Охлаждение на рынке жилья США может негативно сказаться на мировой экономике

Мировым инвесторам стоит привыкнуть к повышению базовой ставки ФРС США, считает глава регулятора Джером Пауэлл. При этом ужесточение Федрезервом своей монетарной политики стало одной из причин существенного замедления американского рынка недвижимости. Рекордный рост ипотечных ставок сопровождается уверенным падением спроса и снижением объёмов строительства и продаж домов. Более того, цены на жильё в Штатах уже превысили уровни, предшествовавшие кризису 2008 года. Эксперты предупреждают о возникновении новых рисков как для экономики США, так и для мира в целом, однако пока не спешат говорить о возможном начале очередной рецессии.

Федеральная резервная система США намерена придерживаться курса по ужесточению монетарной политики в будущем. Об этом вечером в среду, 14 ноября, заявил глава американского регулятора Джером Пауэлл во время выступления в Далласе. По его словам, инвесторам необходимо привыкнуть к плавному и постепенному повышению базовой ставки ФРС.

Хотя руководитель Федрезерва положительно отзывается о текущем экономическом положении Соединённых Штатов, проводимая центробанком страны политика повышения ставок уже стала одной из причин значительного замедления рынка недвижимости государства. Согласно оценке экспертов крупнейшей в мире американской торговой сети по продаже инструментов для ремонта и стройматериалов Home Depot, в секторе продажи жилых домов сегодня можно наблюдать снижение спроса, пишет Reuters.

«Замедление рынка недвижимости вызвано негативным шоком со стороны спроса в большей степени. Спрос снизился из-за роста ставок по ипотеке, так как курс ФРС по ужесточению монетарной политики отражается на повышении общего уровня процентных ставок в экономике», — рассказал в беседе с RT аналитик ИК «Фридом Финанс» Ален Сабитов.

Слова эксперта подтверждает статистика Ассоциации ипотечных банков (MBA) США. По данным организации, уже третью неделю подряд число заявок на ипотеку в стране сокращается, а в период с 7 по 14 ноября значение уменьшилось на 3%. Одновременно ставка по 30-летним ипотечным кредитам достигла рекордно высокой отметки за последние восемь лет. Согласно исследованию MBA, соответствующий показатель впервые с апреля 2010 года вырос до 5,17% годовых.

При этом в контексте снижающегося спроса на рынке недвижимости эксперты отмечают как падение продаж готовых домов, так и сокращение строительства новых.

По последним данным Бюро статистики труда США, в сентябре число выданных разрешений на строительство в стране впервые за полтора года снизилось до 1,241 млн. В свою очередь, продажи жилья на первичном рынке установили двухлетний минимум и упали до 553 тыс., а на вторичном — сократились до 5,15 млн — впервые с ноября 2015 года.

Отметим также, что и число граждан, готовых приобрести недвижимость, в Штатах падает уже девять месяцев подряд, и с начала года показатель сократился почти в два раза. Так, в III квартале 2018 года лишь 13% американцев были готовы совершить покупку жилья в следующие 12 месяцев, хотя ещё в конце 2017 года доля желающих составляла 24%. Об этом говорится в ноябрьском отчёте Национальной ассоциации домостроителей США.   

Примечательно, что сложившаяся ситуация на рынке негативно сказывается и на динамике акций американских домостроительных компаний. Так, котировки крупнейшего биржевого инвестфонда организаций, занятых в жилищном строительстве, c начала 2018 года опустились почти на 23%. При этом в конце октября соответствующий индикатор XHB пробил двухлетний минимум и обвалился до 32,6 пункта.  

«На фоне заметного роста процентной ставки по ипотечным кредитам стоит отметить, что замедление на рынке недвижимости в США стало результатом высоких цен на жильё. По некоторым данным, сегодня цены уже поднялись выше уровня, который можно было наблюдать перед схлопыванием пузыря рынка в 2006 году. Кроме того, существенно растут затраты на строительство и землю», — рассказал в интервью RT научный сотрудник Института Людвига фон Мизеса Марк Торнтон.

Индикатор активности

В целом опрошенные RT аналитики говорят о существенном охлаждении рынка недвижимости в США. При этом дальнейшее ужесточение монетарной политики ФРС может только усугубить текущее положение дел. По словам Алена Сабитова, инвесторы оценивают вероятность очередного повышения базовой ставки Федрезервом на заседании в декабре (до уровня 2,25—2,5% годовых) в 80%. В свою очередь, уже в 2019 году ставка может вырасти до 3% годовых.

«Дальнейший рост ставок приведёт к снижению активности со стороны среднего класса США. Люди начнут откладывать такие дорогостоящие покупки, как недвижимость, на будущее — на более благоприятные времена», — отмечает Павел Жуков.

На этом фоне, как полагает эксперт, замедление рынка недвижимости может носить долгосрочный характер. Более того, по словам Жукова, усугубление ситуации рискует вызвать цепную реакцию и спровоцировать охлаждение всей экономики США. Так, ситуация на рынке жилья традиционно выступает общим индикатором экономической активности в стране.

Впрочем, на сегодняшний день эксперты пока придерживаются разных мнений в отношении дальнейших перспектив американской экономики. Как отметил в беседе с RT ведущий аналитик Amarkets Артём Деев, даже в условиях торможения рынка недвижимости потребители и бизнес по-прежнему настроены оптимистично. Одной из причин таких настроений эксперт называет сохраняющиеся темпы роста заработных плат в стране.

В свою очередь, Ален Сабитов полагает, что наблюдаемая сегодня картина на рынке жилья в США несколько отличается от той, что предшествовала глобальному кризису десять лет назад. На данный момент эксперт оценивает вероятность наступления рецессии в Штатах менее 15%.

«В предыдущий кризис рынок недвижимости стал показывать признаки снижения примерно за два года до наступления рецессии. Текущее замедление рынка жилья при этом не позволяет говорить о похожей динамике. Хотя показатель выданных разрешений на строительство с начала года опустился на 3%, за последние 12 месяцев он вырос на 1%. Это может свидетельствовать о сохранении положительной долгосрочной динамики», — добавил Сабитов.

Между тем, как добавил эксперт, слабеющий рынок недвижимости стал одной из причин замедления темпов роста ВВП Штатов в III квартале до 3,5%. Как объяснил Сабитов, продажи новых домов напрямую влияют на один из ключевых компонентов в структуре американской экономики — инвестиции. На их долю приходится порядка 17,8% от валового внутреннего продукта страны.  

Более того, по оценке Марка Торнтона, текущее охлаждение на американском рынке жилья в силу его перенасыщенности может растянуться на достаточно длительный срок. В этом случае возможный негативный эффект — особенно на фоне усиливающегося торгового протекционизма Вашингтона — может сказаться не только на самих Штатах, но и на мировой экономике в целом.

«Глобальная экономика и фондовые рынки уже демонстрируют ослабление, поэтому возможное замедление в США будет иметь внешние последствия для мира. Рынки уже постепенно начинают учитывать образовавшиеся проблемы, но для минимизации негативных последствий Штатам в первую очередь необходимо прекратить торговые войны и остановить те конфликты, которые страна провоцирует сама или помогает создавать в мире», — заключил Торнтон.