ФРС США и ЕЦБ пытаются отсрочит наступление тяжелых последствий кризиса
В сентябре два крупнейших западных центробанка — ФРС США и ЕЦБ объявили о выкупе ипотечных закладных и гособлигаций проблемных стран еврозоны, перейдя, по сути, к последнему оставшемуся в их распоряжении способу, который лишь отсрочит наступление тяжелых последствий кризиса. ФРС США намерена таким образом снизить уровень безработицы и добиться роста экономики. В действительности это приведет к обесцениванию доллара и росту инфляции.
США
В августе продажи вторичного жилья, включающего семейные дома, таунхаусы, кондоминиумы и кооперативы, выросли на 7,8% до годового уровня 4,82 млн с июльских 4,47 млн, что на 9,3% выше, чем в августе 2011 г. (4,41 млн).
Общий объем предложения жилья в конце лета вырос на 2,9% до 2,47 млн вторичных домов, для реализации которых потребовалось бы 6,1 месяца при нынешних темпах продаж по сравнению с 6,4 месяца в июле. За год объем предложения сократился на 18,2%, когда на его реализацию требовалось 8,2 месяца.
Количество сделок в этом году на 8-10% превысит показатели прошлого года, но некоторые покупатели по-прежнему испытывают трудности с получением кредитов. По данным Freddie Mac, средняя ставка по кредитам на 30 лет выросла до 3,6% в августе с рекордно низкой 3,55% в июле — годом ранее эта ставка составляла 4,27%. Восстановление рынка жилья происходит даже в условиях затрудненного доступа к ипотеке, что говорит о значительном накопленном спросе за последние пять лет. Цены на вторичное жилье вырастут на 4,5-5% в этом году и на 5% в 2013 г., что чуть выше исторической нормы из-за сокращения предложения, особенно в низком ценовом диапазоне.
Медианная цена на вторичное жилье в августе составила $187400, что на 9,5% выше, чем годом ранее. В последний раз последовательный рост отмечался на рынке в декабре 2005 г. — мае 2006 г. Рост в августе был самым значительным с января 2006 г.
На сделки с проблемной недвижимостью (отчужденными объектами) и срочные продажи пришлось 22% от общего количества сделок в августе (24% в июле и 31% в августе 2011 г.). Жилье, отчужденное за долги, продавалось в среднем со скидкой 19%, дисконт по срочным продажам составил 13%.
Западная Европа
ВЕЛИКОБРИТАНИЯ. Количество одобрений ипотечных кредитов, которое обычно используется для прогноза на рынке, слабо увеличивается и составляет 47000 в месяц. Это более чем вполовину меньше, чем было в 2007 г. Однако те немногие, кто готов взять ипотеку, выиграют от низких ставок — Банк Англии удерживает базовую ставку на уровне 0,5% уже в течение трех лет и вряд ли поднимет ее раньше 2014 г., когда покажутся первые признаки роста.
В Лондоне, где спрос почти всегда имеет тенденцию опережать предложение, ожидается, что цены вырастут на 3% в этом году и на 2% в следующем.
Сильно пострадавшая от глобального кризиса и кризиса в еврозоне экономика страны в III квартале должна наконец выйти из рецессии, но рост будет скромным, а уровень безработицы может подскочить выше нынешнего уровня в 8,1%.
ГЕРМАНИЯ. После двух десятилетий стагнации немецкий рынок недвижимости, самый большой в Европе (его объем оценивается в 2 трлн евро), начинает расширяться. В 2011 г. цены на жилье выросли на 5,5%. В Берлине, Гамбурге и Мюнхене рост был более значительным (8%). В Берлине отмечались спекуляции со стороны иностранных инвесторов.
Между тем на рынке сформировались условия для надувания пузыря. Немцы чувствуют себя увереннее благодаря самой низкой после воссоединения страны в 1991 г. безработице и зарплатам выше среднего. В то же время в стране, где собственников жилья всего 46%, стало значительно дешевле покупать жилье, чем арендовать, благодаря рекордно низким процентным ставкам. Ставки по ипотечным кредитам на срок 5-10 лет упали до 3,2%. Все больше немцев рассматривает вложения в недвижимость как безопасную гавань. Спрос на жилье растет в крупных городах, так как все больше молодых специалистов перебирается в мегаполисы. По прогнозу, к 2030 г. население Мюнхена увеличится на 11%, а предложение остается ограниченным.
