Fannie Mae и Freddie Mac создают проблему и банкам, и заемщикам США
Недавно я хотел рефинансировать ипотечный кредит, но не смог», — сказал Бернанке модератору конференции в Чикаго, но зал услышал его слова и зашелся смехом. «Я ничего не выдумываю», — добавил экс-председатель ФРС, обращаясь уже к аудитории (цитата по Bloomberg).
Бернанке и его жена Анна живут на Капитолийском холме в таунхаусе площадью 240 кв. м, который в 2004 г. они купили за $839 000. Для этого понадобились два кредита: на $671 200 с плавающей ставкой и на $83 900 — с фиксированной. К 2009 г. плавающая ставка взлетела с 4,125 до 10,125% годовых, и Бернанке решил кредиты рефинансировать. Он получил 30-летнюю ссуду на $685 385 под 5%. В 2011 г., когда и цены на жилье, и ставки снизились, Бернанке снова рефинансировал долг, получив $672 000 на 30 лет под 4,25%. Тогда банк потребовал от Бернанке прислать справку с места работы и данные о зарплате за какой-то период, сообщала WSJ со ссылкой на источники.
В январе Бернанке передал полномочия председателя ФРС Джанет Йеллен, и теперь он числится заслуженным экономистом Brookings Institution. Зарабатывает Бернанке публичными выступлениями: за первое из них в Абу-Даби гонорар составил $250 000 (данные Reuters). Он также работает над мемуарами. Гонорар Бернанке не раскрывается, но его предшественник Алан Гринспэн, по данным WSJ, за свои мемуары получил $8 млн.
Теперь Бернанке решил снова рефинансировать кредит, но на этот раз получил отказ. «Мне кажется, условия ипотечного кредитования сейчас чрезмерно жесткие», — посетовал Бернанке. Ипотечный рынок сейчас «аномально напряженный», предупреждала в сентябре Йеллен.
С точки зрения банков, проблемы нет. Если заемщик имеет кредитный рейтинг не ниже 650 баллов, может подтвердить свои доходы за два года и заплатить 3,5-5%-ный первоначальный взнос, то кредит он получит. «И что тут ослаблять?» — удивляется ипотечный банкир Alerus Mortgage Алекс Стенбак.
Проблему и банкам, и заемщикам создают едва не обанкротившиеся в кризис государственные ипотечные агентства Fannie Mae и Freddie Mac, гарантирующие 90% ипотечных кредитов в США. Они установили автоматизированные системы проверки кредитоспособности заемщиков и пытаются переложить часть ответственности на банки, заставляя их выкупать кредиты обратно, если могут доказать, что банки плохо проверили документы. У Fannie и Freddie работают армии аудиторов, прозванных банкирами «охотниками за сокровищами»: перед ними стоит задача найти как можно больше ссуд, которые можно вернуть банкам.
Чтобы избежать выкупа, банки требуют от заемщиков больше документов — данные об уплате налогов, выписки о состоянии счета, справки о зарплате, оценку стоимости жилья и т. д. — и доказательств, что их активы действительно принадлежат им.
Из-за этого уязвимыми оказываются кредитоспособные заемщики, в том числе такие, как Бернанке, из-за смены работы. Труднее будет получить кредит тем, «кто сменил работу со стабильной зарплатой на работу, зависящую от гонораров, даже если она приносит больший доход», отмечает ипотечный специалист Quicken Loans Джим Вудуорт.
Средняя ставка по 30-летнему ипотечному кредиту в США составляет 4,19%, по 15-летнему — 3,36%.