Количество новых завершенных домов в ЕС снизилось на треть
Шведское слово bo означает "жить", sambo – "жить совместно". По мере того как в стране обострилась проблема нехватки жилья, в обиход вошло новое слово mambo – "жить с мамой".
Несмотря на то что Стокгольм является одной из самых быстрорастущих столиц Европы (ее население увеличится на 50% к 2030 г.), в городе очень мало строительных кранов.
Ежегодный прирост населения на 30 тыс. человек увеличил спрос на жилье, а рекордно низкая процентная ставка позволила жителям Стокгольма брать большие ипотечные кредиты. В итоге цены на рынке недвижимости Швеции утроились с 1996 г., а задолженность домохозяйств достигла 174% дохода после уплаты налогов. В связи с этим эксперты все активнее заговорили об угрозе пузыря.
Но подобная ситуация наблюдается не только в Швеции: в июне МВФ призвал политиков бороться с ростом цен на жилье в мире. В мае ЕЦБ составил список стран, где самые высокие цены на рынке недвижимости, в который вошли Бельгия, Финляндия и Франция; в июле рейтинговое агентство Moody’s выразило тревогу по поводу первых признаков нового пузыря на рынке недвижимости Великобритании.
Появившийся тренд удивителен еще тем, что многие из этих экономик еще не до конца восстановились после финансового кризиса и имеют очень низкий (а то и вообще нулевой) рост.
После общего докризисного бума европейские рынки жилья развиваются в двух направлениях. В Дании, Греции, Ирландии, Голландии, Португалии и Испании зафиксировано резкое падение цен; в некоторых из них падение все еще продолжается. В других странах, включая Бельгию, Великобританию, Норвегию и Швецию, за небольшим падением последовал резкий рост, причем с вызывающей тревогу скоростью, отмечает британский журнал The Economist.
Соотношение цены на недвижимость к аренде в Норвегии - 65%, что выше среднего исторического показателя; в Финляндии оно составляет 44%, а в Великобритании - 43%. В то же время увеличение дохода не успевает за ростом цен. Так, соотношение цены к доходу в Бельгии 46%, что выше долгосрочного показателя, а во Франции - 27%.
Ситуация еще более тревожная в отдельных крупных городах. Цены на квартиры в Стокгольме выросли на 11% только за прошедший год (и это после повышения на 9% годом ранее); цены на дома в Лондоне взлетели на 19% (в чем отчасти виноваты иностранные спекулянты).
Центральные банки не могут использовать процентную ставку для борьбы с пузырем на рынке недвижимости, так как экономика в этих стран еще очень ослаблена. Попытка Швеции остудить рынок с помощью повышения ставки в 2010 г. привела к негативному эффекту: безработица перестала снижаться, и страна начала двигаться в сторону дефляции, заставив шведский центральный банк Riksbank вновь начать снижать ставку в 2011 г.
Макропруденциальные инструменты, заставляющие банки и заемщиков быть более дисциплинированными, состоят из определенных шагов.
Установление жестких границ на размер выдаваемого кредита - относительно цены покупки (коэффициент “кредит/залог”, или LTV) или дохода домохозяйства (коэффициент “кредит/доход”) - помогает ограничить нерациональные запросы заемщиков; увеличение размера капитала, который банки должны иметь против выдаваемого ипотечного кредита, помогает дисциплинировать финансовые организации.
Подобные ограничения помогли Голландии добиться впечатляющих результатов. В 2011 г. (или во время кризиса еврозоны) средний новый ипотечный кредит в Нидерландах составлял 112% к стоимости недвижимости, что делало голландскую задолженность домохозяйства одну из самых высоких в Европе.
Введение властями жесткого регулирования: LTV было ограничено до 106% в 2012 г. и должно снизиться до 100% к 2018 г.; требование к достаточности капитала для банка было увеличено сразу же. Правительство также постепенно снижает налоговые льготы на выплату процентов по ипотеке. Эти изменения, а также улучшение в экономике, помогли снизить цены на 20% за три года в реальном выражении.
На контрасте Бельгия, где цены на рынке недвижимости двигались с одинаковой скоростью с голландскими до 2010 г., отказалась от какого-либо регулирования. В результате на фоне резкого падения цен на жилье в Голландии стоимость квадратного метра в Бельгии взлетела на 11%. Бельгийский рынок недвижимости так переоценен в настоящее время, что все больше бельгийцев покупают дома в соседней Голландии.
Обостряет ситуацию и ограниченное строительство нового жилья в городах Европы, что происходит из-за нехватки свободной земли и бюрократической волокиты. Количество новых завершенных домов в ЕС снизилось на треть за период с 2011 по 2013 гг. Только три страны (Великобритания, Бельгия и Германия) построили в прошлом году больше нового жилья, чем годом ранее. В Париже нехватка жилья так остра, что люди нелегально строят домики из картона или живут в гаражах.
Некоторые страны ищут новые способы борьбы с дефицитом жилья. В августе британские власти открыли сайт, где размещена детальная карта государственной земли и различных сооружений (от тюрем до офисных зданий), и чиновники ждут от граждан предложений по более рациональному использованию этих активов. Ожидается, что неэффективно используемая государственная земля будет продана для строительства жилья, а малоиспользуемые офисные здания и магазины переделаны в многоквартирные дома.
Но самое неожиданное решение нашли в Швеции. Начиная с июля домовладельцы могут строить на своих земельных участках небольшие домики для сдачи в аренду, для чего не нужно какого-либо официального разрешения. Ограничение лишь в одном: домик или attefallshus не может быть больше 25 кв. м и не выше 4 м. Жилище, безусловно, небольшое, но это, по мнению молодых шведов, лучше, чем mambo или проживание с мамой.