Проблемными ипотечными кредитами в США могут заняться муниципалитеты
Калифорнийская Mortgage Resolution Partners предложила местным властям выкупать облигации, привязанные к проблемным кредитам, рефинансировать ссуды по федеральным программам, а облигации перепродавать новым инвесторам.
Инициатива консалтинговой компании Mortgage Resolution Partners (MRP) заинтересовала два города округа Сан-Бернадино недалеко от Лос-Анджелеса, сообщает Los Angeles Times. Сан-Бернадино сильно пострадал от ипотечного кризиса — цены на жилье упали на 50% и более. «Переговоры с частным сектором о реструктуризации кредитов не успевают за распространением эпидемии, — заявил член муниципалитета Сан-Бернадино Эд Берк, — даже при исторически низких процентных ставках многим трудно рефинансировать кредиты из-за ужесточения требований к заемщикам и тяжелой ситуации на рынке жилья».
MRP предлагает, чтобы местные власти воспользовались возможностью отчуждения у держателей ипотечных облигаций прав на кредиты, которую дает конституция. Чтобы помочь жителям округа, власти должны выкупить кредиты, сумма которых превышает рыночную стоимость заложенного жилья. Затем кредиты должны быть рефинансированы по федеральным программам и перепроданы новым инвесторам.
Инициатива MRP распространяется на нестандартные ипотечные кредиты, не имеющие госгарантий, риски по которым целиком несут частные инвесторы. В эту категорию попадают инструменты, привязанные к 532 000 ссуд, говорит старший управляющий директор Amherst Securities Group Лори Гудман. Из них 3165 кредитов приходится на Элк-Гроув и Сакраменто.
Сейчас у 5,4 млн заемщиков сумма ипотечных кредитов превышает стоимость дома (оценка MRP). Гарантии Fannie Mae и Freddie Mac имеют примерно 90% ипотечных ссуд в США. По данным Amherst, на балансе Fannie Mae и Freddie Mac $113 млрд нестандартных кредитов. Общий объем рынка секьюритизированных ипотечных кредитов США — более $8 трлн.
Сан-Бернадино пока решения не принял, но инициатива вызвала интерес еще нескольких городов и округов США, включая Чикаго, Элк-Гроув, Беркли и округ Саффолк в штате Нью-Йорк. Правда, мэр Чикаго Рам Эмануэль считает, что проблемы на рынке жилья слишком глобальны, чтобы пытаться решить их усилиями местных властей.
MRP совместно с местными властями готова покупать ссуды за 75-85% от рыночный стоимости жилья. Например, за дом стоимостью $100 000 будет заплачено $75 000, хотя сумма кредита на десятки тысяч долларов больше. Владелец дома будет должен подать заявку на рефинансирование по федеральной программе ссуды на сумму $97 750. Оставшиеся $22 750 — это прибыль инвесторов, комиссионные MRP, юридические расходы и резервы муниципалитета. MRP сулит инвесторам 20-30% дохода. Но если инициатива MRP будет принята в национальном масштабе, потери держателей облигаций могут достигать 30% (оценка Moody’s).
Ассоциация сектора ценных бумаг и финансовых рынков (SIFMA) предлагает вывести ссуды, выданные в округах, где действует право муниципалитетов отчуждать кредиты у ипотечных трастов, с рынка секьюритизированных ипотечных облигаций. Решение проблемы должно «позитивно влиять на стоимость жилья, а не усугублять падение цен и снижать желание инвесторов вкладывать средства в жилищный сектор округа и его жителей», заявил представитель SIFMA Тим Кэмерон.
SIMFA и ASF уже получили юридическое заключение, подтверждающее, что отчуждение ипотечных облигаций неконституционно, поскольку выгоду от этого получат только MRP и частные инвесторы. Федеральное агентство жилищного финансирования США (FHFA) тоже поддержку инициативе MRP не обещает.
«Мы уже видели это кино, — комментирует реакцию регуляторов Стивен Глюкштерн, возглавляющий MRP, — несколько фирм Уолл-стрит и их лоббисты в Вашингтоне будут биться как черти, чтобы уничтожить решение проблемы, которое может помочь рядовым американцам». Инвесторам, покупающим рефинансированные кредиты, MRP сулит до 30% дохода, а банкирам — миллиарды долларов комиссионных. Сама MRP намерена брать по $4500 комиссии с каждого кредита.