Эксперты в ФРГ видят опасность возникновения пузыря на рынке недвижимости страны
Отрицательные ставки не только резко снижают прибыльность работы банков, но и вынуждают физических лиц забирать из них средства и искать новые источники получения доходов. Немцы вкладывают сейчас деньги в золото или рискуют покупать акции и облигации, но большинство возвращаются к надежному и проверенному временем источнику – рынку недвижимости. Наплыв покупателей в последние годы, утверждают экономисты Bundesbank, может привести к появлению на этом рынке пузыря.
«Цены на рынке недвижимости в столичном регионе в последние годы резко выросли,- приводит Spiegel слова члена правления Bundesbank Андреаса Домбрета.- Это может привести к образованию на рынке недвижимости пузыря». В банке оценивают переоцененность рынка недвижимости ФРГ в 25%.
Согласно ведущему немецкому деловому изданию Handelsblatt, цены на недвижимость в некоторых регионах и городах ФРГ каждые несколько лет удваиваются. В Мюнхене цены на дома и квартиры с 2007 года выросли более чем на 60%. Стоимость аренды за тот же период увеличилась на 40%.
Стоимость жилья в Берлине, численность населения которого увеличивается ежегодно примерно на 40 тыс. человек, выросла в среднем, согласно CBRE, почти вдвое по сравнению с 2009 годом. В Bundesbank считают, что примерно 20% этого прироста дали как раз отрицательные ставки. Согласно исследованию института Empirica, цены на жилье в семи крупнейших городах ФРГ выросли в 2015 году на 31,5%.
Долгие годы немцы предпочитали не покупать, а снимать жилье. Даже сейчас, в разгар бума на рынке недвижимости, лишь 53% немцев живут в своих квартирах и домах. Это самый низкий показатель не только на континенте, но и на всей планете, наверное. В Евросоюзе средний показатель домовладельцев - 71%, а в США свое жилье у 65% американцев.
Страсть к аренде плюс неважная демографическая ситуация привели к тому, что рынок недвижимости в Германии много лет находился в состоянии летаргической спячки. Однако в последнее время ситуация начала быстро меняться. Наплыв более миллиона беженцев в прошлом году и состоятельные иностранцы, которые хотят выгодно вложить деньги, заставили немцев изменить отношение к жилью и начать его покупать жилье. Введение ЕЦБ отрицательных ставок, заставляющих физических лиц забирать деньги из банков, еще больше усилило эту тенденцию.
В прошлом году объем сделок на рынке недвижимости, по данным агентства недвижимости CBRE, составил 23,3 млрд евро. Это почти на 75% больше, чем в 2014 году. Естественно, бум на рынке недвижимости резко повышает капитализацию собственников жилья. Так, скачок рыночной стоимости агентства Vonovia, владеющего или управляющего примерно 375 тыс. квартирами по всей Германии, позволил ему войти в главный немецкий индекс - Dax.
Объем кредитов, выданных на приобретение жилья в ФРГ, почти достиг 1,1 трлн евро. Это более трети ВВП Германии. К слову, в еврозоне положение не намного лучше: из 9,6 трлн евро долгов 3,9 трлн приходится на жилищные кредиты. Опасность очевидна - если пузырь лопнет, это приведет к полномасштабному кризису, похожему на тот, что случился в США в 2007 году. Дальше всех в ЕС в этом направлении продвинулась на данный момент Испания с ее городами-призраками на побережье Средиземного моря в Коста дель Соль и Коста дель Брава, но Германия быстро ее догоняет.
Бум на рынке недвижимости ведет и к строительному буму. По данным Local, число одобренных разрешений на строительство выросло в прошлом году на 34,5%. Кельнский институт экономических исследований (IW) считает, что в Германии, чтобы удовлетворить спрос, должно строиться значительно больше жилья. Экономисты института подсчитали, что до 2020 г. следует строить ежегодно порядка 430 тыс. квартир. В прошлом году же было построено лишь ок. 270 тыс.