет к кризису: эксперты предупреждают о "цунами дефолтов"

Банки США готовятся к самой крупной в истории волне просрочек по ипотечным платежам. Из-за пандемии коронавируса заемщики теряют работу и, соответственно, доходы. Эксперты JPMorgan уверены, что ситуация будет ухудшаться как минимум до конца года.

Ипотека опять ведет к кризису

"Нас ждет цунами дефолтов по ипотечным кредитам", — предупреждают аналитики крупнейшего американского инвестбанка JPMorgan.

О масштабах проблемы говорят данные Министерства труда США: 17 миллионов заявок на пособие по безработице за последние три недели.

По оценкам главного экономиста Moody's Analytics Марка Занди, если предприятия не возобновят работу до конца лета, до 30% ипотечных заемщиков, то есть около 15 миллионов домохозяйств, прекратят выплаты и лишатся недвижимости.

Двенадцать лет назад американский ипотечный рынок спровоцировал глобальный финансовый крах и многолетнюю рецессию. Однако сегодня ситуация еще серьезнее.

"Кризис 2008 года нарастал в течение нескольких лет, — отмечает профессор недвижимости и финансов в Уортонской школе бизнеса Сьюзен Вахтер. — Нынешний возник всего за несколько месяцев и даже недель, что указывает на его огромный разрушительный потенциал".

Но, главное, долги по ипотеке сейчас намного выше, чем в 2008-м. Только в 2019-м прибавилось 433 миллиарда долларов — до 9,56 триллиона.

Сегодня банки вынуждены пожинать плоды активной раздачи ипотечных кредитов в последние годы. По данным Правительственной национальной ипотечной ассоциации (GNMA), количество заявок на отсрочку платежей увеличилось на 1270% за первую половину марта и еще на 1896% — за вторую.

Аналитики уверены: этот показатель продолжит стремительно расти, подрывая финансовую стабильность банков. Правительство предоставило ипотечникам кредитные каникулы на 180 дней, что только увеличило риск превращения ипотечного кризиса в банковский.

"Если значительная часть — скажем, 20-30% клиентов — не будет обслуживать кредиты в течение шести месяцев, у большинства компаний-кредиторов не останется денег для работы", — указывает Джей Фарнер, исполнительный директор ипотечной компании QuickenChief, обслуживающей 1,8 миллиона заемщиков.

Зона риска

Между тем никто до сих пор не может точно предсказать масштабы и продолжительность пандемии. По самым оптимистичным оценкам, в США вирус отступит в июне — июле, и тогда экономика восстановится к концу года, что позволит заемщикам возобновить платежи.

Однако многие специалисты заявляют, что эпидемия закончится, только когда создадут вакцину от коронавируса, то есть не раньше 2021-го. А чем дольше кризис, тем больше неплатежей по ипотеке. Итог — массовая утрата американцами прав на недвижимость и хаос на жилищном рынке.

"Если экономические потрясения затянутся, правительству придется искать способ предотвратить потери ипотечных прав, что может означать списание некоторой части проблемных долгов", — полагает Джей Фарнер. В таком случае ипотечный кризис превратится в банковский, как это было в 2008-м, — только в еще более разрушительный.

Банкиры прекрасно это понимают. Они хорошо помнят, что было 12 лет назад, и сегодня заботятся в первую очередь о снижении собственных рисков.

Так, постоянно увеличивается число отказов в отсрочках платежей. По данным GNMA, за три недели — с пяти процентов до 25%. При этом среднее время ожидания ответа оператора в банковских отделах по работе с клиентами-ипотечниками выросло с двух до семнадцати минут.

Одновременно резко ужесточаются условия выдачи ипотечных кредитов. Тот же JPMorgan на этой неделе ввел новые правила: все заемщики, подающие заявку, должны внести первоначальный взнос в размере 20% стоимости недвижимости. Раньше такие требования предъявлялись только к самым проблемным клиентам, а средний размер первоначального взноса не превышал десяти процентов.

Нас не касается

Российский ипотечный рынок пока не испытывает проблем. По данным Объединенного кредитного бюро (ОКБ), за первые два месяца года объем жилищных кредитов вырос на 21% по сравнению с аналогичным периодом 2019-го и составил 435 миллиардов рублей. Средний размер и срок ипотеки также увеличились — до 2,44 миллиона рублей и 16,5 года соответственно.

По мнению экспертов, этому способствовали рекордно низкие кредитные ставки, а также стремление россиян инвестировать в недвижимость в период кризиса. Впрочем, в апреле ожидается снижение активности на рынке.

Карантин приводит к уменьшению доходов граждан и росту безработицы, банки неохотно кредитуют наиболее пострадавшие отрасли экономики, такие как туризм, развлечения, фитнес. К тому же режим самоизоляции резко ограничивает возможность выбора квартиры, а жилье — это не тот товар, который покупают не глядя или по описаниям в интернете.

В результате, по прогнозам экспертов, спрос на ипотеку в апреле снизится в полтора-два раза. Впрочем, Банк России готов помочь рынку. Так, регулятор уже разрешил оформлять ипотечные сделки дистанционно.

"Чтобы не тормозить сделки по приобретению жилья в ипотеку (они требуют личного участия заемщика), мы временно смягчаем для банков требования по идентификации клиента — и банки смогут проводить ипотечные сделки удаленно", — заявила глава Центробанка Эльвира Набиуллина, отметив, что, несмотря на эпидемию коронавируса, "спрос на ипотечные кредиты в России сохраняется и будет расти в среднесрочной перспективе".