Однако в отличие от большинства стран, где пузыри на рынке недвижимости надулись благодаря доступной ипотеке, для Германии это нехарактерно: объем выдачи кредитов растет лишь на 1% ежегодно с 2003 г. В отличие от банков США и Ирландии, которые привлекают финансирование через секьюритизацию ипотечных кредитов, немецкие сбербанки выдают кредиты главным образом за счет депозитов.
Средиземноморье
ИТАЛИЯ. Экономический кризис в полной мере грозит накрыть Апеннинский полуостров. Госдолг Италии достиг почти 2 трлн евро. Рейтинг страны снижен, а ставки по гособлигациям поползли вверх. Итальянский рынок недвижимости уже упал примерно на 15-20%, с осени 2012 г. процесс пойдет еще интенсивнее.
Исторически рынок в Северной Италии (все, что выше Рима) контролировался тщательнее, и в северных областях не допускалась излишняя застройка. Сюда же приезжает основная масса туристов. Падение здесь будет меньше, чем на юге, и составит примерно 30-35%. Сектор курортной недвижимости на севере Италии упадет на 40%, а городской — на 20-25%, таким образом, среднее арифметическое падение по рынку будет примерно 30-35%.
На юге среднее падение рынка может составить около 60% от нынешних показателей. В последние пять лет на рынке юга надувался сугубо спекулятивный пузырь. Опять же курортная недвижимость и на юге, и на севере пострадает больше, нежели городская, и падение может составить до 70%, тогда как городская может упасть немного меньше — до 50%. На преодоление кризиса может уйти около трех лет, и до 2015 г. на восстановление рынка недвижимости в этой стране рассчитывать не стоит.
ГРЕЦИЯ. Экономика находится в рецессии. С 2008 г. цены на недвижимость в Греции упали в среднем на 20% в Афинах и на 25,7% во втором по величине городе страны — Салониках. В других городах падение составило 17,8%. Уровень безработицы вырос с 17,3% в прошлом году до 23,1% в мае 2012 г. Тем не менее ожидается, что к 2014 г. этот показатель опустится до 18%. Число сделок с недвижимостью упало в I квартале 2012 г. на 54,1% в годовом исчислении до 5874. В июне 2012 г. общее количество выданных кредитов упало на 3,5% за год до 76,6 млрд евро.
В I квартале 2012 г. экономика сократилась на 6,5% в годовом выражении. В 2011 г. дефицит бюджета составил 9,1% ВВП, тогда как в 2009 г. — 15,8%. К концу 2014 г. страна должна сократить бюджетный дефицит до 3% ВВП, но Греция ищет способы продлить этот срок на два года. Над страной висит угроза выхода из еврозоны, поэтому собственникам недвижимости в Греции не избежать серьезных денежных потерь, а вот для инвесторов в случае выхода Греции из валютного союза откроются интересные перспективы.
Другие страны
ЯПОНИЯ. Рынок жилья вступает в третье десятилетие дефляции. Рекордно низкие ставки по ипотеке и перспектива ввода нового налога, который для среднего жилого объекта будет равен стоимости новой Toyota Corolla, стимулируют покупательскую активность в Японии. Объем выданных кредитов на новостройки вырос на 14,7% во II квартале этого года в годовом исчислении — это самый значительный рост с марта 2006 г. Ожидается, что к концу марта 2014 г., когда налог с продаж поднимут с 5 до 8%, будет продано вторых домов на общую сумму 1,3 трлн иен ($16,5 млрд).
От этой суматохи в преддверии повышения налога выиграют банки. Инвестиции в жилье выросли на 3,8% до 13,1 трлн иен в финансовом году, который закончился 31 марта, — это первое увеличение за последние пять лет. К 30 июня банки Японии выдали ипотечные кредиты на сумму 2,98 трлн иен в течение трех месяцев.