Цены на жилье в Лондоне находятся на небывалом подъеме
Цены на жилье в Лондоне выросли более, чем на четверть. Политика дешёвых денег привела к «раздуванию пузыря» на рынке недвижимости в Англии, - считают эксперты.
Цены на жилье в столице Англии находятся на небывалом подъеме с 1987. Средняя цена дома в столице превысила отметку 400 тыс. фунтов. Это практически в два раза выше, чем в среднем по стране, сообщает The Guardian. Согласно официальной статистике, цены в столице Королевства выросли на 25,8% в период со второго квартала 2013 года и тот же период текущего года, достигнув в среднем 400,404 тыс. фунта стерлингов, впервые превысив уровень 400 тыс. фунтов. Это на 30% выше пика, достигнутого ценами в 2007 году. Стоимость недвижимости в среднем по стране составляет 188,903 тыс. фунтов, в то время как годовые темпы инфляции в секторе недвижимости составляют 11,8%
Цены на недвижимость практически во всех районах Лондона показали двузначные темпы роста. Например, в районе Ламбет в Южном Лондоне стоимость недвижимости сейчас на 37% выше, чем во втором квартале 2014 года, чем годом ранее, в то время как в Кэмдене, в Северном Лондоне, они выросли на 36%. По словам руководителя агентства Marsh & Parsons Питера Роллингса, в Лондоне наблюдается беспрецедентный спрос на недвижимость и рекордные продажи. Например, на каждый жилой объект на юго-западе Лондона претендуют 48 покупателей.
«Такого разрыва между ценами на недвижимость в Лондоне и в других регионах не было еще никогда» — заявил главный экономист Nationwide Роберт Гарднер.
Добавив, что власти «не имеют инструментов для решения фундаментальной проблемы жилищного рынка - недостатка предложения».
Статистика заставила участников рынка говорить о вероятности появления «пузыря» на рынке недвижимости Великобритании. Эксперты по недвижимости считают, что этот уровень роста цен неустойчив и является предупреждением о том, что «риск внезапной коррекции цен в ближайшие несколько лет растет».
Однако Банк Англии в ближайшее время, вероятно, ничего в этом отношении предпринимать не будет. В четверг Банк Англии объявил о том, что займет выжидательную позицию в отношении рынка жилья, рекомендовав одновременно банкам и строительным обществам ограничить объем кредитовании, более тщательно подходить к изучению кредитных историй заемщиков.
Традиционно во многих странах мира, по мере восстановления совокупного спроса в национальной экономике, первыми начинают расти цены на акции и примерно с промежутком в шесть месяцев цены на недвижимость, отмечает аналитик компании EXNESS Сергей Кочергин. Росту спроса на недвижимость в Великобритании способствует увеличение за последние два года объема гарантированных кредитов на жилые дома со стороны банковского сектора с 0,527 млрд до 1,715 млрд фунтов стерлингов. Между тем число выданных разрешений на ипотечное кредитование в Великобритании с января по май 2014 года снизилось с 71 тыс. до 62 тыс. на фоне принятых еще в прошлом году мер ужесточения кредитования в этом секторе экономики.
С экономической точки зрения вложение в покупку недвижимости Великобритании выгодно инвестору, так как обеспечиваем ему реальную доходность порядка 10,3% (в британских фунтах), говорит эксперт. «Расчет проводится следующим образом, мы из общенационального индекса цен на жилье в Великобритании от компании Nationwide Building Society , выросшего в июне на 11,8% (г./г.) вычитаем темпы потребительской инфляции =1,5%(г./г.)», – объясняет Сергей Кочергин. Так в EXNESS не считают, что на рынке недвижимости Великобритании возник «пузырь». В ближайшие месяцы ситуация в этой сфере стабилизируется.
Такой подъём спровоцировали индийские, арабские и русские диаспоры, которые падки не только на элитное жильё в этом городе, но и ориентированы на средний ценовой сегмент, объясняет, в свою очередь, Вадим Ткаченко, партнер группы компаний vvCube, генеральный директор оценочной компании "Справедливая стоимость". Сами британцы не особо подогревают рынок недвижимости. Но есть ещё фактор экономической нестабильности и непонятной мировой ситуации и событий в еврозоне, которые заставляют многих хеджировать риски в британской недвижимости, как основном залоге стабильности.
Резкий скачок цен на недвижимость в Англии связан с ростом кредитования и общим улучшением ситуации на мировых финансовых рынках, считает аналитик MFX Broker Сергей Некрасов. Беспрецедентно мягкая денежно-кредитная политика банка Англии и ФРС привела к снижению ключевых процентных ставок. Банк Англии установил ключевую процентную ставку на уровне 0.5%, а ФРС на уровне 0-0.25%. Такая политика приводит к росту доступности дешёвых денег, которые вкладываются в акции и рынок недвижимости. Так ключевая ставка 10-летних облигаций Англии, на которую опирается ипотечная ставка банков, снизилась с уровня 5.4% в 2007 году до 2,55% в 2014.
Таким образом, политика дешёвых денег в Англии и США привела к «раздуванию пузыря» на рынке недвижимости в Англии. Вероятнее всего, прогнозирует Сергей Некрасов, Банк Англии в скором будущем будет вынужден ужесточать монетарную политику, поднимая процентные ставки, что негативно скажется на рынке недвижимости и цены на недвижимость прекратят столь активный рост. Так же вводимые меры по ужесточению условий покупки недвижимости иностранцами в Англии приведут к снижению активности покупок недвижимости инвесторами из США, где сейчас также доступны дешевые кредиты.
В росте цен на недвижимость в Лондоне нет ничего удивительного, говорит и независимый аналитик Дмитрий Адамидов: как-никак, несколько лет в мире свирепствует "количественное смягчение" и напечатанные деньги, так или иначе, просачиваются на рынок недвижимости. Тем более что Лондон - это место обитания миллионеров практически со всего мира, в том числе и российских. Поэтому ожидать какого-то падения цен наверное не стоит. Печатный станок ведь никто не выключал. Поэтому, даже при ухудшении экономической ситуации в номинальном выражении цены снизятся но не надолго. А потом с лихвой наверстают, как например это было в 2008 году.
Ограниченное предложение и уникальность английского рынка жилья привлекают покупателей, несмотря на непрерывный рост цен и надувание "пузыря" в сегменте недвижимости, соглашается старший аналитик «Альпари» Анна Бодрова. Если ранее жилье в Лондоне приобретали и местные жители, и иностранцы, то в последний год почти стопроцентный объем покупателей - из-за рубежа. У россиян-миллионеров считается хорошим вкусом иметь дом в Лондоне, хотя, объективно говоря, ценник завышен в несколько раз. Предложение же сужается достаточно ощутимо, и это только подгоняет цены, и так растущие на 15-25% ежегодно.
Но и вообще - на фоне нестабильности на фондовом рынке рынок недвижимости как консервативный инструмент становится более востребован инвесторами, отмечает член совета директоров компании "СтройИнвестТопаз" Максим Раевский. И в первую очередь их интерес касается готовых объектов. И это касается не только Лондона. Похожая тенденция наблюдается в Москве. Спрос как на жилые комплексы, так и на коттеджные поселки с максимальной готовностью и минимальными рисками для инвестиций пользуются все большей популярностью. «Полагаю, что в условиях финансовой нестабильности, ближайшие несколько месяцев рост цен на жилье в Лондоне будет продолжаться, поскольку строиться жилья не так много, а спрос постоянно растет. Избыток спроса и ограниченность предложения и дальше будет толкать цены вверх», – заключает эксперт