Как изменятся популярные рынки зарубежной недвижимости в ближайшее время
Важнейший вопрос в краткосрочной и среднесрочной перспективе – что будет происходить на рынках недвижимости? Да, в текущей ситуации много временных неизвестных, но думать о будущем необходимо. Более того, именно сейчас у инвесторов как никогда много вопросов – о ценах, спросе, скидках. На очередном вебинаре Prian.ru выступали эксперты из Италии, Германии, Черногории, Болгарии, разных регионов Испании.
Испания, Тенерифе: снижение цен возможно в единичных случаях
Маргарита Аникьева, VYM Canarias
Цены
Говорить о ценовой ситуации сейчас, мне кажется, неуместно. Вся экономика на паузе. Агенты никуда не могут выйти, провести показы. Максимум, что мы можем, так это принять оплату онлайн от арендаторов и провести бесконтактную передачу ключей при расселении. И то, только убедившись, что эти люди имеют право передвигаться.
Если и будет снижение цен, то, скорее, в единичных случаях. Но вообще, у нас на Тенерифе есть негласное соглашение профессионалов – мы не способствуем панике и не занимаемся давлением на продавцов, чтобы они снижали цены. Наоборот, мы говорим о том, что сейчас реагировать бесполезно, потому что никому не выгодно, чтобы одно за другим всё порушилось.
Спрос и сделки
Запросы всё ещё поступают, но их количество упало на 70-80%. В основном недвижимостью на Тенерифе интересуются европейцы, реже – русские.
Мы закрываем сделки, которые были подписаны ранее и уже с депозитом. Выезжаем к нотариусу на подписи. Что касается новых контрактов, то, думаю, что это единичные случаи. Наверное, этим пользуются те, у кого большие накопления и кто боится за их судьбу. Но, так или иначе, технически провести сделку можно, нотариусы работают.
Сейчас как никто другой страдают банки – правительство объявило мораторий на выплату ипотеки. И если мы уходили на карантин при ставках 2,5-3,5%, то, думаю, что они снизятся – чтобы простимулировать спрос.
Прогноз
Говорить о чём-то конкретном сейчас бессмысленно. Если всё, что сейчас происходит, это естественный процесс обнуления экономики, то главная цель Канарских островов – через пару месяцев остаться без заражённых, в частности не пуская сюда туристов без тестирования. И на этом этапе можно будет начинать онлайн-продажи. В таком случае, через полгода всё вернётся на круги своя.
На мой взгляд, также нужно опасаться аферистов. На испанском рынке недвижимости такое явление, как чёрные риелторы, было всегда. В основном они процветали на рынке аренды – создавали красивые сайты, давали низкие цены, на которые покупались люди. Стоит ли говорить, что после получения денег «риелторы» пропадали? Сейчас может произойти то же самое, если люди останутся без средств к существованию. Так что шикарная квартира с огромными скидками должна насторожить.
Итог
Человечество не сталкивалось ещё с такой ситуацией, как глобальное обрушение экономик. Думаю, что через год нас ждёт мир, в котором всё будет стоить дешевле – и хлеб, и квартира. Либо же это грандиозная афера, и через месяц мы проснёмся под новость о создании лекарства. В таком случае, уже к осени всё восстановится.
Италия, Абруццо: недвижимость – не скоропортящийся товар
Юлия Козырева, SFR REALTY
Цены
В силу особенностей менталитета итальянцы не склонны к быстрым решениям и действиям. Поэтому и цены на недвижимость снижать не торопятся. Если они и будут падать, то очень постепенно. Как, впрочем, и восстанавливаться. В 2008 году обвала тоже не было – только замедленное снижение.
Кроме всемирной катастрофы, связанной с вирусом, сейчас речь идёт о мировом экономическом кризисе. Поэтому давать уверенных прогнозов я не могу. Тем не менее, по моим ощущениям, обвала рынка в Италии не ожидается. Недвижимость – не скоропортящийся товар. Наверняка будут владельцы, снижающие цены на свои объекты, но делать они это будут только ради срочного получения денег. Но это единичные случаи, и такое было всегда.
Более того, если речь идёт о рынке элитной недвижимости в востребованных районах страны, то там вообще снижения не предвижу. Спрос в таких местах превышает предложение, и предпосылок для появления новых объектов там нет, так как строительство ограничено.
Спрос и сделки
Что касается запросов, то они приходят неожиданно активно. Люди смотрят в будущее, рассматривают варианты и для себя, и в качестве инвестиционных объектов для последующей сдачи в аренду.
Большинство заявок от русскоязычных клиентов, причём не обязательно из России, многие – выходцы из бывшего постсоветского пространства. А сейчас и жители стран Балтии стали активно интересоваться нашей недвижимостью.
Если кто-то начал процесс покупки до закрытия границ, то успокою – довести сделку до конца всё равно можно. Нотариат работает, встречи осуществляются, но по предварительной записи. От клиента риелторам нужна только доверенность на проведение сделки, которая даёт возможность совершить всё удалённо.
