Ключевая идея реформы – сократить роль государства в работе рынка кредитования жилой недвижимости и свернуть работу ипотечных агентств

Власти США ликвидируют Fannie Mae и Freddie Mac. Ипотечные агентства, финансируемые государством, называли одними из виновников финансового кризиса, их спасение обошлось бюджету в $150 млрд. Реформа американского рынка ипотеки означает постепенный уход от госгарантий и возвращание на рынок частного капитала. Для рядовых американцев она обернется ростом ставок по ипотеке, предупреждают эксперты.
 
Администрация президента США представила план по реорганизации американского рынка ипотеки, объем которого сейчас составляет около $11 трлн. «Мы начинаем проводить фундаментальную реформу, и мы собираемся подойти к вопросу со всей ответственностью, таким образом оказав поддержку восстановлению рынка жилья», - заявил министр финансов США Тимоти Гайтнер, в пятницу, 11 февраля.
 
Ключевая идея реформы - сократить роль государства в работе рынка кредитования жилой недвижимости и свернуть работу ипотечных агентств, финансируемых государством. Речь идет прежде всего о двух гигантах американского рынка ипотеки - Fannie Mae (создано в 1938 году) и Freddie Mac (создано в 1970 году). До кризиса 2008 года эти агентства работали как частные компании, финансируемые государством. Агентства гарантировали и скупали ипотечные кредиты других банков, выпуская под их обеспечение ценные бумаги, а банки получали новые средства для кредитов. Все это рухнуло, когда обвалились цены на жилье, а вслед за ними и рынок ипотечных облигаций. Акции Fannie Mae и Freddie Mac стремительно дешевели. Многие обвиняли агентства в раздувании пузыря на рынке недвижимости. По словам генерального директора JP Morgan Chase Джейми Даймона,
 
Fannie Mae и Freddie Mac стали «крупнейшей катастрофой всех времен» и одной из причин финансового кризиса.
 
Для спасения агентств правительство их национализировало. Fannie Mae и Freddie Mac «настолько крупные и переплетены со всей финансовой системой страны, что их крах приведет к колоссальным потрясениям на внутреннем и международном рынках», - объяснял в 2008 году тогдашний глава Минфина Генри Полсон.
 
Стоимость господдержки уже составила $150 млрд, а общие убытки агентств за последние три года превысили $200 млрд.
 
Более того, Федеральная резервная система (ФРС) скупила в 2009-2010 годах облигации агентств и гарантированные ими бонды на $1,25 трлн.
 
На сегодняшний день на долю Fannie Mae и Freddie Mac приходится более 90% рынка ипотечных ценных бумаг. «После начала кризиса частный рынок практически самоликвидировался, поскольку не смог конкурировать с Fannie Mae и Freddie Mac и привлекать средства на рынке. В 2008 году госагентства выпустили ипотечных бумаг на $1,3 трлн, в 2009 году - на $1,93 трлн, в 2010 году - на $1,71 трлн, частный сектор за все эти три года в сумме выпустил ипотечных бумаг на $0,1 трлн», - говорит начальник аналитического департамента ГК «Альпари» Егор Сусин. Это объясняется тем, что держатели ипотечных бумаг, выпущенных госагентствами, получают госгарантии, а частный сектор - нет.
 
Согласно плану администрации Обамы, в результате реформы на рынок должен вернуться частный капитал. На обсуждение вынесены три подхода к реорганизации рынка и будущей системе финансирования жилищного рынка, которые различаются степенью участия государства. Наиболее жесткий вариант означает практически полную приватизацию системы - правительство лишь будет поддерживать небольшую категорию граждан с низкими доходами и ветеранов. Второй вариант предполагает существенное ограничение поддержки, которая может быть увеличена в кризис. В третьем подходе, наиболее близком к существующей системе, сохраняется роль государства: этот вариант приведет к большему регулированию, власти продолжат поддерживать некоторые виды кредитования с помощью «перестрахования» заимствований. Но каждый из этих подходов означает уход от системы госгарантий.
 
«Держатели облигаций, в особенности суверенные фонды, должны будут постепенно сократить свой портфель бумаг Fannie Mae и Freddie Mac, так как по факту они станут более рисковыми в условиях отмены госгарантий», - объясняет Сусин. Среди держателей бумаг был и Банк России: на начало 2008 года в бонды агентств были вложены около $100 млрд из Стабфонда. Постепенно (начиная с лета 2008 года) Центробанк сокращал вложения в облигации Fannie Mae и Freddie Mac. В январе 2009 года регулятор заявил, что больше не держит деньги в этих бумагах. «Продали все, заработали денег, ничего не потеряли», - заявил глава ЦБ Сергей Игнатьев, не уточнив, правда, сколько именно заработали. Бумаги Fannie Mae и Freddie Mac скупал и продавал не только ЦБ, правда в отличие от регулятора не все успели сделать это вовремя. Согласно данным на сайте американского минфина по держателям бондов ипотечных агентств, в январе 2009 году субъекты из России продали бумаг на $876 млн, в феврале - на $100 млн, в августе и сентябре 2010 года - на $3 млн.
 
Реформа затронет не только финансовые институты и инвесторов, но и рядовых американцев: администрация Обамы заявила, что покупатели жилья должны будут внести первоначальный взнос размером не менее 10%. А если государство пойдет по пути приватизации Fannie Mae и Freddie Mac, то ставки по ипотеке могут значительно вырасти, а цены на жилье - упасть, считают аналитики международного рейтингового агентства Moody's.
 
Девелоперы и брокеры по недвижимости уже предупредили законодателей, что рынок жилья, на котором преобладают Fannie Mae и Freddie Mac, остается слишком хрупким, чтобы пережить эту реформу, пишет Bloomberg. Впрочем и сами законодатели не в восторге от плана реформы. «То, что предложила администрация, -это не план, который будет двигать нас вперед, а просто набор мнений и подходов, которые можно рассмотреть. Нужен реальный план, и мы намерены сесть за стол с представителями администрации, чтобы найти общий язык», - сказал республиканец, возглавляющий комитет по финансовым услугам Спенсер Бахус.