В Нью-Йорке из-за снижения ипотечных ставок вырос спрос на жилье
В Нью-Йорке резко вырос спрос на жилую недвижимость. Особенно остро стоит проблема в секторе жилья премиум-класса, пишет журнал The Real Deal. В результате 12 крупнейших брокерских компаний города повысили цены на свои услуги, а количество предложений жилья резко упало.
Так, среднее количество объявлений на продажу агентами элитных квартир в первом квартале года упало по сравнению с прошлым годом на 15,4%. При этом, по данным исследования TRD, в среднем и нижнем ценовых диапазонах количество квартир, выставленных на продажу, упало на 34,4% и составило 4960 квартир по сравнению с 7560 в прошлом году. Эта тенденция стоит в отличие от рейтинга 2012-го, когда объем продаж оставался относительно стабильным по сравнению с предыдущим годом, а в денежном выражении вырос более чем на 10%.
На этом фоне в городе разразились практически торговые войны между покупателями: «Когда они находят то, что хотели, то вынуждены участвовать, по сути, в торгах. Они хотят видеть что-то большее, а у нас нет ничего, чтобы показать». Чаще всего покупатели не могут даже торговаться: практически сразу на предложенную квартиру находится другой покупатель, готовый переплатить. Бывает и так, что переплачивать за приобретаемую квартиру приходится на 10-20% больше, чем было заявлено изначально. Но войны идут не только между покупателями: продавцы также борются за рынок. Они увеличивают количество агентов, расширяют свое присутствие в интернете в поисках недвижимости, которую можно продавать. Кроме того, продавцы предпочитают продавать квартиры быстро и без риска отказа банка на выдачу кредита потенциальному покупателю.
Но самой важной причиной происходящего эксперты все же считают низкие банковские ставки по ипотеке, которые стали возможны благодаря чересчур адаптивной политике ФРС. Если посмотреть на рынок, то фиксированная ставка на ипотеку сроком до 30 лет в США за последние пять лет упала вдвое – с 6,5% до 3,3%. Минимальные уровни (3,3%) были достигнуты в четвертом квартале 2012 года. Но в последние месяцы тенденция сменилась и ставка немного подросла, сейчас ее значение – 3,5-3,6%. Вероятно, полагает управляющий активами TNO Capital Александра Лозовая, это заставляет людей быстрее принимать решение о покупке домов, поскольку они опасаются дальнейшего удорожания кредита.
Впрочем, говорит эксперт, рост активности покупателей связан не только с низкими ставками по ипотечным кредитам, но и с ростом ожиданий по свертыванию экстрамягкой денежной политики ФРС. Благодаря этой политике ставки по кредитам близки к историческим минимумам, что стимулирует и спрос, и цены. Что касается цен на недвижимость в стране в целом, то за последние 12 месяцев индекс цен на дома в 20 крупнейших городах США S&P/Case-Shiller вырос на 9,3%. Для США это довольно высокие темпы роста, особенно учитывая тот факт, что инфляция там менее 2% (в расчете американской инфляции учитываются цены жилой недвижимости). Но вряд ли в ближайшее время стоит ждать обвала цен – сейчас они на 20-30% ниже, чем были перед обвалом в 2007 году. Скорее, будет происходить плавное охлаждение рынка и замедление темпов роста цен до 2-4% в год.
Экономический рост в США пока остается нестабильным, несмотря на то что в первом квартале он увеличился на 2,5% после очень слабого роста в конце 2012 года, отмечает аналитик «Инвесткафе» Екатерина Кондрашова. При этом уровень безработицы снизился с пикового значения в 10% в конце 2010 года до текущих 7,5%. В то же время ФРС еще в декабре прошлого года объявила о покупке облигаций, до тех пор пока не будет заметно существенное улучшение прогноза по занятости в США. И столь сильный спрос на недвижимость в скором времени может сойти на нет, если экономическая ситуация в стране вновь ухудшится. В том случае, если показатели по безработице и занятости, пусть и умеренными темпами, продолжат улучшаться, цены на недвижимость в США постепенно пойдут вверх. Однако первый сценарий развития ситуации менее вероятен, поскольку сейчас ФРС полагает, что программу стимулирования рынка недвижимости можно сворачивать.
Тем не менее мы действительно наблюдаем уникальную ситуацию на жилищном рынке США, говорит директор аналитического департамента Московского фондового центра Елена Чернолецкая. Во-первых, происходит жесткое разделение между премиум-классом и экономклассом. То есть между сегментом со свободными деньгами и сегментом, находящимся в рамках жесткой экономии. Для первого сейчас наступил момент хорошего заработка: рекордно низкая стоимость заемных средств, относительно (пока!) низкая стоимость жилья при одновременно невысоком уровне строительства. Индекс начатого строительства сейчас находится на уровне 0,85 пункта, хотя до кризиса он находился на уровне почти 2,3 пункта, и это при том, что рост строительства только набирает обороты – качественный скачок произошел в конце 2012 года. При этом индекс заявлений на покупку домов по ипотеке только в мае вышел из коридора 180-200 (при максимальном значении 290 в 2010 году – это еще действовала программа помощи правительства США). То есть начинает разгоняться спрос со стороны тех, кто может брать кредиты.
На этом фоне, отмечает эксперт, стоимость банковского депозита крайне невыгодна для состоятельных вкладчиков. Вот и получается, что богатые американцы вынуждены покупать недвижимость, рассчитывая на рост стоимости и повышение общего спроса. При этом экономсегмент пока сильно отстает – там банально нет свободных ресурсов для быстрой покупки, а сохранение низких темпов экономики США не позволяет большому числу граждан приобретать недвижимость в кредит. Впрочем, это, наверное, и хорошо, так как снижает вероятность надутия нового ипотечного «пузыря».
Стоит помнить, что рынок недвижимости США оказался одним из наиболее пострадавших в разгар финансового кризиса 2008 года. До сих пор данные по продажам домов, как на вторичном рынке, так и новостроек, а также данные о количестве разрешений на строительство способны сильно повлиять на котировки доллара и динамику фондовых индексов США, так как являются сильнейшими индикаторами текущего состояния экономики. От ситуации в строительной отрасли сильно зависят экономические показатели в целом, в том числе с рынка труда. По некоторым оценкам, одно рабочее место в строительстве создает порядка десяти рабочих мест в смежных отраслях.
В этой связи, уверена аналитик ИФК «Солид» Эльза Бикчурина, низкие процентные ставки по ипотеке являются вполне оправданными. Более того, ФРС не планирует в течение обозримого будущего повышать ставки рефинансирования, по которым она кредитует коммерческие банки, которые впоследствии выдают из них ипотечные кредиты населению. Чем ниже стоимость денег, определенная в данный конкретный момент времени со стороны ФРС, тем ниже стоимость кредита для заемщиков, в том числе по ипотеке. Учитывая, что экономика США пока не встала на путь самоподдерживающегося восстановления, низкие ставки вполне оправданны. Поэтому не стоит опасаться возникновения нового «пузыря» на рынке недвижимости. Данные за последние несколько месяцев свидетельствуют об улучшении положения в этой сфере, хотя, конечно, говорить о кардинальном изменении ситуации пока не приходится.