Болгария: снижение цен на недвижимость уже началось
Павел Маклыгин, Sherlock Homes Bulgaria:
Цены
Около 20% объектов, которые сейчас на рынке, уже упали в цене. Так, на бюджетные квартиры – в районе €20-30 тыс. – цены снизились на 10-15%. В целом, и на те объекты, что стоят порядка €50-60 тыс., сейчас аналогичные скидки – около 10%. Такие выводы мы делаем на основе анализа нашей базы и общения с продавцами.
Квартиры других ценовых категорий пока что сохраняют позиции. Но мы считаем, что падение цен коснётся и их. В общей сложности хотя бы половина продавцов снизит стоимость объектов. Возможно, уже к лету.
Спрос и сделки
На рынке появилось больше вариантов. Если весь февраль был если не дефицит, то ограниченное количество интересных предложений, то сейчас их стало больше. Но при этом запросов практически нет. Очень маленький процент людей сейчас подбирают подходящий вариант, да и те – часто «холодные клиенты». Но лучше так – в минимальном режиме, чем вообще никак.
На данный момент никаких препятствий для завершения начатых ранее сделок нет. Мы их завершаем, нотариусы работают. Многие процессы ведём удалённо, по доверенности. Новых клиентов тоже заверяем – оформить сделку с нуля тоже можно, даже сейчас.
Прогнозы
Всё будет зависеть от времени простоя. Если границы откроются в июне, что звучит оптимистично, простой составит два-три месяца. В этом случае на продажах в Болгарии это не отразится. Все те клиенты, которые уже были готовы – морально и финансово – купить объект, просто отложат сделки на более поздний срок, но не отменят их вовсе. Хотя, конечно, общий спрос уменьшится.
Вообще сейчас самое подходящее, даже горящее время для того, чтобы выбрать инвестиционный объект. Найдите тот, который интересен именно вам, и попросите придержать его до момента приезда, если не готовы делать выбор онлайн. Сейчас многие объекты потеряли в цене 10-15%, что позволит сэкономить или за те же деньги найти более хороший вариант.
Черногория: всё встало на паузу, включая цены
Антон Шамарин, VALUE.ONE
Цены
Всё встало на паузу, включая цены. В текущий момент резких колебаний на рынке нет, заметно снизилась активность, но не цены. Как и всегда присутствуют горящие предложения, но это единичные случаи, и с коронавирусом они никак не связаны.
Надо понимать, что рынок недвижимости отстаёт от фондового месяца на два-три. Поэтому ждать от первого резкой реакции на происходящее в мире не стоит. Во-вторых, сейчас приторможен непосредственно процесс сделок: не все нотариусы работают, государственные службы функционируют в усечённом режиме, а границы и вовсе закрыты. В Черногорию сейчас не могут попасть ни покупатели, ни… часто продавцы. Потому что многие владельцы местных объектов – иностранцы.
В Черногории уровень закредитованности очень низкий: большинство застройщиков строят на акционерные средства, а не на займы. Поэтому никто не находится под давлением настолько, чтобы сильно снижать цены.
Кроме того, со стороны предложения есть некоторые ограничения. С недавнего времени в стране запрещено строить жилые единицы на первой линии, там строят только отели высокой категории. Даже сейчас в Будве проблематично найти на первой линии варианты по приемлемым ценам.
Спрос и сделки
В целом количество запросов сократилось. В большинстве своём людям сейчас не до покупки недвижимости. Но даже при такой ситуации мы получаем заявки. Причём 50% клиентов русскоязычные, вторая половина – это Западная Европа, Турция и Израиль.
Мы до сих пор ведём сделки, начатые до пандемии и закрытия границ. Это возможно. Если люди подписали ранее резервационный договор, то сейчас они оформляют доверенность по месту нахождения, заверяют её у нотариуса и высылают нам. Мы, в свою очередь, делаем перевод и заверяем документ судебным переводчиком. После назначаем время сделки и идём к нотариусу. Последний может даже передавать документы в кадастр.
Прогнозы
Мы рассчитываем, что в течение двух-трёх месяцев начнётся восстановление рынка. Природа этого кризиса нетипична – ещё не было, чтобы с такой скоростью финансовые рынки обрушились. Субъективные причины послужили спусковым крючком, и точно так же, в силу таких же субъективных причин, это всё быстро может вернуться на круги своя. При хорошем сценарии рынок не пострадает вообще. Но стоит происходящему затянуться на месяцы, и прогнозировать состояние черногорского рынка будет трудно.
С экономической точки зрения сначала будет немного хуже перед тем, как станет лучше. Сначала мы увидим падение платежеспособного спроса, потому что валюты на развивающихся рынках просели. И рубль, и гривна, и турецкая лира и даже британский фунт, который по отношению к евро потерял около 15%. Этот фактор повлияет на рынок в краткосрочной перспективе, сразу после открытия границ. Но те меры, которые приняли большинство государств, в том числе снизили процентные ставки и наводнили рынок ликвидностью, в итоге приведут к подорожанию активов.
Остаётся вопрос о продолжительности паузы. Если она продлится два-три месяца, то сильного провисания мы не почувствуем. Наоборот, нас ждёт большой отложенный спрос. Люди, которые хотели купить, но не смогли приехать, в итоге всё равно доедут. Многим по-прежнему интересно сбережение средств и их диверсификация. Черногория в этом плане очень привлекательна, особенно учитывая то, что за два-три года она выросла и с точки зрения уровня цен и качества предложений.
Можно предположить, что жители мегаполисов, выйдя с карантина, захотят куда-то выбраться. Если мыслить дальше, то при изменяющейся структуре экономики, переходящей в онлайн, многие компании поймут – сотрудников выгодно держать на дистанции. Благодаря этому уже года через два-три люди начнут перебираться в места с хорошим климатом и морем под боком. Но чтобы жить там на постоянной основе или, по крайней мере, длительное время, нужно иметь своё жильё... При таком раскладе текущая ситуация может сыграть даже на пользу рынку.
Германия: здесь люди покупают доходность и стабильность
Екатерина Демидова, DEM Group
Цены
Вопреки мнению покупателей о том, что цены должны упасть, продавцы их снижать не собираются. Прежде всего, потому что в Германии люди покупают доходность. Если объект приносил доход, зачем снижать на него цену?
Но при этом я допускаю, что в связи с финансовой ситуацией на рынок выйдет больше владельцев недвижимости. Поэтому мы ждём не снижения цен, а увеличение предложения.
Спрос и сделки
Количество заявок действительно уменьшилось, но запросы всё равно поступают. В основном это желание получить только информацию – люди сейчас изучают ситуацию, а сами сделки пока откладывают. Многие боятся принимать решения в ситуации неопределенности.
Но, на мой взгляд, именно сейчас и надо покупать. Потому что как только границы откроют и ситуация стабилизируется, все интересные предложения быстро разберут. Может быть, купить дешевле не получится, но за эти же деньги сейчас можно приобрести жильё лучшего качества и в более удачном месте. Надо пользоваться моментом.
Со всеми, кто начал процесс покупки раньше, мы работаем и сейчас – сделки завершаем, договоры подписываем. В Германии нотариусы работают в обычном режиме.
С клиентами, которые не могут сейчас приехать, мы тоже работаем. Главное, получить от них согласие на сделку, заверенное у нотариуса по месту непосредственного нахождения. Выезжать им никуда не нужно, мы даже показы проводим в режиме онлайн.
Прогноз
Я считаю, что в разных сегментах ситуация будет разворачиваться по-разному. Отели, рестораны просядут сильнее всего, спрос на них уменьшится. Ситуация нестабильна, и многие побоятся покупать такую недвижимость. Соответственно, могут снизиться и цены. Но этого точно не произойдёт с жилыми домами и квартирами. Повторюсь, люди покупают доходность и стабильность. В Германии даже если человек потерял работу, квартиру за него оплачивает государство. Доход владельца не изменится.
Сейчас тяжёлые времена для всего мира. Но Германия всё равно остается одной из самых устойчивых экономик. В этой стране очень большой запас прочности. Когда границы откроются и люди со всего мира хлынут к нему, предложений будет меньше. Поэтому я настаиваю, что покупать недвижимость сейчас можно и даже нужно.
Испания, Коста-Бланка: всё восстановится после окончания пандемии
Александр Дашевский, Espana Tour
Цены
В стране карантин – ни продаж, ни покупок, ни общения между людьми. И никаких колебаний в ценах тоже нет. И, кстати, паники тоже нет – ни один из наших клиентов не позвонил и не сказал, что хочет срочно продать объект.
Спрос и сделки
Запросов на покупку недвижимости сейчас нет. Зато звонят те, кто уже ранее оплатил резервы, особенно по новостройкам, и просят перечислить остаток. И это несмотря на то, что по графику у них оплата в июле-августе. Такие запросы поступают, да.
На удалённые сделки не каждый решится. Мы такое предлагаем нашим клиентам, у которых безвыходное положение. Но вообще, просто ждём, когда закончится карантин – тогда и будем заключать сделки.
Пока прошло только две недели карантина, нет необходимости торопиться с заключением сделок. Ещё через месяц люди уже сами прилететь смогут. Я не вижу смысла делать доверенность, когда можно прилететь в начале мая. Один из наших московских клиентов уже купил билеты на 4 мая.
Прогноз
Ожидается, что небольшой провал рынок ждёт – процентов на 15-20. Но всё восстановится после окончания пандемии. Потребление нефти вернётся на прежний уровень, думаю и курс рубля стабилизируется… А Европарламент даже заявил о финансовой помощи для поддержки экономики Испании. В общем, предполагается стабильность!
Моё предложение – прямо сейчас ничего не делать. Стоит подождать две-три недели, и когда что-то прояснится, начинать действовать. Сейчас же я советую изучать законодательство, читать полезную информацию о том, какие документы нужны для открытия счёта, какие налоги нужно оплатить после покупки, какие предполагаются расходы на содержание недвижимости и прочее.
Поиск недвижимости – это не только просмотр фотографий и цен, это, прежде всего, знание юридических тонкостей. А как только карантин закончится, в Испании, предполагаю, это случится в конце апреля, можно будет заниматься покупкой недвижимости.